李懿亮
当代置业（湖南）有限公司 湖南 长沙 410000
摘要：随着我国市场经济的不断发展，房地产行业已进入高速发展时期，表现为房地产开发商数量的增加、房地产开发质量的提高以及预期效益的突破等方面。其中，有效、高质的成本管理在维护、促进房地产企业发展时有至关重要的作用。
关键词：新经济形势；房地产；成本管理研究
1导言
成本管理是房地产行业发展最重要的因素之一，它的好坏对企业发展和市场竞争有最直接的影响。当今社会，房地产经济效益和工程质量的提高可以由成本管理的好坏来决定。在新的经济形势下，房地产行业也得到了完善，行业内部的竞争也非常激烈，因此一个更完美的成本管理方案就显得尤为重要。
2我国房地产市场发展概况
进入21世纪后，经过近20年的发展，目前国内的房地产市场已经开始趋于完善化、成熟化和系统化，在营销方面也开始迈向规范化。目前的房地产行业正处于转型的阶段，正从“生产决定消费”转型为“消费决定生产”，房地产行业越来越发达，市场越来越大，当然，消费者的选择机会也会更大。最近几年国内房地产行业的暴利时代在逐渐消退，换句话说，房地产的暴利阶段即将离开大家的生活。在这样的社会背景下，企业更加注重自己的成本管理，才能在激烈的市场竞争中不被淘汰，同时还可以提升自身的经济效益。目前虽然国内的房地产行业发展态势迅猛，但是多数房地产企业的成本管理比较老化，基本不能顺应社会经济形势的发展，严重影响了企业在业内的知名度和工程的质量及数量。另一方面，国内房地产行业较先进的管理意识和技术没有在相应的项目中得到应用，因此还需要转变管理理念，以提升房地产的整体形象和地位。
3房地产成本管理的现状与问题
3.1成本管理意识陈旧
首先，成本管理意识陈旧为房地产成本管理的首要问题。具体表现在两个方面：其一，财务性管理理念普遍存在，财务性管理理念是指房地产企业在对项目进行成本管理时往往只重视会计报告或财务报表上的量化数据，而忽视了对项目前端成本、非物质成本、过程控制成本的核算。其二，局部性管理意识根深蒂固，包括时间维度和分工维度。以吊机成本折旧为例，管理人员对折旧年限的把握具有随意性，并未根据折旧特征对不同的吊机进行区分，同时在不同的施工环节，管理人员也并未意识到折旧速率差异性的特点，造成折旧结果只是局部性的折旧结果。
3.2成本管理体系不完善
房地产成本管理的问题还包括成本管理体系不完善，主要体现在管理准则、管理流程等方面，而管理流程显然是内嵌于管理准则的。在房地产成本管理过程中缺乏完整、系统的管理准则作为重要依据和参照，会计人员、风险管理人员以及成本控制人员在处理复杂核算数据时往往“无规可依”，只能凭借经验作出调整。
4针对以上问题对房地产成本管理提出建议
成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。由于成本控制不确定因素很多，且不同项目的实际情况、人员素质不同，想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理难以实现。如何开展有效的成本控制，只有不断从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理，才能最终实现成本控制的目标。因此，在实际成本管理及预算中，要掌握一些房地产成本管理的知识与技巧，才能更好的促进对房地产成本的科学化管理。
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4.1在企业内部全面贯彻成本控制管理理念
企业内部要树立科学、合理、准确的成本控制管理理念，促进成本管理的效率得到提升，保证企业的稳定发展。很多房地产企业内部设立成本合约部，所以企业其他部门认为，成本的管理理所当然由合约部承担，这种想法是不正确的。成本的管理必须贯彻到企业管理的每一环节，企业的每一个部门、每一个员工都有参与的责任。只有将企业对项目管理的每一环节都实行成本管理，成本才能真正得到控制，才能实现对成本的科学和行之有效的控制。
4.2建立目标成本管理制度房地产企业上层对企业做出决策，往往依据投资估算及预算。但是投资预算对上层做出决策只是提供一定的依据，在企业的正常运行中，还需要在投资预算的基础上编制项目的目标成本。目标成本只是在项目实施之前，企业做出的预测，为成本的管理提供依据，所以在实际企业项目的生产或销售过程中，要注意将目标成本与实际成本进行比对，这样才能有效控制成本失控现象的发生。为此，企业需要一套完善的目标成本管理制度，一方面实现目标成本的管理，另一方面便于将责任细致到每一个部门。并且便于对目标成本进行监督、控制，对成本执行过程中不规范的行为进行及时校正。而且目标成本只是对企业项目做出的预测，在实际实施过程中存在不合理的地方，监督部门还可以及时进行修改，与实际成本进行及时比对等，保证成本管理的正常运行，防止成本失控现象的发生。项目完成后，成本合约部门和财务部门要对项目成本情况进行汇总核算，将实际成本与目标成本进行比对，得出实际与预算的偏差，为将来目标成本的预算提供宝贵的经验。
4.3采用科学的成本管理和控制方式
成本的管理与控制方式，主要分为动态控制与静态控制两种。(1)动态控制方式。所谓动态控制，首先将房地产项目的各个环节模块化，然后研究各个模块在运行过程中的相互影响，在此基础上计算出项目的成本。但是值得注意的是，在这个动态过程中，任一模块的变化，都会影响模块之间相互影响，由此改变项目的成本。(2)静态控制方式。静态控制与动态控制的区别在于，在将房地产项目模块化的基础上，对每一个模块做出范围预估，让每一个模块在合理的范围内对成本进行预估。这种控制方式得出的成本是在一个较为合理的范围内。
4.4建立成本管理构架
成本管理构架的建立，更加便于房地产企业对成本进行科学、有效的管理，并且能够提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理构架设计时，要请专业人员进行，确保构架的可靠性与科学性。成本管理中，针对企业开发项目的数量设计运营模式。比如，企业只开发一个项目，可采取职能制运营模式;开发多个项目时，若项目在同一个地区，可采取矩阵制运营，即在每个项目中设立独立的项目管理部门，对每个项目实施独立管理，公司对几个独立的部门实施总管理;若多个项目分散在不同地区，公司可采取分公司管理模式，对项目进行管理，项目完成后，再由总公司进行汇总整理。如项目在可行性研究阶段，则采用房地产成本管理类似估算法;打算假想阶段、策划定位阶段则采用参数模型法;施工房地产成本分析图阶段则采用自下而上估算法。由于估算所处的阶段分歧，所用的体式格局分歧，估算有不同的精度和不同的时间花费。
5结语
综合全文可以发现，有效的成本管理不仅能够为房地产企业提供良好的项目预期，实现精准投资，而且能够严格控制施工过程的各个环节，实现标准建设。最为根本的是，房地产企业在成本管理过程中的首要任务为转变管理理念，从阶段性、局部性、随意性管理转向全产业链、全局性与标准性管理，进一步规范统计方法、计量原则、管理流程，从而实现高质量的房地产成本管理。
参考文献
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论文作者:李懿亮
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年3月上
论文发表时间:2018/11/19
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