摘要：本文首先对房地产工程管理的主要内容进行了简要的介绍，然后指出了房地产项目工程管理出现的问题，最后提出了加强房地产工程管理的方法和措施。并就开发中工程建设的整个过程进行了详细的探析。
关键词：房地产；工程管理；方法措施
每一个成功的房地产企业都有着一套合理、成熟的房地产工程管理体系，也正是这样的管理体系才能使项目工程顺利进行，保证工程的质量和施工期限，进而提高企业的整体效益。
一、房地产工程管理的主要内容
房地产项目工程管理的范围和内容可分为以下几个方面：早期的准备工作，包括区域划定，资金筹备和建筑方案，中期的施工技术和质量监理和后期的移交以及保修维护等[1]。房地产企业必须综合各个时期管理办法，严格履行其管理职能，对工程项目负责到底。工程管理部要整合国家相关的标准和规范，利用合法途径，采用行之有效的方法和管理措施，对整个项目工程进行有计划的调控和监督管理，最终确保该项目工程能够顺利进行和完成。因此，一个项目工程能否实现甚至超过预期目标和效益，与房地产工程管理是否合理有着巨大的关系。
另一方面，一个好的房地产项目工程管理，必须有高级管理技术人员与之相匹配。因此房地产项目工程管理人员必须拥有较高的综合素质，首先要有一个管理人员的职业道德，热爱工作，恪尽职守，有较强的责任心，能够正确处理个人与企业之间的冲突，调动员工气氛，妥善解决各部门的各种问题，当然良好的身体和心理素质也是不可或缺的，此外这是的基础知识理论和丰富的工作经验也是一个优秀管理人员要具备的基本要素，同时也要有长远的眼光，能够提前发现商机，最重要的是遵纪守法，要始终坚守与房地产工程管理相关的法律底线，实现在该方面的企业单位透明。
二、房地产工程管理出现的问题
1、开发前期的不足的准备工作
有很大一部分房地产开发公司为了抢占商机，打败其他竞争者，更快的建起商品房，往往存在前期准备工作比较粗糙[2]，没有详细的工作计划和实施方法，这也导致在实际施工过程中出现了种种问题，这些问题也会使整个建造工期加长或者商品房建造水平与消费者所期望不符，导致开发失败，亏损严重。
2、项目缺乏长远规划
许多房地产开发企业在眼前巨大利润的驱使下，盲目开工，没有一个长远的目标和规划，走一步看一步，导致预期和承诺的某些方面最终都无法兑现最终改成了其它的计划，造成了项目结果和消费者的要求存在一定误差，还可能造成项目花费远超预算。
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3、完工时验收以及管理不严谨
如今的房地产开发企业为了缩短工期，都在验收环节上大做文章，这就导致在项目完工后，还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果一个开发项目由多个单位合作完成，那就需要在验收过程中详细记录，在以后出现问题后能够快速锁定由哪个公司承担相应责任，避免了相互推卸责任的发生。
三、加强房地产工程管理的方法和措施
1、完善规划管理
目前国家对房地产开发和限购的新规定频频发布，因此房地产开发企业必须及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。同时，房地产开发部门在对建造位置进行考察和划定过程中必须遵守当地的地方性法规政策，减少开发过程中不必要的麻烦，使项目能顺利进行。项目的前期规划也是至关重要的，在施工之前的一系列手续时项目顺利施工的前提，只有所有的手续都被批准不项目才能够开始进行施工。房地产开发商也不能贪图眼前利润盲目开工，结合市场行情和各地区消费者的需求，开发既有利润又符合消费者品位的房屋，这些都属于前期的规划问题。
2、加强对于工程项目的成本管理
在房地产开发工程中的项目成本管理，直接与开发企业的利润相关联，是所有投资者都关注的焦点，而成本管理的重点在于项目前期的规划和中期的施工[3]。在项目前期规划阶段，要从实际情况出发，在每一个环节上对各项支出进行严格的预算；在项目施工过程中要合理控制项目所使用的各种设备的数量，达到节约不浪费的目的，而且必须保证项目使用材料的质量，决不能为降低成本而使用劣质建筑材料。
3、建立统一的质量管理体系
房地产企业能够通过一整套成熟完善项目管理体系来保证项目的质量问题。建筑行业同其他的工业制造行业有很大的区别，工业制造产品有一套流水线式的生产流程，这其中不确定因素较少，所生产的产品质量也相对不叫稳定，相比之下，建筑产品的质量问题不确定性太多，因为在建筑过程中会受到材料、人员、设备和环境等诸多因素的影响，此外又会涉及到建筑、暖通、给排水、管理的诸多方面学科[4]，这就需要划分一个统一的质量管理标准，在统一的标准下有目标、有系统的工作，在保证建筑质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。
总之，在房地产工程的开发与管理中，开发企业必须认识到项目管理工作的重要性，并且加强工程早期的准备设计阶段的管理，保证施工阶段得以顺利进行，严格计算各项支出，在保证质量的前提下节约成本，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。
参考文献：
[1]李远华,钟琴漫.房地产工程管理的有效途径分析[J].城市建设理论研究:电子版, 2015(10).
[2]王洋.浅谈房地产工程管理措施[J].工程技术:全文版,2016(8):00087-00087.
[3]庞静.如何加强房地产开发中的工程管理[J].城市建设理论研究:电子版,2014(32).
[4]柳玲.建筑工程协同设计过程管理的研究[D].重庆大学, 2009.
论文作者:金永志
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/26
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