摘要：城市地铁经过十多年的经营管理实践，逐步建立了市场化的经营管理机制，成立了资源开发分公司对地下商业空间附属资源进行开发与经营管理。资源开发分公司内部设置了资源策划部、商业运营部等部门，全程参与商业空间的规划设计、策划招商、租赁合同签署、日常经营管理等活动，实现地下商业空间开发与运营的全链条化管理。
关键词：城市轨道交通 商业资源 经营模式
中图分类号：TU247
文献标识码：A
引言
城市轨道交通不仅是城市交通运输效率的基础性保障之一，同时也是一个快速发展的城市的标准配置。实际对城市轨道交通中商业资源的经营模式，主要以自主经营、委托经营或者合资经营为主。为了更好的开发利用城市轨道交通中的商业资源，除了要更有效率的依靠国家财政的补贴与社会资本融资的投入，更要贴近自身资源的特质出发，提出更有针对性的经营模式，从而切实提高对整个商业资源的利用效率，最终获得更高效的资本回报，同时城市轨道交通发展带动整个城市的快速发展。因此，对城市轨道交通不同商业资源，就须进行科学的设置，选择能够最大限度挖掘商业资源潜力的经营方式，使城市轨道交通的资源得到更加高效的利用的同时，完善城市轨道交通配套设施建设，优化城市轨道交通的整体服务水平。
1城市轨道交通商业资源主要特征
1.1商业资源种类丰富
城市轨道交通商业资源种类比较丰富，具有较强的包容性：每一个资源都是独立存在的，而且每一个资源都可以发展成为独立的产业，各个资源之间存在一定的联系。但是就目前的开发情况而言，没有将城市轨道交通中的商业资源进行有效的整合，导致商业资源之间的联系性较差，无法成为一个有机的经济共同体。而由于整个城市轨道交通商业资源的利用效率不高，最终导致城市轨道交通的经济收益无法得到保障。
1.2大部分商业资源有待开发
目前，我国城市轨道交通商业资源的开发还处于起步阶段，除部分商业资源随着轨道交通运营同步开通外，但是由于产权归属、线路建设、结建配套等原因，还有大量新建成商业资源尚处于闲置状态，城市轨道交通商业经营单位对于经营模式的确定尚存在不确定性，这部分商业资源需要通过系统的研究才能够确定其资源类别，整个研究的过程需要花费大量的时间以及精力。
1.3以盈利为根本目的
城市轨道交通“建设、运营、开发”三位一体，商业资源开发作为城市轨道交通的组成部分，它的蓬勃发展将推动城市轨道交通的可持续发展，形成行之有效的造血机制，为城市轨道交通建设、运营板块输送血液，进而推动整个城市经济的发展。
1.4经营具有稳定性
城市轨道交通所有的商业资源都属于城市轨道交通的固定资产，通过选择行之有效的经营模式，将为城市轨道交通可持续发展输送源源不断的动力。从长远看，城市轨道交通商业资源的收益是稳定的、持续的，不会受到时间、房地产市场的影响，从而产生相应的波动。
2城市轨道交通商业资源经营模式
2.1租赁方式
城市地下商业空间的租赁方式主要包括整租和分租。整租指轨道交通业主单位将地下商业空间整体出租给专业的商业管理公司，由专业的商业管理公司对地下商业空间项目进行统一策划、招商后将商业面积分割出租给终端商户，整租租金一般低于分租。整租通常适用于面积较大的地下商业空间，或者轨道交通业主单位不具备商业管理实力并希望能获得稳定回报的情况，采用整租的方式可以有效降低轨道交通企业的经营风险并获得稳定的回报，如城市连城新天地商业街、华强北地下商业街等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆分租指轨道交通业主单位“分线路”“分业态”招商，自行承担商业运营管理，直接将物业分割出租给终端商户，租金一般为市场水平，例如城市地铁站厅零星商铺。
2.2租赁期限
城市地下商业空间的租赁期限包括小于3年的短期、3—6年的中长期、6—10年的长期等三类。如站厅零星商铺引入创新业态，其租赁期限一般以小于3年的短期为主。以分租方式为主的站厅零星商铺，其租赁期限一般为3年或5年。如采取整租方式的地下商业街或物业区，因承租方一般需承担较高的装修改造投资、承担后续的招商及运营管理风险，其租赁期限一般较长，以6—10年的长期为主。免租期的设定主要考虑物业的装修改造时间、消防申报时间、市场培育时间、前期投入成本等。如站厅零星商铺免租期一般为1个月，以面积相对较小、市场较为成熟的车站物业区免租期一般为3个月，大型地下商业街免租期一般为6—12个月。
2.3高度重视地下商业空间规划设计
高度重视地下商业空间规划设计，有利于实现轨道交通与地下商业空间资源“三同步”。在城市地铁集团层面达成地下商业资源开发与地铁建设和运营同等重要的共识，强化地下商业空间资源规划意识，从市场化的角度将后期商业运营的需求融入前期商业规划中，不仅为后期商业开发经营奠定良好的基础设施条件，而且有利于实现轨道交通与地下空间资源“三同步”。一是同步规划。强化地下商业空间资源开发前瞻性，在轨道交通工程可行性研究阶段开展沿线地下商业空间开发系统规划，组织或聘请第三方对商业空间项目进行经济效益评审，并积极参与编制沿线地下商业空间规划专篇。二是同步设计。开展沿线地下商业空间资源商业策划，依托专业机构超前开展商业策划，编制地下商业空间资源实施方案，具体落实地下商业空间各类资源数量、整体定位、业态分布、工程条件、招商策略及经营模式等。三是同步建设。对于车站通道物业及区间物业，与地铁新线建设一体化施工，确保地下商业空间各类资源的同步建设实施。对于暂不具备开发条件的地下商业空间项目应同步做好出入口附属水、电等预留。
2.4车站整体商铺资源
盈利是城市轨道交通商业资源开发的首要目的，对于车站整体商铺资源的开发，如果只使用一种经营方式，显然无法满足城市轨道交通体系未来发展的需求。在实际开发车站整体商铺资源的过程中，可以将自主经营模式和委托经营模式相结合，从而应用在车站整体商铺资源的开发过程中。在实际经营的过程中，要以委托经营模式为主，自主经营为辅，才能切实保障商业资源的收益率。如果过分强调自主经营模式的比重，则会增加整个商业资源的经营风险，不利于城市轨道交通的综合发展。
2.5零星商铺资源、车站自助设备资源
零星商铺资源、车站自助设备资源也是城市轨道交通商业资源的组成部分之一，单位面积小、经营风险小，是零星商铺资源、车站自助设备资源的主要特点。因此，在实际经营的过程中，可以使用租赁经营、合资经营以及连锁经营三种经营模式对零星商铺资源、车站自助设备资源进行开发利用。在实际经营零星商铺资源、车站自助设备资源的时候，要结合相应资源的地理位置、运营要求、消防安全等进行合理的规划，才能够切实提高两种商业资源的收益率。
结束语
城市轨道交通单位在选择经营模式的时候，不可以盲目的借鉴以往的经验，而要结合城市未来发展的规划以及国家相应经济政策的动向，充分考虑各个会影响到城市经济发展的因素，选择出最合适的经营模式，并根据整个城市实际发展的需求，对固有的经营模式进行一定的修改，从而将城市轨道交通体系中商业资源的潜力完全发掘出来。
参考文献
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[3]地铁地下商业的智慧化转型升级路径探索[J].陈美玉.建设科技.2017（14）.
论文作者:黄靖雯
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第13期
论文发表时间:2019/9/4
标签：轨道交通论文; 资源论文; 城市论文; 商业论文; 地下论文; 经营模式论文; 商铺论文; 《工程管理前沿》2019年第13期论文;