关于我国开展住房抵押贷款证券化的思考，本文主要内容关键词为：抵押贷款论文,证券化论文,住房论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、住房抵押贷款证券化的涵义及实施的必要性
住房抵押贷款证券化是房地产证券化的一种，是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构（special purpose vehicle，简称SPV），该机构(SPV)以其收购的住房抵押贷款为基础在资本市场上发行证券的行为。发行的证券主要为住房抵押贷款债券，也包括由抵押贷款支持、担保的其他各种证券。与住房抵押贷款一级市场相对应，住房抵押贷款证券化市场也称为住房抵押贷款二级市场。
随着我国住房体制改革的深化，金融对住房产业的支持作用日益巨大，开展住房抵押贷款证券化业务，是十分必要的。
1.住房产业的发展需要强大的金融支持
我国要将住房产业培育成为国民经济新的增长点，关键在于启动居民的住房消费。而居民的收入与房价之间存在着较大的差距，这又依赖于金融的大力支持。目前我国已推行的个人住房抵押贷款业务正蓬勃开展，但我们应该看到，该项业务需要有巨额的资金作为后盾，因此，为了保证住房抵押贷款业务的持续发展，必须为其提供长期、稳定的资金来源。这就需要培育和发展住房抵押贷款二级市场，实现住房抵押贷款的证券化，开辟长期住房融资的渠道。根据世界银行模型和国家计委研究所的测算来推算：每1亿元的住房抵押贷款证券化能带动5亿元以上的国内需求，这对于培育住房产业成为新的经济增长点，促进国民经济的发展，将起到十分重要的作用。
2.住房抵押贷款证券化能有效地化解商业银行的风险
在住房抵押贷款一级市场的发展过程中，商业银行面临着许多风险，如信用风险、流动性风险、利率风险、通货膨胀风险等。信用风险是指银行在发放个人住房抵押贷款时面临着借款人由于各种因素不能按期或无力偿还债务，或者即使借款人有实际支付能力，但拒不偿还债务，从而给银行带来损失的可能性。流动性风险是指由于个人住房抵押贷款周期长、回收慢，而银行存款期限则较短（最长为5年），银行资产与负债期限的不匹配使其容易陷入资金周转不畅的困境。利率风险是指由于个人住房抵押贷款期限较长，在此期间由于实际利率水平的变化而给贷款发放机构或贷款人造成损失的可能性。通货膨胀风险则是指当通货膨胀率高于贷款利率时，给商业银行带来损失的可能性。
将住房抵押贷款证券化，由于证券具有可分割性和变现性的特点，一方面可以把社会中分散的小额闲散资金集中起来，实现住房投资的大众化；另一方面可以使住房抵押贷款这部分银行资产以有价证券的形式在二级市场上流通和转让。这样，在一定程度上，就将由商业银行承担的存在于住房抵押贷款中的各种风险分散和转移给大众投资者。
3.住房抵押贷款证券化作为一种金融创新，将进一步完善我国的资本市场
住房抵押贷款证券具有证券的转让、投资、融资、配资及调节功能，是一种信用度高、收益稳定的投资品，能为资本市场吸引众多投资者，实现资本市场的扩容。同时它作为一种金融创新。开辟了一条新的融资渠道，有利于改变我国目前资本市场上股市过热、债市过冷的不均衡局面，促进资本市场的全面发展。
另外，由于我国资本市场发育程度低下、银行证券资产匮乏等原因，央行的货币政策——公开市场业务无法有效地通过证券的吞吐而实现强有力的宏观金融调控。住房抵押贷款债券是仅次于国债的优良债券，当住房抵押贷款证券化发展到一定程度以后，中央银行公开市场业务的操作对象会大大增加。这样，央行便能更有效地实施宏观调控，有助于增强金融市场运行的稳定性。
二、住房抵押贷款证券化在我国房改进程中的切入时机选择
住房抵押贷款证券化的推行是有前提的：这就是住房抵押贷款一级市场的充分发展。
从住房抵押贷款一级市场上的供给方面来看，资金供给是过剩的。由于我国商业银行刚刚介入住房抵押贷款这一投资领域，个人住房抵押贷款占国家银行贷款总额的比例仅约4%，远远低于国际水平（美国个人住房抵押贷款一般占其贷款总额的20%～30%），因而商业银行在住房抵押贷款一级市场上发放贷款有充分的资金来源保障。因此，供给方面影响住房抵押贷款一级市场发展的因素不在于资金来源，而在于其他方面：其一，住房贷款按揭成数低，我国规定最高的按揭成数仅为7成，而香港、新加坡等国家的按揭成数均在9成以上，有的国家甚至为10成；其二，还款期限短，我国住房抵押贷款还款期限一般在5年以下，最长仅为20年，而美国和加拿大多为20～30年，最长还款期限可达35年；其三，贷款利率偏高，我国个人住房贷款年利率在14%左右，而国际上年利率水平在10%以下，低的仅为2%。
从住房抵押贷款一级市场上的需求方面来看，目前购房者在住房抵押贷款市场上所面临的信贷资金约束在相当程度上是由于最高贷款额度的限制造成的。我国规定：个人购房的首期付款不得低于所购住房全部价款的30%。也就是说，贷款的最高限额仅为房价的70%。高昂的房价、巨额的首期付款与居民的收入水平过低、还本付息能力较弱形成鲜明的反差，加上个人住房贷款条件严格、手续繁杂等因素，极大地限制了居民对于住房抵押贷款的需求。
再者，住房抵押贷款证券化固然会促进我国资本市场的发展，但必须是以一个运行秩序良好、规范的资本市场为前提，否则只会带来资本市场的紊乱。
因此，住房抵押贷款的实行，不能操之过急，应抓住恰当的历史机遇作为切入点，使其水到渠成。当前首要的任务是发展与完善住房抵押贷款的一级市场和加快资本市场的法制化建设，为住房抵押贷款创造有利的条件，待住房抵押贷款一级市场的发育成熟后，再实行住房抵押贷款证券化。
三、完善相关制度安排，为住房抵押贷款证券化扫除障碍
1.深化住房制度改革
实行住房抵押贷款证券化，对住房金融提出了更高的要求，但该项改革的推行必须基于住房制度改革的深化。为此，应理顺土地使用权的划拨、出让条件和住房产权关系，彻底实现住房市场化；同时，制定一系列的措施，防止各种侵权行为，全面推动住房改革的进程，为住房抵押贷款证券化开辟道路。
2.健全住房抵押贷款一级市场的相关制度
根据国际经验，各国在实行住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款一级市场发展已经相当成熟。针对我国现状，应加快完善住房抵押贷款一级市场的制度建设：首先，加快整体信用评级体制改革进程，建立和完善住房抵押贷款的信用担保体系，完善一级市场的风险控制机制；其次，完善抵押贷款一级市场上的贷款方式，可考虑事先在一级市场上推出固定利率的抵押贷款，或对现行的可变利率抵押贷款进行完善，创造出现金流（本金与利息）相对稳定的贷款品种，为其上市做好准备。
3.规范证券市场的运行机制
住房抵押贷款的金融巨大，需要在一个成熟的证券市场上市。而我国证券市场还不够成熟，投机气氛浓厚，炒作、违规现象时有发生；市场中的主要参与者——各种金融机构、中介机构发展落后；股票市场与债券市场发展不平衡。为此，必须尽快规范证券市场现有的运行机制；培育共同基金、合作基金、信托投资基金等机构投资主体；规范信托、证券等非银行金融中介机构和注册会计师事务所、律师事务所、评估机构等中介服务机构的行为；加强对证券市场的监管力度。
4.健全相关的法规制度
实行住房抵押贷款证券化，离不开政府的积极参与和支持。政府要发挥应有的作用，完善相关的制度安排，抓紧资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度的制定；通过立法规范住房抵押贷款证券化的市场操作程序和住房抵押贷款证券化市场上的交易行为；鼓励以商业银行为主体，各种中外金融机构参与证券化资产的交易；尽量减轻SPV的税收负担以减少资产证券化的融资成本；建立专门的政府担保机构，向符合规定条件的住房抵押贷款提供担保或保险保证；加强对住房抵押贷款一、二级市场的宏观调控、监管与协调等等。