未来社区建设开发模式思考
——以杭州为例
□梁靖廷 谢小微
今年浙江省两会上，未来社区被写入《政府工作报告》，且被定义为2019年扎实推进大湾区建设的标志性项目之一。省政府正式印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》，为浙江未来社区建设提出了明确的工作目标和建设要求，标志着浙江已着手开展未来社区建设试点工作。近年来，随着杭州经济的快速发展，以及在数字经济、创新创业、城市国际化方面的全国影响力，杭州某些社区已有了未来社区的雏形，如已在运营的良渚文化村万科随园嘉树、新交付的绿城杨柳郡、在建的未来科技城万科天空之城等。未来社区的提出，契合杭州正打造高水平高质量发展要求。本文基于对杭州市未来社区申报试点项目的调研，提出杭州未来社区建设开发的重难点问题及措施建议。
未来社区是什么
在国内，由省级层面提出建设未来社区的，浙江是首家。根据浙江省发展规划研究院的研究成果，提出未来社区是以人民美好生活向往为中心，以人本化、数字化、生态化为三大价值坐标，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景创新为重点的新型城市功能单元。通俗地讲，未来社区就是未来生活的样子，是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，并通过绿色、开放、共享等先进理念的植入，以及新一代信息技术的集成应用，为居民提供有归属感、舒适感和未来感的社区。
未来社区分规划新建和改造更新两大类型。规划新建类项目是根据国民经济和社会发展的近远期规划，按照规定的程序立项，从无到有、“平地起家”的建设项目；改造更新类项目分全拆重建、部分拆复建、整治微改造等三类。
高中阶段的学生相比于初中生而言，具有更强的自学能力和探索精神，想要达到较好的教学效果，教师有必要在新知识引入时，为学生创设有效的探究情境.教学情境的设置需要结合高中生的认知特点和所教学生的个性特点，才能够切实地激发学生的探究兴趣.教师在课堂开始之前，对教材内容进行认真的分析，确定探究学习的目标，设计特定的教学情境，让学生在特定的教学情境下，产生探索知识的欲望和兴趣.
未来社区坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出规划新建类出售均价不高于周边均价；未来社区用地范围原则上以50-100公顷为规划单位，试点实施单元不低于20公顷，实行带方案土地出让模式，建设实施鼓励有限采取“项目全过程咨询+工程总承包”管理服务方式；未来社区建设资金自求平衡，不新增政府财政负担，不新增土地供应；未来社区创建试点评价指标体系，设置综合评价指标（指回迁安置人数和引进人才数）与九大场景分项评价指标（33项），推动未来社区项目实施落地。
实施难点
总之，无论c是Γ上的哪一种端点，Φ0(z)总以它为常点，因而Φ0(z)在D内全纯.又因Φ1(z)，Χ(z)都连续到L上，且Χ(z)≠0，故Φ0(z)也必连续到L上.
资金平衡。 按照未来社区实施办法，地块内资金基本自求平衡的要求，实现资金平衡主要靠提高规划指标来实现，其中涉及到容积率、绿化率、建筑密度等指标需较大幅度的突破（可能与现行的规划规范有冲突）；在做资金平衡表时，区块内市政配套费用如市政道路、管廊等建设费用纳入建设成本，很难实现资金平衡。
分析：这是个中国读者耳熟能详的故事，讲述的是曾子为了不失信于其子而把家里的猪杀了。如果直接翻译成Zengzi Killed the Pig,会有损原语所要传达的内容和思想---人一定要讲信用。译者加上了why这个原因副词，不单保留了原语内容和思想的完整性，符合寓言标题的要求和译语国家的语言表达习惯，还能让译语读者产生浓厚的阅读兴趣。
制定不同社区建设类型。 开展未来社区建设前期谋划工作，尤其是改造更新类项目，建议进行多种类型比对方式，做深做细每种类型（全拆重建、部分拆复建、整治微改造），以及每种类型的操作模式，再确定实施方案。如某社区适合全拆重建，确实满足不了原拆原回时，可考虑部分异地安置、货币安置等；再如某社区适合部分拆复建或微改造，满足不了综合性功能的植入和资金平衡时，可考虑复合功能的多样开发，同时见缝插针利用点状空地增设绿化和休闲空间及文化景观小品，带动社区活力和交互性；也可考虑对符合条件的多层建筑小区成片进行加层建筑，并加装电梯与空中连廊，让底层住户翻迁顶层，整体底层腾空，进行综合设计利用，结合综合管线提升改造，统一建成停车、服务、休闲等新社区功能。
项目推进。 未来社区原则上以50-100 公顷为规划单位，试点实施单位原则上不低于20公顷，项目涉及到划拨用地项目（包括安置房、政府配套公建）和出让土地（带方案出让），目前未来社区如何立项审批尚不明确，是以未来社区作为一个整体来打包立项审批，还是按现行政策，分为划拨用地项目（包括安置房、政府配套公建等）和出让土地（带方案出让），这也直接关系到征地手续、拆迁政策、房屋产权办理等问题。未来社区建设坚持群众参与、政府引导、市场运作，政府重点做好顶层设计、政策引导，企业作为主体建设实施，需要市政基础设施工程（城市道路、城市公共绿化、道路照明）与社区之间相互融合的建设关系。
创新“1+3+X”模式。 针对浙江省提出的未来社区的一个中心、三大坐标和九大场景，描绘的是一幅标准版的未来社区的蓝图，但即使在同一个框架标准下，各个地区的未来社区建设各不相同，这个不同点也是地方的独特之处。如历史街区人文古迹社区，应保留更多的传统文化内核；中老年家庭为主的老旧社区，应以居家养老模式，提高生活的安全性、便利性；TOD社区，应高密度打造创业场景，吸引创业人才，提高创业活力。因此，打造未来社区，要因地制宜，充分考虑现有资源和优势，科学合理布局规划，做到个性和共性相统一，在坚持“一个中心、三个价值坐标”的基础上，聚焦九大未来社区场景创新时，按照具体情境，九大场景可不需要面面俱到，也可以超越九大场景，以此创建属于地方特色的新时代未来社区。
场景完整性。 九大场景细节全部实现困难。如未来低碳场景中，实现集中供热（暖）供冷，引入综合能源资源服务商等约束性指标，存在技术难度高、投资成本大等问题，影响未来社区的普及推广和实际落地。如未来建筑场景中，要求立体绿化全覆盖，像千岛湖、桐庐等地，天然植被绿化、生态环境较好，是否需要全覆盖；还有保留微改造项目应用装配式建筑实现问题。再如，未来邻里指标中，要求社区封闭式管理空间单元不大于80米×80米，与目前大街区路网下的居住区设计规划方案差异较大，为将来的社区管理增加了难度。还有缺少或增加场景问题，如集中式养老公寓项目，在深入调研后，不适合配备创业场景，这样的社区是否是未来社区。
解决方案
改造更新类社区的实施选择。 未来社区改造更新类鼓励全拆重建和“插花式”改修建等。例如建设于上世纪七八十年代的杭州朝晖小区，虽然地处杭州的市中心，但是由于建筑年代久远、道路狭窄等问题，一直为杭州著名的“老破小”之一，若按全拆重建的方式，涉及前期征迁户数体量巨大，拆迁户数按照原拆原回，同时植入未来社区功能性用房、人才公寓等配备，在不新增土地供应的基础上按现行政策上操作比较困难。
探索资金扶持政策。 涉及土地出让地块，可考虑提高土地出让金返还比例；改造、建设与后期运营管理费用全部可市场主体承担，改造建设费用靠后期运营来做平衡；开展基金扶持政策以及政府公建配套鼓励PPP开发模式等。
汉江是长江中下游最大支流，全长1577km，流域面积 15.9万km2。汉江中上游河谷开阔，水面较宽，泄洪能力较强，而下游受两岸堤防约束，河道上宽下窄呈漏斗状，泄洪能力上大下小，极不平衡，导致汉江中下游地区历史上洪涝灾害频繁而严重。据统计，1822—1948年的127年间有76年堤防溃决，尤其是1931—1948年的18年就有11年溃口。
未来社区是个新事物，没有经验可循。根据城市实地调研、分析社区（小区）现状，以及省、市（地方）现有相关政策，思考未来社区实施过程中的一些难点问题。
争取政策层面突破。 在项目推进中，建议开辟未来社区审批绿色通道，鉴于后续的可操作性，未来社区整体打包立项，采取联合体中标模式实施建设，保障房、人才房以及市政基础配套工程等公建配套由相关资质企业代建，政府相关部门做好项目全过程监督；在容积率问题上，建议在政策容积率、经济容积率和极限容积率等多种因素下，个案分析确定合宜容积率，可根据地理位置、人流聚集量等，考虑城市弹性容积率指标体系；在空间布局上，建议参考地铁上盖物业等用地功能的多样化，避免用地功能单一化的“一刀切”模式，提供更为细致的复合功能的多样使用政策指导意见，深化未来社区空间集约开发有关政策，提高地上、地下空间容量。
下一步建议
加快未来社区分类试点。 未来社区建设是边摸索边推进的过程，地方政府可根据不同实施类型，如按照规划新建类、全拆重建、部分拆复建以及整治微改造等四种类别开展试点，定期跟踪，研究分析项目推进过程中的重点、难点问题。通过试点，总结经验，制定解决方案，为在地方层面全面铺开做借鉴。
土壤污染防治法规定，各类涉及土地利用的规划和可能造成土壤污染的建设项目，应当依法进行环境影响评价。各级人民政府生态环境、自然资源主管部门依法加强对矿产资源开发区域土壤污染防治的监督管理，严控可能造成土壤污染的重点污染物排放。
研究制定地方层面未来社区系统性政策文件和架构。 制定地方层面未来社区系统化总则；根据需要，在现有政策基础上，开展规划、国土、财政、金融等专项细则和专项指导意见。
制定地方未来社区总体规划和行动计划。 未来社区不是简单地着眼于一个或几个社区，而是在中观区域内高标准规划实施。结合城市总体规划布局，研究科学制定地方未来社区十年总体规划和三年行动计划，明确未来社区建设指导思想、建设目标、空间布局、实施类型、重点任务和举措、推进机制等内容，通盘考虑未来社区建设。
强化以人为本、多方参与理念。 未来社区打造要多倾听民意，多召开听证会和发布调查问卷，了解百姓的所思所想，针对性地帮助社区居民解决问题。设计、建设阶段，形成政府、社区、建设方、居民等多方参与模式，加强沟通与项目监管，共同打造美好未来社区。
作者单位：杭州市发展规划和体制改革研究院
标签：社区建设论文; 杭州论文; 《政府工作报告》论文; 数字经济论文; 城市国际化论文; 浙江省论文; 创新创业论文; 质量发展论文; 杭州市发展规划和体制改革研究院论文;