恩施市国土资源局 湖北恩施 445031
摘要：宅基地使用权和集体建设地使用权确权和地上房屋所有权登记发证外业调查工作，权属调查是核心，通过一段时间的工作，摸索出了一些方法。
关键词：宅基地使用权和集体建设地使用权确权和地上房屋所有权登记发证 外业 权属调查
一、前言
按照《国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发（2011）60号）和《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）以及湖北省国土资源厅要求，今年要完成农村宅基地和集体建设用地使用权和地上房屋所有权确权登记发证工作外业调查工作。恩施市位于湖北省西南部，清江中上游，地理坐标位于东经109°4′48″~109°58′42″、北纬29°50′33″~30°39′30″之间。东西宽约86.5千米，南北长约90.2千米，国土总面积3967.29平方公里，其中集体土地3793.06平方公里，国有土地174.21平方公里；全市辖3个街道办事处，3个建制镇，10个乡，209个村（居）民委员会，全市总人口82万人，其中农村总人口约62.5万人约18万户。集体土地所有权权属单位197个，宅基地使用权约19.8万宗，集体土地建设用地使用权约1100宗。本次应调查的总宗地数约为19.91万宗地。
图1恩施市行政区位图
二、试点区域概述
为给全市的确权登记发证工作提供经验，在2012年恩施市三岔乡宅基地使用权、集体建设用地使用权为试点的基础上，于2016年又分别在四个调查子区内开展了房地一体“两权”确权登记外业调查试点工作。四个调查子区平均海拔在800～1100米左右，山高路陡，交通多以碎石路为主,区域内房屋分布较为散，多依山沿坡而建，建筑特色各异，对权属调查和房屋测量工作带来一定难度，通过二个月的试点工作，完成了试点工作四个调查子共计4140宗外业调查工作任务。
三、总体技术路线、方法和程序
1、技术路线
集体土地确权登记工作的“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010－2007）、《城镇地籍调查规程》等相关技术规定和标准，充分利用现有的土地调查成果和无争议的土地权属资料，运用航天航空遥感、地理信息系统、卫星定位和数据库等技术，采用外业调查，复核审查，内业建库相结合的方法，完成集体土地使用权的地籍调查、土地确权、争议调处、宗地编码、登记发证和数据库建设等各项工作，保障农民集体土地的合法权益，促进社会经济发展和社会和谐稳定。
2、技术方法
（1）解析区的调查方法。对解析区，依据相关技术规程，以1：2000航空正射影像图作为外业调查的基础图件。充分运用全球定位系统、全站仪等现代化设备，采用全野外数字测量技术和方法开展大比例尺地籍调查，并建立数据库。
（2）图解区的调查方法。对图解区，依据相关技术规程，以1：2000航空正射影像图作为外业调查的基础图件，采用钢尺和手持激光测距仪，对界址边长进行实地丈量，采用几何图形法计算宗地面积，完成各宗地的地籍调查、上图和建库。
（3）数据库建设方法。系统整理外业调查记录，按照统一的《城镇地籍数据库标准》和《土地利用数据库标准》等技术标准，在二次调查数据的基础上，对使用权的宗地逐个宗地录入调查记录、确权登记发证资料，形成宗地属性数据，并与对应的宗地图形数据进行挂接，建设集图形、影像、属性、文档为一体的地籍数据库存及管理系统。
3、 作业流程
对已发证的宅基地和集体建设用地，进行外业核实，与登记发证界线一致的，直接进行地籍测量；与登记发证界线不一致或未登记发证的，核实调查清楚权属状况，实地设置界址点，进行地籍测量。在地籍调查的基础上，建立宅基地使用权、集体建设用地使用权和地上房屋所有权数据库。
四、试点发现的问题及启示
（一）发现的问题
1、山大人稀，宅基地分布较散空宅多且建筑特色各异，收集权利人信息困难。作业队员须徒步到达调查子区的每家每户开展工作，消耗了不少的工作时间。加之其房屋长期无人居住（外出打工），甚至房屋已经坍塌，
收集核实本宗地权利人信息困难，在实地权属调查和测量时现有的规程规则未穷尽的问题又太多。
2、地籍档案多而杂、不全。我市原来的发证率约在95%左右，由于时间跨度大，从1985年第一次住房清理开始至今陆续有发证，把几十年间形成的所有档案提出来全部清查后会发现相当一部分重复的。前期准备工作不足，导致提档不全。
3、使用权人的信息、权属证明很难收集，签字更不容易。试点范围内约有50%左右的人长期在城区甚至外省外务工，很少回家，在家的也只有老人和小孩 。
（二）试点对全市确权登记发证技术的启示
⑴ 对已经登记发证的，开展工作前提出全部发证资料，包括到乡镇国土所收集所有发证信息（土地证和建房许可证、台账等）
⑵ 根据地籍子区划分作业区；到当地国土管理部门和村委会搞清现有地名与老地名的对应关系
⑶ 在调查子区内以村民小组为基本单位展开地籍调查，在当地驻片村干部的带领下逐一进行核实，尽可能的查看百姓手中的权属来源证明文件（资料），重点关注其发证证号、最新发证日期、权利人和实际使用权面积情况（可能握有新证、老证两个证或是分家造成等），这样才能实现后期的快速提档核档工作。
⑷ 充分发动群众和依靠村干部，建立确权登记发证外业调查的信息联络平台 。
⑸ 每个小组带照相机拍存百姓手中的土地证书及相关身份证明文件等 。
⑹ 必须在测量现场搞清楚共有使用权的分界线 。
⑺ 在图件制作、对档上线工作过程中善于利用电子表格统计各个宗地的档案信息，以备检索 。
⑻ 可以在测量误差范围内对少数偏远地区宗地开展简易测量方法 。
⑼ 在调查集体土地使用权宗地的同时，必须调查国有土地使用权 。
五、调查时注意的几个问题
（1）已指界或已登记，并且界址未发生变化的不重新指界，但要填地籍调查表，表上权利人可不签字，将原登记资料和新填的地籍调查表一并存档。
（2）确定使用权界线的注意事项：
1）少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定。多用部分在调查表中注明，待后处理。
2）多批少用的，按实际使用范围定界。
3）没有合法用地手续的，统一按地籍调查要求完成实地用地情况和界线调查，不予登记发证。
4）历史用地、没有权属文件的宗地，按土地使用现状确定界址。
5）巷道、道路、排水沟等属公共设施用地，不划入各户宅基地范围。房屋出檐与巷道、道路、排水沟重叠的，不划入各户宅基地范围。
6）不临巷道、道路、排水沟的同时滴水（出檐）不与他人房屋出檐重叠的，以房屋滴水（出檐）的垂直投影点为界址点。
（3）违法用地经依法查处补办相关用地手续后，方可确定使用权界线。
（4）经双方认定的界址，由双方指界人在调查表上签字，盖章或按手印。
（5）对有争议的界址，调查员和村组人员现场调解处理。现场调解不了的，在地籍调查表权属调查记事栏中写明双方争议原因，并标示出有争议的地段，报土地登记办处理。
（6）对有争议的土地（争议地）单独分宗。对“争议地”界线应进行准确的描述，并注明“争议地”，权利人填写争议双方的名称。
六、结束语
在农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作中摸索了一些经验，对存在的问题因地制宜地进行了妥善处理，为今后的工作积累了一定经验。
参考文献：
(1)TD/T 1001-2012地籍调查规程
(2) 詹长根． 地籍测量学［Ｍ］． 武汉： 武汉大学出版社，２００５．
论文作者:尹亚
论文发表刊物:《防护工程》2017年第22期
论文发表时间:2018/1/3
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