张驰
广州市房地产测绘院（广州市测绘产品质量检验中心） 510030
摘要：房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘。本文以笔者工作实践为背景，在总结和分析房地产测绘研究现状的基础上，从实际应用出发，对房地产测绘中关于面积量算及相关问题作出了相应思考。
关键词：房地产测绘；面积量算；问题
1概述
1.1商品房的发展现状
随着现代城市化的进展，城市发展地越来越大，城市的人口也有了很大的增长，人们对商品房的需求也越来越旺盛，很多人手里有了余钱，也开始投资商品房。但是在实际销售过程中，经常出现很多问题，其中备受争议的是面积的问题。因为开发商销售时出具的面积往往与实际量测的面积有差异。为了解决这一矛盾，各方面都在努力，管理部门发布了相关的文件规章制度，我们测量人员从测量的结果上发现了不同之处，也要有相应的解决办法。
1.2房产测绘的目的及内容
我们做房产测绘的目的有两个：第一是为房地产管理服务，以及为评估、征税等活动提供基础的信息；第二是为城市规划，城市建设等提供基础数据和资料。房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、现状测量、变更测量、成果资料的检查与验收等。
2房地产面积量算
2.1房地产面积量算的一般规定1）房地产面积的量算均指水平投影面积的量算；2）量算过程中应遵循先整体、后局部，先外后内的原则；3）各类面积的量算，必须独立量算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
2.2各级面积的限差和中误差要求
根据《房产测量规范》的规定，房产面积量算的限差和中误差的精度等级见表1。
表1房产面积量算的限差和中误差的精度等级
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2.3房地产面积量算的意义和内容
2.3.1房地产面积量算的意义
量算房屋及其用地的面积，是房地产测量中一项重要的工作。它为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属单位等提供必不可少的资料；同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。房地产面积量算是一项技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益。所以，房地产面积量算是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分。
2.3.2房地产面积量算的内容
房地产面积的量算包括房屋面积的量算和用地面积的量算。房屋面积的量算包括房屋建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积和共有建筑面积的量算；用地面积的量算包括房屋占地面积、丘面积的量算、各项地类面积的量算及共用土地面积的量算和分摊。
3房屋面积量算中的具体问题及思考
近年来，房屋面积量算问题已成为购房者投诉较集中的问题之一，这一现象如不尽快加以解决和消除，将严重影响到消费者的购房信心和房地产市场的健康发展。具体问题分析如下：
3.1相邻房屋的墙界归属问题
随着房地产市场的日益活跃，房屋的价值越来越高，人们对于相邻房屋墙界的归属问题也越发地在意。在G市曾经有这样一个案例：某地有A、B两幢相邻的房屋，房屋建成已有数十年之久，期间房屋的产权随着时间的变迁也几经易手。由于年久失修，B幢房屋进行了拆除重建，而A幢房屋暂未改变，数年后A幢房屋的产权人要办理房屋面积测量业务。现场测量时发现B幢房屋已重新建设，从表面上看，A、B两幢房屋相邻处在外观、结构、建筑材质上都有明显差异，而且相邻处可见有两道间隔墙，A幢房屋的产权人要求将靠近自己房屋一侧的间隔墙全部计入A幢房屋的范围内（即A幢房屋的产权人认为此处的间隔墙是各有），这个要求看上去合情合理。然而在查阅相关的历史资料时，没有发现A幢房屋有关于此处墙界归属的记载。B幢房屋的产权人在得知邻居的要求后提出了异议，但由于年代久远，B幢房屋的产权人并不清楚房屋的历史情况，也拿不出相关的佐证材料，只是表示B幢房屋在重建时是因为在拆除旧建筑时为避免对邻居的房屋造成损坏，重建时没有触及两家相邻处的墙体，而是在相邻处又重新建了一道墙，据此B幢房屋的产权人认为两家的界址是以原有的两幢房屋的间隔墙为界，间隔墙应为共墙。为此双方各执一词，僵持不下。在重新查找两幢房屋的历史资料后发现，两幢房屋在以前是由一幢房屋一分为二，分隔墙为共墙；虽然现场是有两道间隔墙，但还是应该以原有的间隔墙按共墙处理。这个案例告诉我们在现场采集房屋数据时不应简单地只注意表面，要多看多问并结合相关的资料来进行判断。
3.2复杂区域的房地产测量数据采集
传统的房地产面积数据采集通常是使用测距仪、钢卷尺、全站仪、CORS等来完成的，但在实际应用中它们都有各自的局限性。由于误差传播定律，测距仪在测量较长的距离时精度会降低，而全站仪、CORS等在现代城市的测量中由于通视、信号等原因也有诸多不便。而在一些形状复杂、人员难以到达的地方更是难以施展开来，如果仍然采用人工测量的方法不仅耗时耗力，而且精度会受到测量数据采集的丰富程度的直接影响。此时若采用三维激光扫描技术则可大大提高效率，该技术是通过三维激光扫描仪发射激光信号，再通过捕获的信号计算出扫描区域的点云数据，最后根据采集的大量的点云数据进行校准、三维建模、图形绘制，从而得到最终的房产面积数据。三维激光扫描技术在人员无法到达的地点以及形状复杂房屋的测量中优势明显，而且通过丰富的点云数据建立的三维模型，既可反映建筑的各种细节，又可反映建筑物的色彩与光泽，让人有一种身临其境的感觉，是一个房地产测量发展的方向。
3.3高层建筑承重结构部分的面积量算
在高层建筑中，因结构的需要，在房屋中有与墙体相连或屋内独立的承重柱结构，遇到这种情况，目前的处理方法是：无论柱子多大，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中，这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。这种方法处理的弊端在于承重结构是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不是为一户专用，将其面积计入该户套内面积不符合产权人的客观利益。建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑结构的需要，考虑到实际操作的可行性，当承重柱的面积达到一定的数值时，应由整栋房屋共同分摊。
3.4本层不开门的楼梯分摊问题
楼梯是多层房屋很重要的组成部分，很多房屋建筑面积以及产权纠纷都与楼梯有关。因此，如何理解和准确计算楼梯的建筑面积就显得十分重要。在目前的情况下，楼梯建筑面积的测算主要是依据《房产测量规范》，但在实际操作中，会遇到一些规范中没有涉及到的情况。楼梯作为公共建筑面积中的重要组成部分，随着建筑设计的复杂化，其建筑面积也趋于复杂化，具体情况要根据设计情况及产权使用情况而定。在一些综合楼宇中，经常会出现下面几层通往上部功能区的楼梯连续不对所在层开门的情况（通常下面几层为商业区，上部功能区为住宅），按照“谁使用、谁分摊”的原则进行分摊，该部分楼梯属于上部功能区的公用面积。从使用功能来看，该楼梯确实只为上部功能区使用，而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计
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的，隔离上部功能区人流与下部商业区人流从某些层面上说也为下部的商业区创造了一个相对独立的空间，下部的商业区也有收益，这种情况的楼梯是否要共同分摊呢。按照“谁使用、谁分摊”的原则，商业部分又没有开门并未真正使用到它，这种情况只是上部功能区人流被该楼梯隔离开后，剩余的下面几层商业功能区也就自然而然地与前者分隔开来，如果两者都参与分摊，商业部分本来的经济价值又较高，这样多出来的公摊面积较容易产生纠纷。建议：商住楼在定价时可考虑整栋楼的总体造价，这部分梯间就不再由下部商业功能区参与分摊。
3.5复式单元所在层的分摊问题
在一些高层的住宅建筑中，常常在某两层中设置有复式住宅单元。有的设置在避难层的下面一层，复式上层在避难层的某一部分；有的设置在房屋顶层，复式上层在天面层的一部分。复式单元的内部有楼梯上下，通常只在复式的下层开门与梯间相通。有的观点认为，复式单元只有下层开门，只应分摊下层所在层的公用面积（例如梯间走廊，水电井等），而不应分摊复式上层所在层的公用面积。还有的观点认为，复式单元的上层虽然未向所在层的梯间走廊开门，但这一部分仍然属于是该楼层的一部分，复式单元的上层应当分摊该部分使用到的所在层的水电井等公用面积。建议：公用面积的分摊不应简单地看是否开门，还要充分考虑具体的使用情况。
4实测与预测的检验以及差异处理办法
4.1实测与预测检验
预测是在商品房还未建成时进行的预计面积测算，而实测则是房屋建成后进行的实际的面积量算，两者之间往往存在着一定的差异。为保证房产测绘中面积测算的的准确性，测绘人员应当做好相应的保障工作：（1）房屋预测时不仅要计算房屋结构墙体厚度，也应考虑到房屋外墙的保温层、找平层、外贴面以及幕墙等厚度，尽量减少预测与实测因墙体厚度造成的差异；（2）由于实际的房屋建设及维护结构安装的需要，房屋阳台的维护结构时常与设计尺寸有部分差异，预测时应当与房屋设计、建设等单位了解相关情况并加以考虑；（3）对于部分使用范围不明确的公用部位，应当与房屋设计、建设、使用等单位确认使用范围；（4）实测时对照甲方提供的房屋规划验收平面图以及相关资料一一对应检查长度是否有误、进而检查面积；（5）核对实测与预测的分摊原则，分摊方法是否一致，核对是否有预测的设计与实测不一致的部位；（6）相关的技术负责人、质量负责人对面积测算相关成果进行质量检查。
4.2差异的处理办法一般有以下情况：
4.2.1如果实测面积与预测面积不同，并且超过了一定的容差范围，就需要开发商退还部分房款或者业主补交差价；
4.2.2由于房屋价格的上涨，购房者一般都没有选择退房，但是如果双方不同意上述的处理方法，建设单位可参照规划验收的图纸进行更改，最后再以更改后取得的实测尺寸重新计算面积。
5总结
在现代房地产市场蓬勃发展的趋势下，房地产面积量算中会不可避免的遇到一些新问题，但同时也会产生一些新的技术。对于这些问题我们需要把握好总体的原则和方向，充分为广大人民群众的利益考虑，针对各种问题不断细化规则、与时俱进，以便更好地促进市场的健康发展。
参考文献
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论文作者:张驰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/17
标签：面积论文; 房屋论文; 房地产论文; 测量论文; 房产论文; 楼梯论文; 功能论文; 《建筑学研究前沿》2018年第23期论文;