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在过去的几十年中，美国联邦政府为了使国内社会稳定，刺激本国经济的发展，积极运用经济杠杆和行政手段对房地产业的发展给予支持和帮助，围绕着“促进住宅走向百姓”采取了一系列的房地产政策，取得了显著的成效。
抵押贷款：为购房者大开方便门
美国是开展房地产抵押贷款业务最早、最发达的国家，可以说资本主义国家的房地产抵押贷款主流在美国。美国房地产抵押贷款市场经过多年的发展，已成为以私有金融机构为主体、以房地产抵押为基础、多种信用形式交织组成网络并受政府调节的市场。美国房地产抵押贷款市场主要由一级市场、二级市场和房地产抵押贷款保险市场构成。一级市场的主体基本上是商业银行、互助储蓄贷款银行和储蓄贷款协会以及人寿保险公司等自主经营的私人金融机构。在美国，大多数人是通过金融机构的贷款来解决住房问题的，而要获得贷款，最基本最重要的条件是以所购房产作抵押，这就使金融机构将贷款的风险降到了最低程度。美国通过房地产抵押贷款业务的发展，作为一级市场主体的商业银行等金融机构解决了购建房者资金不足的问题，有利于实现美国政府“要向所有美国人提供体面和合适的居住环境”的政策目标。二级市场是房地产抵押贷款一级市场有益的补充。在贷款利率不断波动的条件下，期限较长的房地产抵押贷款往往难以获得稳定的资金来源，客观上需要一个能将这些贷款及时转让的二级市场，以利于解决资金结构不合理及流动性差等问题，于是二级市场应运而生。二级市场的建立，使房地产抵押贷款流动起来，加速了抵押市场的资金周转，同时打破了地区房地产业的差异性约束，提高了融资机构的效率。美国的房地产抵押贷款保险市场的建立，为一级市场和二级市场上借贷资本的安全性和流动性提供了可靠的保证。在房地产抵押贷款发展中，政府主要是通过立法手段，凭借住宅金融管理系统，着重对一级市场进行调控，以维护房地产抵押贷款市场的正常运行，美国房地产抵押贷款市场立法管理始于30年代的经济大萧条时期。1933年，美国通过《住宅抵押再贷款法》，并成立了住宅所有者贷款公司，以促进该法的实施。此后，又相继颁布了《对房地产所有者贷款法》和《国家住宅法》。1949年的《住宅法》进一步强调了国家在住宅金融方面应承担更大的责任，通过政府干预和调节使房地产抵押贷款市场更加规范化、制度化。1970年，美国国会通过准许政府补助住宅抵押贷款的利息支付的法案，以吸引资金进入房地产市场。1982年，为了放宽储蓄银行的经营范围，美国政府又通过了《加思吉曼存款机构法》。1989年2月，美国国会又通过了法案批准筹集巨额资金，分期分批挽救处于困境中的储蓄银行，并严格要求储蓄贷款协会将70%以上的资金用于房地产抵押贷款。通过上述一系列法律及大量补充条款的规定，美国政府对房
地产抵押贷款市场的干预已从临时性的干预发展为制度化的调控，形成了一个对美国房地产抵押贷款市场进行宏观调控的严密的法律体系，为购房者打开了资金的方便之门。
住房优惠：满足百姓不同层次的需求
今天，美国基本形成了以商品化为主，政府参与为辅的住房供给制度，一方面在住房的经营中保持私人资本的支配地位，另一方面国家又运用经济手段对房地产市场进行干预和调节。这一住房制度是依靠一系列的住房优惠政策促成的。这些优惠政策主要有三个方面的内容：一是广泛深入地利用发达的金融机制，运用抵押贷款方式促进住房建设和提高居民购买自有住房的能力。有关住房金融机构，一般可以给买房的居民提供相当于房价70～80%的住房信贷，美国很多低收入工人家庭依靠这种信贷获得住房；二是给买房者以优惠，包括降低贷款利度和对用来还本付息的个人收入免征所得税；三是对低收入家庭提供福利贷款和住房津贴，并允许租住建造的低租金分期住房，或由政府提供造价40%左右的补贴给私人建房局，鼓励建造低租金的多户式公寓房，出租给孤寡老人、残疾人和低收入者。美国的住房制度大体可分为买房和租房两大类，但无论哪类，又可细分许多种类和层次，供不同收入水平的居民选择。首先从美国各地出售的住宅看，大致可分为下列几种：1、单幢住宅，这类住宅一般建于城郊或小镇，它们不与其它住宅相连。较高级的前有草坪，后有庭院，甚至有家庭游泳池。这类单幢住宅分普通型和别墅型，一般售价较贵。2、连幢住宅。这类住宅左右与邻宅相连，住宅前后活动余地较小，连幢住宅一般有一层乃至数层，多建于城市，但售价较低廉。3、共有公寓。它既可以是大城市公寓大楼，也可能是单幢或连幢住宅。住宅开发商盖好共有公用住宅后，按单位或按幢卖给住户，住户只要按时交纳维修费，就不用对维修、水、电、暖气、门卫等等问题操心了。4、合作公寓。住户必须购买自己的单元，并成为公寓的股东，公寓的最高管理机构是由股东选出的董事会。其次，租房也有多种，可分为：1、公寓大楼。公寓房租每年按比例增加，但不得超过市政府规定的比例，超过就会对房主绳之以法。2、共有公寓。有人买下共有公寓的单元不是自己住，而是出租。因此，租用共有公寓的人只能取得它的使用权。3、单幢和连幢住宅。住宅所有者将住宅全部或部分租给客户，以取得租金收入。4、公寓大楼。公寓大楼是政府拨款兴建的，它造价便宜，设备简陋，因此租金便宜，一般只允许低收入者租用。5、公司出钱建的公寓大楼。它只低价租给本公司买不起住宅的低收入职工。
房产保险：免除百姓购房的后顾之忧
美国现代房产保险主要有产权保险和房屋保险，这两种保险又有几种不同的险种，构成完整的房地产保险体系。
——房地产产权保险。产权保险的标是房地产产权，故产权保险实际上是房屋产权契约保险。产权保险的保险人向买主保证其所购置的物业是完全合法的，保证该物业无其它债务的牵连，即没有任何其他人再拥有此物业的任何部分。在任何未发现而应该分清的责权有诉讼纠纷或损害时，房地产保险公司承担一切风险。产权保险增加了房地产交易中的可信度，深受交易双方欢迎。美国产权保险的基本特点是：①房地产产权保险有效期从投保开始到物业产权下一次转移变更为止，在此期间产权保险不得转移；②房地产产权保险对租户与房东的权益部分或其他琐细权责等并不负有责任；③房地产产权保险费通常按保险物业的价值确定，一般为物业价值的0.075%，保险费一次付清；④产权保险公司的帐单上有数种由买主和卖主支付的税金。买主支付贷款税，纽约市的税率为1.5%，其他地方一般为1%。卖主支付印花税、地产转移税，印花税率为0.4%左右，地产转移税率，房价50万美元以下的为1%（纽约）；⑤产权保险公司一般还收有关服务费。如记录费，第一页付10美元，其余每页付1美元。房地产产权保险分为标准保险与全面保险两种。标准保险的范围通常是保护一般房屋产权的登记，检查物业产权，防止任何法律文件伪造或缺失，提供有关产权的报告，其内容包括产权的范围、所有权人、当地财产登记局文件上所标明的各项权责、变迁及其他有关事项。全面保险除了包含标准保险的所有内容之外，还包括物业产权的大量、尚未登记的留置权、有关产权侵占等方面的检查。
——房屋保险。该保险分为屋主保险、住户保险与地震险。①屋主保险。保险公司只对屋主日常居住的房屋提供屋主保险，一个人只可买一个屋主保险。拥有几栋房屋的屋主，对住所以外的房屋不能买屋主保险，只能买火灾保险或房东保险。屋主保险有基本保险、综合保险、特别保险和全面保险等四种。这四种保险费相差不大，一般都买全面保险，因为全面保险包括房屋内外各种损害的赔偿，而特别保险仅限于条款中所指明的水险、风险等。共有公寓建筑物一般已经投保房屋保险，居住者只需买室内财产保险。②住户保险。住户保险种类繁多，包括基本住户保险、综合保险、共有公寓住户保险、老旧房屋保险等。住户保险的范围包括除水灾、地震、战争、核能等意外灾害之外的灾害和意外损失。③地震险。在美国，地震险可以在一般保险条款之下列出，也可专门设立地震险一项。
在美国，房屋保险索赔程序相当严格。屋主在房屋损失发生之后的60天内必须申报并填写“损失证明”交保险公司，保险公司按照规定逐项审核。所有财产损失都要折价：电器年折旧率为10%，硬式家俱为5%，软式家俱为10%，工具为5%，衣服为20%，照相机为5%。古董、银器、珠宝则不折旧。投保人须提供原始收据或复印收据。若保险公司经营作风欠佳，不按规定与合约理赔，投保人则可以依法对其提出诉讼。
委托保管：预防房产交易中的风险
在美国，委托保管制度是经出让人与受让人双方同意，将已作成但未生效的让与证书等房地产权利的转移让书交第三人暂时保管，于交易完成后转交受让人的制度。接受委托而保管证书的第三人称为保管人。房地产交易存在很大风险，委托保管制度既防止卖主将标的物售与他人，又对买方支付及其必要费用产生约束力，增加交易信赖度。美国加州法律规定，担任保管人职务者，除银行、保险公司及律师外，限于受特许的特定从业者。对于这些特定从业者，政府设有各种监督与保护措施。例如，要求提供保证金，实行会计监督等。美国绝大部分房地产交易都进行委托保管。托管的一般程序是：①买主将价金交保管人保管。②保管人就有关交易条件的必要问题，向双方当事人发问，解决该房地产的担保权、利用权、未缴税金等问题，并要求当事人履行各种交易条件。③保管人就该房地产的安全性，委托房地产保险公司调查，并将其结果向当事人报告，要求当事人协商解决有关问题，如租金、税赋等。④当事人到房地产保险公司登记，办理房地产保险契约的缔结手续。⑤保管人将保险单交付买主，将价金支付给卖主。委托保管业务的开展，使一般市民预防了房产交易中的风险。