宁波银亿房地产开发有限公司
摘要：在目前严峻的楼市形势下，各房产公司都严控成本，刚需型住宅如何做到在有限的成本投入做到最大的景观效果产出。文章从几个刚需型住宅项目分析景观成本构成、成本投入，从而到达设计过程中成本控制的参考、指导目的。
关键词：刚需型住宅；景观成本构成；过程控制
前言：
景观工程虽属房地产项目的配套工程，但优秀的景观具有对提升楼盘竞争力，抬升产品售价的直接影响。房产公司刚需型产品成本一般都为严控、强控，因而对设计过程的把控尤为重要。通过几个项目的研究数据表明，刚需型项目的景观单方造价基本在350-450元/平方米之间浮动，核算到项目开发资金总投入，约占1.3~1.9%。
1.景观成本构成
房地产公司的景观成本构成即景观设计的范畴略有不同，但总体来看差异性不大。首先需将景观设计内容在项目启动后方案设计前提交给设计单位，使其可针对性的进行方案设计，做到“如何花钱，钱花在哪里”。以某公司的景观限额成本内容为例
限额指标：
●硬质景观：园路铺装、木平台、台阶坡道、花坛挡墙、人工水景、室外泳池、栏杆隔篱、景观构筑、活动场地等；
●软质景观：土方地形、假山置石、自然水系、乔木及支撑、灌木花镜、草坪等；
●设施摆件：健身器械、游戏设施、雕塑小品、装饰摆设、室外家具、种植容器等；
●管线设备：园路排水、装饰井盖、绿化浇灌、景观灯具、背景音乐、电气控制等；
单列指标：
●硬质景观：小区围墙、门卫（实体）、河坎驳岸；
●管线设备：高杆灯、泳池设备；
●其他：交付展示配套、红线外景观、临时性景观、幼儿园、屋顶花园等；
2.景观成本分区控制
2.1根据产品特性，制定景观成本分区依据
2.2.1 关注客户敏感点原则
购房者最为关注的因素主要为①小区的规划设计、整体及周边的环境②楼盘的地理位置、各种配套交通设施③小区整体的生活方式趋向性等组成。通过对客户的敏感点的研究与分析，制定相对应的设计构想及设计方向。
2.2.2风格的延续性原则
根据项目的建筑定位，如新古典或新中式等建筑风格，景观亦延续风格并发扬光大，避免脱离产品自身特色。
3.景观成本控制
成本控制应该在方案规划阶段、设计阶段（初步设计及施工图阶段）全程进行控制。一般在方案规划阶段已确定基本成本方向，后期阶段只是对方案规划阶段的补充及优化。
3.1方案规划阶段，即可根据景观成本构成表及成本分区控制表中的内容，通过对软硬景的分部分项比较，划分成本配比，便于后期阶段的优化。
3.1.1 待设计方案布局基本确定后，需进行景观分部分项成本估算比对，以检验方案中的成本分配是否合理是否超标情况出现，有无优化措施及手段。
表1 某项目成本估算表某项目成本估算表
（地下车库顶板以1.2米的荷载进行土方回填）
从表1中研究得出，相对固定费用几乎已经占用成本的50%费用，纯景观费用与其相加已超景观总成本。通过列表，可针对性的进行成本分配、成本优化、成本复核，进行全程成本监控，达到限额成本要求。若项目成本超标，需合理控制软硬景、水景、景观构筑物等的比例，估算表动态的显示成本变化，从而达到修正景观设计方案的目的。通常来看项目面积越小相对来说固定成本占比越大，反之则较少。
3.2 设计阶段的成本控制重点，主要在与优化硬景比例及材料选择替换及软景的土、乔、灌、草比例的合理分配。每个设计阶段都需跟进成本对标，实行全程控制。
3.2.1 硬质景观的材料选择原则：1）功能为主，减少无必要的硬地；2）设计中应尽量利用直线作为景观构成，异型线则选取合适的材料进行搭配和控制；3）控制设计尺寸：所有尺寸尽可能符合模数4）应量减少水景比例；5）控制景观材料的品种数量及铺贴方式。
3.2.2软景比例分配原则：1）在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本；2）在满足政策相关法规的同时，尽可能增加草坪面积，但草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪；3）通过植物群落布置方式，减少了对行道树树型、规格选择的要求；4）小区出入口、宅间路口、拐点处的大树、花乔、花地被应重点处理，渲染“浓墨重彩”。6）设计阶段在满足政策相关法规的同时，通过苗木用量的造价分析，可在过程中控制成本。优化措施的动态成本即可在表中清晰列明，并可直观的显示软景最低配置的警戒线。苗木用量分析见表2。
表2 苗木用量分析表 景观面积：10000m2（硬质30%，绿化70%）
参考文献：
[1]《房地产成本控制方法》中国财富出版社.
[2]《房地产景观规划设计》北京大学音像出版社.
[3]《景观设计》 大连出版社.
[4]《低成本建筑》大连理工大学出版社
论文作者:屠君
论文发表刊物:《基层建设》2015年17期供稿
论文发表时间:2015/12/2
标签：景观论文; 成本论文; 阶段论文; 项目论文; 成本控制论文; 比例论文; 土方论文; 《基层建设》2015年17期供稿论文;