我国住宅消费为何超前——兼评“三方负担原则”的重大缺陷，本文主要内容关键词为：超前论文,三方论文,缺陷论文,住宅论文,负担论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年12月25日的《经济学消息报》刊登了福州大学不动产研究所刘福泉先生的文章《我国住宅超前消费显而易见》（以下简称《刘文》）。该文作者提出我国存在明显的住宅超前消费。
一、本文赞同《刘文》的基本观点，进一步提出以下重要事实和分析加以支持和完善：
1.商品房房价过高，本身就是住宅超前消费的一个重要标志，而不是相反的结论。
《刘文》开篇提出：“我国住宅商品房的价格过高，在相当大的程度上抑制了社会对住宅商品房的正常消费，使住宅市场相对狭小，进而影响了我国整体市场的扩展，是困扰我国目前经济发展的巨大障碍，这是人所共知的事实，哪里来的住宅超前消费呢？……我们这里所指的超前消费显然不是指住宅商品房，而是指以非市场配置取向配置的住宅资源出现了超前消费。”
文章表明，《刘文》不认为我国商品房消费存在超前问题。实际上却并非如此。商品房价格过高，本身正是住宅超前消费的重要标志。原因很明显，所谓超前消费，绝非仅仅是消费了面积更大的住房和花了更多的钱在装修上，自然也包括花钱购买价格远远超出收入水平的商品房。同世界平均为年收入3～6倍的价格比较，我国这些年卖出去的商品房，大多在10倍左右。这显然不能不说是一种超前消费。
2.我国居住状况的苦乐不均。众所周知，即使不包括很多根本没有被统计到的家庭，我国城镇人均居住水平不足4平方米的仍然在300万户左右。一方面，大量居民的居住水平条件与国家95计划所希望达到的人均10平方米的计划相去甚远，另一方面，有很多人的居住水平早已在相对造价方面达到国际豪华享受的水平。这显然也是一种超前消费。
二、是什么形成住宅超前消费？
1.《刘文》认为，主要是取代单纯依靠国家的福利分配制度的“国家出一点，集体出一点，个人出一点”的集资建房等模式。“从道理上讲，只要二元结构的工资制度（注：指货币工资加实物福利）不改革，个人出资建房是没有道理的，但是，与提租改革困难重重所截然不同的是，广大参加集资建房的人，对于个人出一点的模式无怨无悔，积极性十分高涨，原因十分简单，因为个人出一点是有回报的。”在计划经济时期，人们享受的单纯由国家投资的福利房是低水平的，仅仅满足了居住的最低要求，人们望眼欲穿得到的只是睡觉的窝而已。而现在的福利房表象（仅仅为表象之一）以集资建房等形式所获取的房屋在面积、位置、设计、功能等方面比一般住宅商品房有过之而无不及，集资建房在无声无息中实现了住宅的超前消费。
我理解《刘文》强调当前的住房分配制度依然存在很大的福利成分，甚至比以前的福利更重。如果说以前的福利是得到一套20～30平方米的简陋的住房，那么现在的福利是政府和企业给予50～60平方米或者更多面积的功能齐全甚至带豪华装修的住房，个人只出其中20～30平方米的房价。
显然，《刘文》这个解释是有道理的，用房改业内人士的话说，就是新房进入旧体制，只不过大家以前很少从超前消费的角度加以研究。
2.仔细分析之后我们将发现，其实，不仅集资建房、安居工程、经济适用住房、微利房等各种各样有政府和单位补贴的住房是导致住宅超前消费的直接原因，甚至“政府、企业、个人三方负担原则”下的整个房改，都在相当程度上造成当前的住房超前消费。
安居工程、经济适用住房、策利房等各种各样有政府和单位补贴的住房，也导致住宅超前消费。如象1996年前后的国家安居工程，中央规定的控制面积是55平方米，实际上各地少有在60平方米以下的。其中的道理同《刘文》对集资房导致超前消费的分析大致相同。
之所以说“政府、企业、个人三方负担原则”下的整个房改，都在相当程度上造成当前的住房超前消费，其实道理也与《刘文》的分析基本相同。从1982年开始的“三三制”优惠售房，到1988年前后的住房私有化倾向，到90年代初以来的优惠价售房，在“加快房改进程是关键”、“以公平换效率”的旗帜下，大量公房廉价出售，一些城市以30 ～500元／平方米甚至更低的价格出售公房， 有的房价远远不够该房屋的装修成本，甚至仅仅相当于房内所装修的铝合金玻璃门窗或者地砖的成本。
3.除了政府和单位的大量补贴，直接导致相当大一部分居民住宅消费超前之外，由于补贴的不当，还导致间接的住宅消费超前。最明显的就是当前的房价居高不下。问题是，同竣工面积和销售面积相比，积压面积的比例却很小，大约现在为10%。如此畸形的房价，每年仍然大部分销售出去了。这里面有单位为职工提供的超前消费，也有真正需要住房的家庭在市场氛围下不得不进行高价的超前消费的因素。
4.不难看出，房改的缺陷是住宅超前消费的根源。“政府、企业、个人三方负担原则”——一个被《中国住房制度改革决定》所视为神圣、不可动摇的基本原则，所存在的巨大缺陷，为住宅超前消费大开方便之门，加剧住房分配不公。
该原则究竟在什么地方存在巨大的失误呢？在于这个原则在最为关键的问题上——单位在新的住房制度下的角色，存在巨大的错误。
本来，我国房改是希望由以前国家财政出资、企业建房，作为福利品内部分配给职工的体制，改革为社会（房地产公司）建房、居民自己到市场购买的市场经济体制。但是由于一些复杂的、甚至是莫名其妙的原因，我国房改推出了含混的“政府、单位、个人三方负担原则”。之所以说这个原则是含混的，主要是因为政府各方在不同场合下对这个原则的具体解释是混乱的，并且与房改的根本目标“实现住房的商品化、社会化”相违背。政府企图依靠单位来分散房改的矛盾，包括资金和纠纷，是三方负担原则的根本动机。而在实际操作中，居民住房更多地依赖于单位，政府提供的国家投资，往往只不过是在单位资金到位之后的一个补充而已。国务院房改办的资料显示，在很多地方的优惠售房中，实际上“国家负担20%，单位负担60%，个人承担20%”。这个数据的背后意味着：没有钱购建住房的单位、不愿为职工购房出钱的单位、没有得到单位分房的职工、没有单位可分房的居民，根本得不到由国家提供的20%、单位提供的60%的补助。
众所周知，我国各单位之间的收入来源存在巨大的差异，其中不少是非法收入、本当上缴国库的小金库。现在这些单位趁有巨大缺陷的房改政策的刺激，涌向住房消费，“为职工谋取最后的、最重要的福利”（房地产公司售房广告语）。那些缺乏权利、缺乏政策扶持的单位及其职工，只能犯“红眼病”了。
三、显然，房改20年来的住房分配，包括房改的优惠售房，在很大程度上依然是以单位为主导的福利性分配。而我国固有的单位之间住房分配不公，不仅没有在房改中得到缓解，反而变本加厉。单位之间的住房分配不公，主要根源在于：
1.房改政策主观上对解决单位间的住房分配不公加以回避。单位之间的住房分配不公，是我国长期存在的基本问题，一直没有得到解决，甚至房改20年来连解决的意向都不明朗，房改政策面在这个问题上的主观逃避是明显的，这是单位间住房分配不公长期存在并愈演愈烈的根源。最新的房改政策停止单位福利分房，是一个很大的进步，但是其解除一度限制的集资建房禁令，纵容单位建设住房，不能不说是在一定程度上的倒退。1998年全国突击分房所导致的住房分配不公和国有住房资产损失，估计不仅超过以前任何年代，甚至有可能相当于以前若干年的总和。
2.我国房改政策面至今还没有找到制约房改问题的一些关键因素，在战略战术方面都仍然处于摸索和试探的低水平状态。之所以政策面长期对必将与居民住房脱钩的单位在住房中的作用问题进行回避，根源只有一个，那就是我国房改的政策面还缺乏对制约房改的一些关键因素的清醒认识。
20年房改所遭遇和继续面临的诸多困惑表明，房改长期在低层次徘徊，这与中央宏观决策面顺应国内外局势所提出的要求和老百姓的殷切期待——加快房改步伐、让老百姓得实惠的愿望相去甚远。