重庆市房地产市场综合监测系统实证研究—以两江新区为例
彭漫莉 白佳飞 李 博 杨 涛 孙秋兰
为全面掌握重庆市房地产市场发展的现状及趋势，提升房地产市场监测分析能力、行业监管能力和公共服务能力，有效遏制投资、投机等购房行为，促进房地产行业持续、健康、稳定发展，重庆市两江新区开展房地产市场综合监测系统建设，从而动态监测辖区内各个房地产开发项目运行情况，提前识别辖区内商品房项目风险，为房地产开发企业的开发经营、投资决策提供决策依据，同时为政府相关部门编制风险处置预案、宏观调控房地产市场、制定房地产政策提供参考依据。
一、系统功能需求分析
（一）信息动态采集
对于房地产市场涉及的各项数据，监测系统可通过与两江数据库的接口对接，从而实现数据的抽取、转换和加工；同时，还应支持采集内容、采集模型、数据抽取条件的自定义，实现信息的动态采集。除此之外，为了保证系统良好的扩展性，还应预留与其他业务系统和相关部门信息共享的接口。
2.3.2 分散指数（Y2） 按“2.1”项下方法制备不同处方的穿心莲内酯自微乳，加水稀释50倍，采用激光粒度仪测定Y2。Y2越小表示穿心莲内酯自微乳分子量分布越均匀。
郊纳镇作为贵州省20个极贫乡(镇)之一，水秧村是郊纳镇的贫困村，距县城40公里，离镇政府12公里，平均海拔1 100米左右，全村国土面积13.68平方公里，其中有林地面积10 000亩(天然灌木林占36%以上)，荒山荒坡1 368亩，有耕地面积7 604.57亩。全村326户1 842人，其中有227户629人享受农村低保，2017年全村建档立卡贫困户有129户539人，贫困发生率较高，为29.26%。水秧村虽然有着得天独厚的林下养鸡条件，但由于当地农户缺乏林下养鸡技术，养殖过程中鸡只死亡率高，影响了农户养鸡的积极性，林下养鸡大多是小规模散养，养殖数量少，养殖方式落后，养殖效益低。
（二）实时监测预警
抽取所需监测预警指标数据，从销售、上市、库存、抵押和网签等方面出发，实现供销售率、库存率等指标监管，并通过设置指标临界值完成自动监测预警。
（三）信息统计分析
数据层：按照数据库标准和建库依据，采集基础、业务、外部等数据，利用ETL数据仓库技术，经数据检查、纠错、标准化处理、数据关联、验证、入库等程序后，分析数据的有效性与逻辑关系，根据两江新区回备数据库构建房地产市场综合监测数据库（包括分表建立、视图设计、传晟中间库部分功能移植），每日定时调度获得数据，既提高数据查询效率，又不直接操作影响两江回备数据库。
二、建设系统架构
监测层：通过构建监测预警指标体系，将数据转化为可监测房地产市场的指标，从而实现集数据查询、统计管理、汇总分析、监测预警于一体的系统平台。
基础层：为系统提供网络环境、硬件及软件环境支持，包括服务器、操作系统、数据库管理系统、GIS平台等。
预警指标是描述房地产周期波动原因的因素，是分析房地产市场走势、预报房地产警情的观测点，是房地产市场监测预警系统的基础。以指标选取的真实性、敏感性、可操作性和时效性等为原则，结合两江新区房地产市场发展状况选取了销售率、库存率、销售价格、抵押面积、抵押时长、限制销售面积、合同备案和网签情况等8项指标。对各项指标按照重要程度分别赋予权重，确定各指标的取值标准和打分规则，以此划分其风险等级，如下表所示。在对各个项目进行测算汇总后，即可测算该区域的综合得分和综合风险等级。
2.1.4完善生态补偿强化涉水工程过程监管和结果跟踪评估，开展涉水工程普查和后评价工作。完善生态补偿机制，扩大补偿范围，提高补偿标准，制定生态修复方案。探索建立多元化保护工作格局，设立长江水生生物保护基金，鼓励企业和公众支持资助长江水生生物保护事业。
图1 系统架构图
可快速查询数据明细，涵盖数值运算、自动筛选、分类汇总等操作，并选择常用的图表格式，实现数据的直观可视化展示。
系统整体逻辑架构及项目搭建技术架构设计，如图1，可分为基础层、数据层、监测层和展示层。
展示层：依托大数据可视化技术，选择SGI、FineReport、Echart等先进的平展展示工具，通过K线图、气泡图、散点图、饼状图等实现图表展示，同时设置内网外网分流管理，满足不同用户的监测监管需要。
除了综合风险评估展示外，还可采取图表的形式直观展示各项监测预警指标具体情况。如展示区域内各类项目的综合销售率风险情况、高风险项目分布情况和销售率最低的前30个项目情况；展示各类项目的销售价格风险占比情况；展示各类项目库存风险占比、数量、面积及对应的风险情况；展示各类项目的抵押和库存面积情况以及风险情况；展示各类项目的在建建筑物抵押时长及对应的风险情况；展示各类项目的限制销售数量、面积及对应的风险情况；展示各类项目的合同备案数量、面积、占比以及对应的风险情况；展示同一项目多套房网签于同一人详细情况等。图3至图5展示部分指标情况。
三、建立监测预警指标体系
现在的大豆行业虽然还是寒风瑟瑟，但国家政策的暖阳已让行业内企业感到了春天的气息，农垦改革、国企改革均为九三集团的健康发展提供了有利的政治环境和坚强的政策保障，面对历史最好的政策机遇期，九三集团将进一步深化改革，激发内生动力和发展活力，继续做强“九三食品”和“九三压榨”的“两大支柱板块”，做实“大农业、大仓储、大物流、大科技、大饲料、大养殖、大资本”的“七个辅助板块”，落地“大基地、大仓储、大物流、大规模、大研发、大市场、大品牌、大外贸、大资本、大文化”的“十大战略”，把九三集团建设成为布局全球、规模强大、地位领先、盈利超强、团队优秀、员工幸福、文化高尚的国际大粮商。
预警评价体系表
四、建设监测系统及系统平台展示
（一）首页设计及综合风险评估展示
以房地产开发项目为单位，对每个房地产市场综合监测预警指标，依据其重要性不同，确定合理的权重，并测算总分进行排序，划分合理的区间。风险分为高度、显著、一般、正常四个等级，分别以红、橙、蓝、绿4种颜色标示。区域以全区、都市经济功能区、空港、水港、水土、鱼复、悦来等分类；项目类型分为：住宅和非住宅，其中住宅可细分为高层、别墅、洋房等，非住宅分为商服用房、办公用房和其他用房等。如图2所示，全区风险等级为两江新区所有项目计算出的分值对应等级；高风险项目分析地图显示每个区域高风险项目（分值<40分）的数量 ；区域风险等级显示每个区域各个风险项目的数量情况；最关注项目显示全区前30位分值最低的项目；项目分数散点图显示全区所有项目。
图2 综合风险评估图
图3 销售率指标展示图
图4 库存率指标展示图
图5 限制销售面积占比指标展示图
（二）各项指标图表统计分析展示
除了系统架构设计外，系统的建立还应综合考虑系统软件配置（包括服务器软件配置和客户机软件配置）、操作系统、数据库系统、展示系统等软件配置。
五、建议
通过建立监测预警指标体系，建设房地产市场综合监测系统，可动态监测两江新区房地产开发项目运行情况，识别项目的风险情况，并为重庆市房地产市场综合监测预警系统的建立提供有益参考。在此，本文对后期系统平台的维护提出以下几点建议：
一是建立数据质量检查、管理、更新的长效机制。两江新区房地产市场综合监测系统涉及数据量大，且时效性强，由于数据处理的专业性较强，加之数据的保密性及人员的流动性，为确保数据质量，建议构建数据质量检查、管理、更新的长效机制，设定科学规范的标准，建立可持续的管理办法，确保数据的真实性、有效性和可扩展性，从而对数据的扩展应用做好保障。
二是强化人才培养，提高工作人员信息化水平。随着大数据产业的发展，对人才有了新的需求。为了房地产市场综合监测系统后期维护工作，建议落实人员保障，引进大数据技术专业相关人才，定向培训内部技术人员，夯实技术开发能力，增强技术研究实力，形成一支持续长久专业的技术队伍。
通过进行深化设计+材料及加工的策划，能提高材料加工的便利性和高效性[4]，有效的缩短了各个施工环节的衔接环节所需加工等待的时间，保证从选材到使用的无缝连接，保证施工的工期进度，切实降低了材料的损耗和浪费概率。
三是强化应用，拓展监测数据库的信息化应用。在数据库建设的基础上，通过平台应用，实现系统全部功能的集中展示。在后期，还可通过开发APP移动端连通电脑端，实现实时监测，并采取大屏技术直观监测，拓展数据库的应用。
（作者单位：重庆市国土资源和房屋勘测规划院、重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所、重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司）
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