（上海谨阁建筑设计事务所（有限合伙） 上海 200080）
【摘 要】伴随着近几年来政府倡导的大众创新、全民创新的浪潮，国内涌现了大量的相关配套产业园区，三亚高校科研片区就是在这样的背景下创建的，可是，面对区域的不成熟化、大量办公属性用地的开发成为难点，如何通过合理的市场分析和定位，系统的规划和建筑设计，创造出既满足园区发展需要，又切合发展现状；以达到近阶段的有效去化以及未来的良性运营；成为本次设计的重点。
【关键词】创智园区；多元产品；良性运营
【中图分类号】TU243 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）16-0034-03
三亚高校科研片区综合配套项目位于三亚市荔枝沟，荔枝沟区域规划为三亚新的城市门户总体定位以文 化教育、行政办公、主题商业服务为特色的新兴片区。
项目基地位于三亚科技教育产业园区备用区。园区发展目标是至2020年，初步形成囊括高质量基础教育、高等教育的教育国际化示范区，塑造1~2所国际化、开放型、特色鲜明的品牌大学。2030年，全面建成具有国际影响力和独特竞争优势的热带海洋高学历高技术人才培养基地，产学研结合的三创融合科技成果转化领航区，教育、产业、城市协调发展示范区。
备用区的规划设计，在满足上位规划要求基础上，同时还承担了区域动迁安置、住宅和商业、办公的开发同时也要满足企业的房地产开发的市场行为。
1.区位分析
项目北有海南环岛高速，南被海榆东西线环绕，三亚凤凰国际机场、三亚火车站、亚龙湾站坐落在基地四周，目前，仅有西侧落笔洞路连通外界。但长远来看，区域未来交通优势明显。
项目周边1.5公里范围内生活配套设施基本齐全，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务设施具备，社区配套具备一定条件，但区域整体层级不高。基地周边2km内无大型集中商业配套设施，基地周边以小型超市居多，消费普遍外溢至三亚主城，我们看到，受旅游资源客群的影响，城市级购物中心品牌过于国际化，主要面向旅游客群；社区型购物中心品质普遍偏低，消费体验较差。
另外，区域范围来看，三亚办公市场发展缓慢，同时，由于地块所处位置非三亚CBD区域，非地产、金融企业意向办公选址位置。且三亚新供应写字楼体量去化缓慢，消化能力极为有限。如何通过多元化的办公产品设计，实现办公产品的有效去化，成为项目设计难点。
此外，通过对周边住宅竞品的调研，我们发现，户型理念较为传统，需升级以适应当今住宅所具有的气质与感受区域竞品项目侧重内庭园林打造、首层架空设计，同时建有社区商业满足业主生活所需。区域竞品项目产品以80-99㎡ 的紧凑三房居多，销售情况较好，其次为两房产品；区域客户购房需求趋向于度假刚需化；由于控规原因市场上一房及60~80m2的紧凑两房库存量较少；四房产品稀缺。针对业主定位“住宅产品首改为主力客户，正在改刚需其次，辅以投资客及岛外度假客户”诉求。我们认为：打造“创新住宅产品和环境”成为项目住宅部分设计关键。
2.规划目标
通过上述的调研和分析，我们对于项目总体规划的目标定义为：
（1）不仅建造房子，更是营造生活方式；
（2）城市文脉的传承、场所精神的延续；
（3）办公、居住的复合型生态社区；
（4）让空间有创业灵魂；
（5）有质感的建筑，有质感的生活。
提倡健康生活方式，提供便利生活配套，鼓励邻里无缝交流的现代国际复合社区。
3.1 规划结构
规划结构采用一轴两环四区四核心：
一轴为内部南北联通居住、社交、生活、办公，成为重要的内部联通；
两环分别为北区的商办生活漫步环以及整体的景观脉络环；
四区分别为商业生活区、现代SOHO办公区、商住区以及居住区四区；
四核心：北区分别为soho办公院落核心以及商业生活核心；南区为社区活动核心以及住宅景观核心。
3.2 功能结构
在北侧靠近海洋大学地块西组团，我们设置了以院落组合模式的创业办公园区，底层设置鼓励沟通和办公、社区生活为主的商业业态。靠近海洋大学地块东组团，我们结合南侧住宅社区，设置了体量灵活的15000平方米的集中商业，内部活动广场同地块东北方的城市活动广场紧密结合，有效引导人流动线组织。在靠近校园大门对面，我们设置了一座花园式创业办公孵化基地，底部还设置了一个路演广场。
南部四个地块，我们围绕居住功能设置了不同类型的住宅产品：满足回迁安置的斑点结合的住宅产品、院落组团化的商品房住宅产品、庭院空间为主贯穿轴线设置的高端洋房产品，多元化类型产品的策略，用于我们满足不同需求和应对市场变化风险的功能。
4.设计亮点
4.1 空中骑行的独特魅力
我们创造性的设置了一条双层空中环行步道系统，下层用来使用者链接不同功能，休闲漫步；上层设置自行车道，和自行车站，体验独特的空中骑行活动，同时实现环境效益和围合院落，同时结合创客空间特点，容纳创客日常活动所需空间，激发创客群体的创业激情。
4.2 环境噪声防控
居住地块南部靠近高铁轨道，环境噪声防控对策作为重点我们采用了一下几个方面措施：
（1）高架桥添加噪声防护措施。
（2）规划总图，建筑布置，主要卧室起居空间设置背向高架方向。
（3）建筑立面防噪造型构件，封闭阳台
（4）建筑结构构造措施：双层玻璃
（5）noise软件分析点，严重部分采用叠加多重措施。
4.3 关注环境保护
（1）集约土地，合理利用，改善区域景观环境
根据三亚的气候条件和植物自然分布特点，栽植多种类型植物，乔、灌、草结 合构成多层次的植物群落。合理开发利用地下空间，设置下沉广场 及具有直接通风采光的地下使用空间
（2）节能与能源利用
采用集中空调系统，设置能量回收系 统。收集雨水，并采用集中处理系统对污水及中水进行处理再排放。利用再水作为绿化用水。利用太阳能作为第二能源来源。绿化屋顶减少建筑室内外温差，并减少二氧化碳排放，吸收热能，改善空气品质。屋面设置有利于曰照，创造舒适的环境。
（3）材料资源利用
建筑结构材料合理采用高性能混凝土、 高强度钢。办公功能室内采用灵活隔断，以减少空间重新布置时重复装修对建筑构件的破坏。
4.4 作为对地域文化和传统的保护和延续传承，我们在东北区地块中心开放空间设置舞台
（1）为传统文化演出、节假日活动、民俗表演；
（2）兼具路演功能，为高教园区大学生创业推广提供最佳场所。
（3）吸引日常活动人流，结合商业活动，带动地块人气，激活城市生活。
这里是音乐、演艺、秀场，这里将会是城市活力的焦点！
4.5 关注文脉传承、场所记忆——旧建筑保护和再利用
通过对基地保留建筑的改造和提升，赋予建筑社区服务、老年活动中心，实现城市文脉的传承，场所精神得以延续!
改造厂房建筑立面采用木材加工板材造型肌理，周边结合绿化景观，向整体复合社区开放，激活社区功能活力！
4.6 重续文脉、生活新中心的时尚情景主题体验式商业
一个具备院落+街区+廊桥+情节的多元空间、大影响社区！设计通过梳理中心厅堂空间，运用造园手法整体梳理商业休憩动线。
打造最具特色、档次相对较高、业态互补、形象俱佳的集青年活力社区、景观化园林办公和区域商业中心、众创、产业孵化中心为一体的体验式生活方式中心。
4.7 运动活动的意义
基地紧邻高教园区，我们的设计结合日光、空气、水等自然因素，达到增强体能、增进健康、丰富社区娱乐生活活动。体育对于促进身体的正常发育和发展、提高心理健康水平、增强社会适应能力、培养全面发展的人才具有重要的作用。
4.8 商业租售策略
（1）持有销售比例
严格控制销售比例，建议销售1/3比例。
（2）销售策略
①严格控制商铺单铺面积，面积在40m2左右；不做虚拟铺划分；
②可售店铺设置在主要街道界面、商业主动线区、二层主要动线区域；
③商铺使用高溢价策略，利用一层店前区赠送、架空灰空间增送；二层退台露台赠送；层高设置在6M，为商铺设置夹层留有余地；
④销售商铺同持有商铺后期统一运营，便于商业气氛养成。
4.9 “特色主力店”带动下的复合社区商业
集中商业业态设置策略：
（1）集中商业设置在地块东北角，临近城市广场、高校校门；同时通过纵向社区生活道路（荔枝沟纵一路）同南部住区紧密联系；
（2）业态方面，在一二层设中型超市和电影院线，作为特色主力店，带动整体商业运营；一层其他区域围绕开放广场和公众舞台，设置家庭类消费和快时尚业态零售，快餐休闲餐饮；三层设置目的性消费业态：特色餐饮、娱乐KTV、足浴SPA等休闲业态。
底层商业业态设置策略：
（1）靠近南侧住区设置家庭生活类业态业种：洗衣、理容、邮局、仓买。
（2）西侧地块设置LOFT附属生活设施，同时包括咖啡、简餐、甜品面包、银行等办公附属商业配套业态。
4.10 多元化办公产品
创业孵化中心：
集联合创业空间+创业服务+产业链配套
产品特点：
（1）高赠送率，高达30%的面积赠送
（2）模块化设计，产品功能
（3）灵活多变，产品可分割成小户型出售
4.11 LOFT公寓——多元化类办公产品
产品特点：
赠送露台、屋顶、空中花园，达到户户有赠送
功能空间灵活布置分割
零公摊，分立核心筒，得房率最大化。
此外，镇对住宅方面不同的客户类型，我们也采用了创新设计体系和方法，再次就不一一赘述了。
以上即为三亚高校科研片区综合配套项目规划和建筑设计的一些总结和思考，希望能够对类型项目有所借鉴，对推动城市发展和更有有所贡献！
论文作者:孙朋
论文发表刊物:《建筑知识》2017年16期
论文发表时间:2017/7/18
标签：商业论文; 地块论文; 产品论文; 区域论文; 园区论文; 住宅论文; 业态论文; 《建筑知识》2017年16期论文;