【摘 要】随着城市化进程的加快，房地产业持续火爆，房价不断攀升，为我国经济的全面发展、社会的飞速前进和人们生活水平的提高做出了突出贡献，相对应的人们对房屋面积预测的精确度要求越来越高，使得从事房地产测绘工作的人员的责任和压力也就越大，怎样更好的进行房屋面积的预测和实测，尽量减少误差，成为房地产业亟待解决的重要问题。本文阐明各种面积差异产生的原因，消除认识的误区，提出解决面积差异、降低纠纷的建议。
【关键词】房产测绘；面积；差异；纠纷
0引言
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的千变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。本文笔者基于长期工作实践基础上进行理论的升华，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。
1房产面积测绘存在问题的原因分析
1.1面积纠纷的由来
（1）建筑面积测量误差。由于建筑面积测定是实地进行的，不同的测绘人员用不同的作业方法，使用不同仪器，就会有不同的测绘结果。例如用光电测距仪测量长度时，有读数误差、环境误差、计算误差等，致使测得的建筑面积也存在一定的误差。
（2）对建筑面积计算规则理解不同造成的误差。对下列有关建筑面积的问题，计算规则较为模糊。一是商住楼中从商业部分（一、二层）上到住宅的楼梯是否算整栋公用建筑面积，还是算住宅功能区的公用建筑面积。二是建设部的《房产测量规范》第8.2.1.i规定房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算，而8.2.2.e规定有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积一半计算，而8.2.2.a规定与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。对这些疑问，测算部门争议较多。因各自对建筑面积计算规则理解不同，再加上各自所处的角度不一样，得出的结果也就不同。
（3）公用面积分摊误差。《关于印发商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的通知》及国家建设部《房产测量规范》等虽已规范了商品房建筑面积的测算，但实际测算中，由于公用面积错综复杂且相互交叉，很难分清其公用面积哪些是属于栋公用、功能区公用或层公用。公用建筑面积认定的困难，势必产生公用面积分摊的误差。如有关墙体计算问题，按《商品房销售面积计算及规则》或按《房产测量规范》计算都是“共用墙体水平投影面积一半计入墙体面积”。北方外墙有的49厘米，也有38厘米，而南方外墙只有24厘米，如果生硬套用则会产生不合理现象。
1.2原因分析
（1）规划部门与房产测量部门建筑面积计算方法不同
无柱雨篷规划部门在挑出宽度大于或等于2.10m时才计算建筑面积，而在房产测量部门无柱雨篷无论其挑出宽度多少，均不计算建筑面积；门廊规划部门按其顶板水平投影的50%计算建筑面积，而在房产测量部门门廊分多种情况，单排柱及单柱按其顶板水平投影的50%计算建筑面积，则按100%计算建筑面积，因使用的规范及标准不同，从而房产测量成果面积与规划部门有差异，导致开发商售楼时使用率有所改变，易与购房者产生纠纷，也影响容积率的计算及补交土地出让金，给房产测量部门也增加一些相应的工作。
（2）市场恶性竞争
建设部《商品房销售管理办法》第十八条规定商品房销售可以按套单元计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价，这使得开发商的商品房销售方式更加灵活多样，选择的余地更为宽阔，开发商根据自己的销售计划，针对市场的需求，可以按套、按栋、按套内建筑面积或建筑面积进行销售。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这就是说，测算报告也要随着开发商的销售方案的变化情况进行测算，开发商有了更多的主动权。针对房产测绘市场的激烈竞争状况，一些开发商为了在商品房销售中获得更多的实惠和利润，有时会利用招标、委托之际提出一些不合理的要求比如，在共有面积分摊上倾向于某一方，在人防地下面积的算法上、在销售和非销售面积上做点文章。严重扰乱了房产测绘市场的秩序，也为日后的房产权属登记留下了隐患。
2减小面积差异，降低纠纷的措施
2.1 将面积分摊问题合理化、规范化
鉴于《房产测量规范》对于面积分摊的一些具体问题没有明确的规定，使得实际操作的可行性降低。实际操作中绝大部分是取决于测绘人员对规范的理解和认识。而对于不同的测绘人员而言对于规范的理解和认识是存在差异的，尤其是在一些比较复杂的分摊问题中，角度不同，最后得到的结果也是相差很大的。这要求测绘人员熟练掌握法律；严格执行规范；灵活运用合理性。在实际工作中，一般应先要求产权人提供关于共用面积分摊方案的书面文件，或者与购房人达成的共用面积分摊协议。如果双方达不成协议，房屋测绘部门应从合理性出发，提出最佳分摊方案，促成双方达成协议。但这种合理性不能变成强制性。如果任意一方提出异议。根据物权法定的原则。双方应请求依法确权。通过相关房屋面积测绘的疑难问题的解决。减少了房屋测绘过程的偏差。缩小了误差数点，把房屋建筑面积的误差量程控制在合理的范围内。
2.2减小或消除预测面积与实测面积差异
规范设计院对图形图示的表示、文字标注，减少由标识图引起的错误。规划部门在审核图纸时，就要对图形的标识标注提出要求进行把关，将所有设计图进行规范统一。如在预测、实测阶段才提出要求，则开发公司要重新出设计图再至规划报审，这将要较长一段时间才能完成，对开发公司将延长办手续的时间，对购房人将可能延长交房时间，易激化开发公司、购房人、测绘部门之间的矛盾，而把对图纸的规范要求放在规划部门审核时则能有效地减少矛盾的发生。
测绘单位应加强对规范、法规的理解，提高质量和测绘技能，尽可能减少计算差错引起的预测与实测的不一致。加强识图能力，减少识图错误引起的预、实测面积差异。全面查看平、立、剖面图和各层之间的结构关系，如阳台隔层设顶盖，标注的轴线并非墙中尺寸，可能是净空尺寸、外墙尺寸，墙体厚度各层不一样，图上标识的管井和空洞易混淆等。图面上的各个部位都要仔细识别，减少粗差。制定相关的计算细则，很多城市目前所面临的问题是《房产测量规定》跟不上建筑形态的千变万化，跟不上楼市出现的新情况和新问题，使得有些问题无据可查，迫切需要出台相关的法规或细则来补充，从而降低测绘风险。
2.3建立房产面积差错赔偿制
在我国法规和政策的指引下，应对“房产测绘单位应当是独立的经济实体”等内容作出相关相应要求，划清房产测绘管理部门与测绘单位界限，成立独立的房产面积鉴定委员会，作为辅助房地产权利人维权机构。房管部门还应建立房产面积差错赔偿制。测绘单位分别于房管部门和委托人签订合同，以书面合同形式明确测绘差错赔偿责任。如果业主对房屋面积测算存在异议，可向房产面积鉴定委员会申请裁决，对于因测绘单位失误而造成重大损失的，按照测绘合同规定执行赔偿。
3总结
总之，房产面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。
参考文献：
[1]房产测绘办理措施.中华人民共和国建设部.国家测绘局令第83号，2001.5.1
[2]GB/T 17986.1-2000 房产测量规范.第1单元：房产测量规定
[3]中华人民共和国行业标准.房产测量规范GB/T 17986.1～17986.2-2000[S].北京：中国建筑工业出版社
[4]中华人民共和国行业标准.中华人民共和国住房和城乡建设部.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013
论文作者:李林晓
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/9
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