基于时权和产权相结合的旅游房地产发展的新模式，本文主要内容关键词为：新模式论文,产权论文,房地产论文,旅游论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
旅游房地产是中国业界独创的词汇，其实是西方国家的分时度假及其延伸概念。国内学术界常将旅游房地产、分时度假和产权酒店三个概念混为一谈，分时度假实质是时权使用权，产权酒店实质是产权所有权，而旅游房地产则是更宽泛的概念。 交换系统和点数制是分时度假时权得以实现的重要保证 分时度假（Timeshare）是结合了房地产、旅游休闲度假和酒店住宿等多项功能于一体的住宿设施，是一种全新的投资模式。度假村采用分时销售方式始于1964年。20世纪70年代中期，美国房产商在营销中引入“时权”概念，之后演化成了“假期交换系统”，为旅游房地产的发展注入了新的活力。学术界没有对分时度假进行统一定义，分时度假的核心要素可概括为两点：（1）消费者所购买的分时度假产品是3年以上的使用权，而非产权；（2）消费者购买某处设施住宿的时间每年不低于7天。 分时度假理念的最初表现形式是分时度假酒店（Timeshare hotel，也称时权酒店）。时权是指消费者买断若干年间每年特定时段酒店的使用权。该权利可以在市场上转售、转让或者交换。 在分时度假的发展历程中，出现了两个标志性事件。其一是1974年RCI公司成立，标志分时度假交换系统的出现，使得度假房产权所有者可以在同等产权条件下进行交换。其二是迪斯尼公司于1990年推出点数制，即顾客购买一定量的点数并以点数代币，可在同点数级的所有度假村内自由消费。 随着点数制的出现，分时度假产品经历了由实体向虚拟转化的过程，在这一过程中，度假地房产时段所有权过渡为可进行交换的房产分时度假使用权。它在可用来进行交换的同时还附有专业化的旅游服务项目和其他专业性服务。 分时度假具有经济性、可分拆性和可交换性等特点。分时度假权力在约定范围内的自由交换推动了分时度假迅速发展，交换各方均可从中获益：消费者可预先购买若干年内优惠时段住宿权，交换公司可收取交换费和入网费，经营者通过提前卖出客房使用权回收资金。 产权酒店——具有独特属性的旅游房地产产品 产权酒店（Property hotel）是消费者购买酒店设施的所有权，即房地产开发商将酒店每间客房的独立产权出售给消费者，每间房都有独立的产权。与普通商品房不同的是，酒店管理公司受业主委托，对产权酒店客房进行市场经营，业主从中取得投资回报，并获得免费的某些时段入住权。 房地产市场和酒店市场直接结合诞生了产权酒店，它是具有独特属性的旅游房地产产品，其独特性表现在业主既拥有产权，同时能获得投资回报。产权酒店具有三个显著特征：（1）业主独立拥有酒店产权，但无经营权；（2）酒店式管理。提供各种酒店式服务，管理费相对较高；（3）具有居住与投资两种功能。产权式酒店既可居住度假，也可用来投资。从居住度假功能看，业主在产权酒店免费住宿一般限淡季使用，时限长短不等。从回报方式看，存在三种获利途径，一是固定回报，二是根据经营状况进行分红，三是两者结合，先设定保底回报率，再据经营状况分红。 分时度假和产权酒店属性不同：产权酒店是一种消费者投资方式，体现了消费者的投资行为，其实质是买断酒店客房的所有权；而分时度假对消费者而言是一种服务类产品，体现了消费者的消费行为，其实质是买断度假设施在特定时间的使用权。 中国旅游房地产发展新模式：时权与产权相结合 实践上，业界对旅游房地产有三种理解：一是认为旅游房地产实际是旅游住宿业，有分时度假和产权酒店两种具体形式；二是认为旅游房地产是一种与景区一体化建设的房地产开发，即借助旅游炒地，在增值的土地上做房地产；三是认为旅游房地产开发就是旅游景区和各类旅游度假地的开发。 理论上，倾向于从旅游业角度定义旅游房地产的学者把直接或间接为旅游业所开发利用的房地产及关联空间都称为旅游房地产；倾向于从房地产角度定义旅游房地产的学者把借助于旅游开发、能打入市场带来商业利益的房地产及其关联空间称为旅游房地产。从房地产视角考察，作为商品的旅游房地产具有收益价值，可通过租售实现赢利，而赢利是衡量旅游房地产业的基本标准。 因此，旅游房地产是以满足旅游、休闲和度假消费市场需求为开发目的的房地产项目，包括主题公园、度假村、旅游酒店或宾馆、主题性会展馆、休闲娱乐城和具备综合消费功能的Shopping mall等带有明显旅游服务功能和商业盈利目的的房地产项目。 1.分时度假在中国的发展困境 分时度假于20世纪90年代初引入中国，目前还处于概念主导的初始阶段。至2012年，中国有25家度假村加盟RCI。本土化度假交换公司少，形成规模的更是屈指可数。一些先期试水的项目只是在概念本身上火了一把，随后各类问题接踵而至，项目运营陷入困境。分时度假在中国发展缓慢的原因主要有：第一，诚信是分时度假得以实现的基本条件。中国处于建立诚信社会的探索阶段，分时度假发展过程中欺诈和强售、轻诺寡信等现象时有发生，不利于分时度假模式在中国的推广。第二，分时度假的服务期限长达数年到数十年，如果在此期间经营公司破产，消费者的权益将无以保障。第三，消费者接受分时度假这种消费模式需要时间。消费者购买的是住宿单元的使用权而非产权，在购买时即要支付费用，而过了较长一段时间之后消费权利才得以实现，这种模式不符合大多数中国消费者的消费习惯。第四，国内几乎没有关于分时度假的法律法规，分时度假公司的经营行为得不到相关法律条款约束和政府部门的有效监管。第五，跨国旅游涉及签证等手续问题。交换公司只管酒店交换，但不处理出国旅游所涉及的邀请、护照和签证等事宜。 2.中国产权酒店发展过程中存在的问题 中国产权酒店数量已超过1000家，而同期分时酒店不到100家，与国外时权酒店为主、产权酒店为辅的情形截然相反。究其原因，在于发达国家大多有关于产权酒店较为完善的行业规范和法律体系，信用环境好，时权酒店发展较快。而在中国，迄今没有出台相关的法规和行业规范，有产权证保护权益的产权酒店项目受到投资者青睐。（1）产权分割问题。产权酒店在用地属性上为商业用地，具体来说是宾馆用地。据中国相关规定，宾馆用地的产权不能按照住宿单元进行拆分。也就是说，产权酒店只有一个产权，且只能整幢转让，分套（间）销售则违规。开发商一般先按照商业或住宅用地报批，获准立项后建成产权酒店销售，然后申请“住改商”，办理酒店经营的相关手续。如果房管部门因项目最终用途与用地性质不符而不允许产权拆分，开发商就承担了风险。（2）税收问题。2006年，国家税务总局下发《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号），对产权酒店业主投资收入的税收问题作出规定，即业主应按照“服务业—租赁业”征缴营业税，按照财产租赁所得项目征缴个人所得税。而产权酒店经营收入已由酒店管理公司缴纳了营业税，如按“租金收入”再交营业税，则变成了双重纳税，易引发纠纷。 3.时权与产权相结合的旅游房地产发展新模式 旅游房地产有比分时度假和产权酒店更宽泛的内涵。分时度假是旅游房地产的消费方式，产权酒店是旅游房地产的投资或经营方式。 酒店客房具有不可存储性，如无入住，就无法实现其价值。“产权酒店+分时度假”是旅游房地产新模式，分时度假是产权酒店资产经营的有效手段，产权酒店出售所有权后，再通过分时度假方式出售其使用权，实现对资源的充分而有效配置。 分时度假和产权酒店的结合既满足了投资者获取租金回报的要求，也对租赁客的住宿需求提供了保证，还可以在系统内交换，这一“闲暇时出租，旅游时自用”的房产使用状态真正实现了资源配置效率的最大化。 当前，产权酒店在中国发展较快而分时度假则相对滞后，由此看出，消费者更重视产权而忽略时权，然而，只有将产权和时权结合起来才能最大化发挥房产的功能效用。产权和时权的有效结合必须做好以下三个方面的工作：（1）打造信用社会，为市场发育提供良好的社会环境；（2）完善的交换系统是分时度假和产权酒店持续和正常运营的基本条件，尤其是自主开发本土化的分时度假交换网络对产业发展意义重大；（3）将产权酒店界定为独立使用的土地，并将产权拆分合法化，是产权和时权得以结合的重要保障。