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摘要：随着我国经济的转型升级，房地产市场也应进行相应的调整，有关房地产企业只有彻底改变传统的管理意识，积极寻求更加先进的管理方法，才能使房地产项目的管理水平得到进一步提升，从而实现房地产企业的更快发展。要使房地产市场得到持续、良性的发展，就必须在进行房地产项目开发时既追求数量又保证建筑质量。对此，只有加大房地产工程开发项目的管控力度，才能使房地产行业的质量得到逐步提升。
关键词：房地产项目；管理问题；对策
房地产项目在发展管理过程中，是容易受到市场冲击的一个项目，他的发展也关乎了市场经济的稳定。房价如果过度上涨，就会增加民众的购房负担。为了满足民众实际额购房需求，需要建立正确的购房调控管理体系，合理的对房地产项目进行开发。提升项目管理经验，正确对待房地产项目中的开发管理问题。
一、房地产项目管理的内容
现代房地产项目投入资金大、项目建设周期长、涉及专业多、建设人员多，以致项目管理工作非常繁琐复杂，但所有这些才能构成房地产项目管理的体系
1、建设单位。建设单位的项目管理立足房地产项目建设的全过程，从项目构思、立项开始，到项目投入运行的每一阶段，建设单位运用项目管埋的方法，对项目建设全程投资者立场实行综合性的管理，建设单位的管理是全局性的，服务于项目建设的整体目标。
2、设计单位。设计单位的项目管理主要指项目前期的设计任务项目管理，同时，随着房地产市场发展，设计单位的任务也有了延伸，设计单位的项目管理也增加了新的内容，如在项目前期确定投资目标、帮助建设单位完成可斤性研究、参与施工与竣工验收、项目进行中的设计变更管理等。
3、施工单位。施工单位的项目管理主要发生在房地产项目实施阶段，这部分的管理工作是整个项目管理的重中么重，直接影响项目的质量、成本、进度、安全各方面，我国现在的建设项目一般采用总承包模式，总承包及各分包如何做好项目管理工作是一个项目成败的关键，其中总承包的管理经验显得尤为重要，国家对总承包资质要求也更为严格。
二、房地产项目管理存在的问题
1、施工进度管理问题。由于房地产市场中的所有工程项目均有非常严格的工期限制，因而对房地产工程项目的施工进度也要有明确的规定，以确保每个施工项目能够在规定时间完成，这也属于施工进度管理的作用。然而，因现阶段的房地产工程项目施工管理中存在一定的缺陷，所以导致管理效率低下，不但会对施工质量造成较大的影响，而且会导致工期延误。而延误工期则会对整个房地产开发工作造成直接的影响，所以必须加大施工进度管理的力度。
2、施工质量管理问题。因为房地产工程的施工质量与后期建筑使用效果及使用寿命具有非常密切的关系，所以针对施工质量的管理是房地产工程项目现场管理的重点。若施工质量管理存在漏洞，则必将造成工程质量的不达标，轻则影响居民的居住质量，严重时将会威胁居民的生命安全，从而造成不可估量的损失。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但现阶段的施工质量管理，还存在较多的问题，所以，有关管理人员应从思想上加强对施工质量重要性的认识，对施工管理中存在的问题进行及时纠正，从而使房地产工程质量得到有效保证，为人们提供更加舒适、放心的居住环境。
3、施工安全管理问题。施工安全管理是房地产工程项目管理内容中的重要组成部分，只有使安全施工贯穿于房地产工程的整个开发过程中，才能保证房地产工程项目的顺利完成，然而，现阶段的房地产工程项目施工管理中还存在较多的安全问题，这些问题的存在势必对整个房地产工程项目的安全性产生消极影响，从而影响房地产行业的发展。若施工安全管理工作的责任落实不到位，则会导致施工进程的延误，继而导致工程项目不能如期完成。所以，只有持续加强工程的施工安全管理，严格把控每一个管理环节，才能确保施工的顺利进行，大幅度提升房地产项目的经济效益。
三、房地产项目管理问题的有效解决方法
1、加大计划进度的管理力度。按照房地产项目的目标要求编制出较为合理的施工进度计划，并使施工进度计划进行有效落实。首先在项目部指导计划的基础上形成各施工小组的生产计划，并将各施工小组的生产计划细化为年计划、季计划和月计划，然后严格按照生产计划要求完成。在生产计划任务下达之后，应分别对年计划、季计划和月计划做出科学地布置，确定执行方案; 对月生产计划进行细化，由作业班组技术负责人确定每个月的生产计划，并保证执行方法的可行性与具体性，使生产任务得到有效落实。作业班组接到生产计划之后，应迅速将计划信息传达给每一个参与部门。此外，作业班组需要每天召开接班会，借此实现相关人员对工程中存在问题的沟通，并交换处理意见。为了促进计划的有效完成，在作业班组中还要建立明确的奖惩制度。
2、加强工程质量的管理。在房地产工程项目中，影响工程质量的主要因素是施工材料、设备和人员，因此，需要针对这些方面加强管理。施工材料属于影响施工质量的最基本元素，所以只有严格控制施工材料的质量，才能够使施工质量从根本上得到保证。在采购施工材料时，采购人员必须要求材料的供货商提供材料的出厂合格证，尽量从源头上确保材料的质量。施工材料进入料场时，需要对进场材料进行抽检，若抽检结果不符合相关的标准，则坚决限制其进入料场，以此保证施工材料的质量。施工机械属于工程建设过程中不可缺少的重要物质，然而，若施工机械使用不当，则会对操作人员的人身安全造成一定的威胁，所以参与施工机械设备操作的人员应熟练掌握有关机械设备的操作方法，并严格按照操作规范进行操作，做好设备使用前的检测与保养，确保施工过程的安全性。
3、严格进行工程成本的控制。实现工程项目成本的有效控制属于一项具有系统性以及综合性的工作，实现过程相对繁琐，同时具有一定的难度，完成这项工作需要施工单位每一位人员的参加，并在共同努力下实现工程项目的成本控制。
4、保证施工过程中的安全性。施工过程中的安全性是房地产工程项目管理的重点。近年来，许多农民工进城加入到建筑行业中，从而使建筑队伍得到不断壮大，然而由于农民工的文化层次相对较低，施工素质以及专业能力均不强，导致工程整体质量的下降。对此，应首先由施工单位对相关施工人员开展专业知识和施工技能的培训，并提升每一位施工人员的安全责任意识，然后落实每个施工人员的安全责任，明确谁的问题由谁负责的原则。只有施工人员的施工技能以及安全意识得到有效提升，才能使工程项目的施工安全从根本上得到保证。另外，施工单位领导应以身作则，自觉执行各项施工安全规定，以此在施工过程中展示模范带头作用，从而使施工过程的安全氛围得以形成。为了使施工安全得到有效保证，还应构建较为完善的房地产项目监督体系，利用监督体系在施工前对工程项目开展全方位的检查。
房地产项目管理工作决定了项目建设后期的服务发展水平与项目盈利效果，在对房地产项目中的问题进行判定时，需要对管理中的现存问题作出了解，制定解决策略，优化管理环境。对于房地产项目而言，复杂的施工管理关系和对施工细节的控制失误都会影响整体的建筑施工效果。这就需要项目管理人员在制定管理计划方案时，起协调作用。控制施工管理过程中的不利因素，对项目管理问题作出假设，有预见性的制定房地产项目的管理计划。
参考文献
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[3]巩玉凤.浅析房地产开发项目工程管理的问题及对策[J].现代物业旬刊,2016(8):11.
论文作者:方庸正
论文发表刊物:《防护工程》2019年8期
论文发表时间:2019/8/1
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