摘要：在“租购并举”等政策刺激下，租赁式公寓得到空前发展，其空间配置需要与时并进。根据租赁式公寓主要服务对象青年群体的行为特征，在居住需求和运营模式两方面来进行设计思考，并通过合肥龙湖“租赁式公寓”设计概念方案为例来分析租赁式公寓的空间配置，以期为处于“夹心层”的青年群体创造优质的居住生活环境。
关键词：租赁式公寓；空间设计；配置方式
1引言
近年来，国内房价飙升，房价收入比倒挂严重，据《全国百城房价收入比研究》2017年上半年统计，北上广深等一线城市已超20，合肥市高达11.2。现今在“租购并举”等政策刺激下，租赁市场迅速崛起，处于“夹心层”的青年群体的住房问题随房价和租金的上涨日益突出，这部分人群对住房的需求是过渡性的，随着收入的增长有能力购买商品房或经济适用房，进一步刺激租赁市场的活跃。对于有一定经济基础的城市青年，对居住空间的需求更倾向于空间的多样化及居住的舒适度，这就需要租赁式公寓在空间配置方面更贴切为青年群体服务。
2租赁式公寓的发展及空间配置现状
2.1租赁式公寓的发展现状
公寓发展到现今已呈现出“百花齐放”的发展趋势，大量的投资者、房企、酒店等传统行业均已纷纷转型并拓展至租赁式公寓领域。根据《租赁式公寓经营服务规范》标准，租赁式公寓按照租赁方式分为长租、短租，按经营方式分为集中式和分散式。要求公寓设计围绕公寓基本要求，设备设施要求，安全、卫生、环境和服务品质六个维度展开，需拥有良好的硬件设施，由专业管理公司管理，只租不售，提供高质量的酒店式服务。
2.2租赁式公寓空间配置现状
租赁式公寓的空间配置是指公寓的空间构成、功能配置，即内部空间的各个功能组成以及各组成部分之间的布局关系。目前青年群体居住环境大体分为三种：临近城区的棚户区（城中村）、小区单元房和酒店式公寓，其中以单元房合租或群租为主，居住质量整体较差，主要体现在租住空间人均面积狭小、通风采光不足、存在防火隐患等方面，并因此导致青年群体的日常生活受到严重影响。要从根源上解决租住问题的弊端，就需要在公寓设计阶段使空间得到合理化的配置。
2租赁式公寓空间配置影响因素
2.1居住人群居住需求
租赁式公寓的居住对象为城市青年白领阶层，年龄在22—35岁之间的高素质青年群体。他们普遍受教育良好，生活方面注重方便和舒适。在居住需求方面除满足基本生理需求之外，还需注重生活空间的领域感和私密性，居住生活的多样性以及必要的交往活动空间。
2.1.1区位环境及外部空间环境配置
租赁式公寓的服务对象对公共交通的依赖程度很高，因此对公寓的区域位置较为看重，同时希望周边有完善的生活配套设施，如公园、超市、医疗卫生服务设施等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在外部空间配置方面，青年群体更倾向于公寓周边有对应的运动场地，停车场，及适当的景观绿化，与其说是租赁式公寓，更贴近一个租赁式社区。
2.1.2内部公共空间
结合青年群体的心理学研究内容发现，青年群体一方面对于公共服务设施的要求较高，希望能够从繁重的家务劳动中解脱出来，需要公寓提供相应的服务管理；另一方面希望在公寓内部有足够的公共活动空间，以利于日常的交往活动需求。
2.1.3单元内部配套服务空间
对于单个居住单元，除必须的睡眠区、卫生间、厨房、学习工作空间、储物空间之外，还需一定的洗衣和晾晒空间。居住单元内部空间功能在布局合理的基础上还需根据不同居住行为模式的理论研究，进行不同的功能空间组合布局以满足空间的领域感和私密性。
2.2运营模式
现阶段租赁式公寓的运营模式有三种特征，一是市场化的运作模式，二是成体系的连锁租赁模式，三是品牌社区化管理模式。市场化的运作模式以市场导向为原则，在提供完善服务的同时，更注重经济因素的影响，提供相对低廉高效的住所，其相应的空间配置是合理而有效的，而不是毫无节制的高档和奢华。成体系的连锁租赁模式更注重的是标准化、规范化和规模化。强调公寓设计的核心配置相同，从而传递品牌经营理念的核心价值。品牌社区化管理模式旨在提供完备的管家式管理，该模式锁定了同质化的居住人群，同时将配套同质化商业植入，实现社区式的经营管理。
3规划设计案例分析
3.1项目概况
本项目位于合肥市瑶海区凤阳东路与牌坊路交口西北角，北邻临泉东路，南邻凤阳东路，总用地面积2万平方米。临近万达广场和地铁出入口，周边配套丰富，交通便捷。
3.2空间配置分析
3.3.1外部空间配置
在进行外部空间设计时着重考虑沿街商业和停车场的设计。经过综合分析，将商业布置在基地东侧和南侧，由于租赁式公寓人口容量大于普通社区且商业对外开放，因此加大了商业面积。
在用地范围内规划了地面停车和地下停车，其中地面停车在基地北面自成一区，在公寓社区内部全部设置地下停车库。经过反复推敲分析后地下车库设计采用“建筑+间距模式”，塔楼采用7.8*5.8柱网，建筑间距采用7.8*7.8柱网，此种布局方式最为经济。
3.3.2内部空间配置
单个居住单元设计采用标准化的模块，造型上打破传统结构，丰富空间肌理。其中1#、2#、4#公寓为两房公寓，3#、5#为一房公寓，6#为两房+三房公寓。在对单元标准化户型设计时，餐客厅体系随着套型变大而逐渐升级。全部卧室均朝南，以争取南向景观和日照。采用南北通廊式布局，每户公寓都可满足自然通风，也在一定程度上降低能耗。
一房户型的设计基于青年群体对厨房使用频率较低，采用厨房共用的模式，提高公寓空间的使用率，同时也促进公寓住户间邻里交往的可能。
独立的厨卫体系的创新点来源于标准化、装配式和整体安装。卫生间采用标准化2.6m*1.45m卫浴空间系统，构件、洁具可整体生产和安装。在空间收纳方面，卧室、厨房、卫生间和玄关区均设置收纳空间，最大限度租户满足物品存放需求。
每栋公寓选取6F、12F设置共享空间，根据青年群体日常生活实践轴对不同功能空间进行划分，如阅览室、休闲吧、咖啡吧和小型音乐厅等，以此来构建完善的共享体系。此外，充分利用屋顶平台使之成为共享空间。
内部空间着重分析
3.3运营模式分析
该项目采用品牌社区化管理的运营模式，同时借助互联网、APP等技术手段提升管理效率，并附加服务设施的控制范围，精选优秀的生活服务提供商，线上和线下相结合，为租客提供租房之外的更多生活服务。此外引入“共享体系”和“团购生活”的运营模式，一方面更贴近于当下青年人群的生活节奏，另一方面通过鼓励消费频率来增加运营效益。
4结语
租赁式公寓这一新兴的市场化产品，它面向的主要对象为青年居住群体，顺应青年群体住房难题而生，其发展基于社会经济技术的发展和青年群体不断变化的物质和精神生活需求。政府应做好顶层设计，让租赁式公寓行业日趋规范，设计工作者需要进行合理的空间配置，市场在商业开发的过程中也应肩负应有的责任，以期为青年群体营造良好的居住生活环境。
参考文献
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[2]刘哲.基于既有建筑利用的连锁租赁青年公寓空间配置研究[D].南京：东南大学，2015.
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[4]殷伟韬.单身公寓户型设计研究[J].城市建筑，2007
论文作者:李强
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/11/1
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