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摘要：本文主要阐述了房地产建设工程造价审核中的注意事项、主要内容以及常用的几种审核方法，最后提出了具体的工程案例，帮助大家进一步了解房地产建设工程竣工结算造价审核，以及为同行提供参考。
关键词：房地产建设工程；竣工结算；造价审核
工程结算直接关系到甲乙双方的利益，同时涉及到业主及承包方的利益，因此加强工程结算尤为重要，从投资方角度来说可以对投资造价进行控制，从承包方来说可以获得最大收益，对工程结算审核中相关问题进行解决，同时把好工程竣工结算审核关，这是工程建设各方共同关注的大事。因此，笔者结合自己在造价咨询公司中的工作经历，针对工程结算审核中的一些问题展开分析。
1房地产建设工程造价审核中的注意事项
竣工结算审核人员会按照不同情况展开审核，同时还会定期深入到施工现场，对实际情况加以了解。例如本来图纸中要求使用C25的混凝土，甲方口头通知改成C30，再如通风机空调风管的安装都需要进行加工制作等，在很多施工图中只会注明按照规范施工，因为施工规范的使用范围非常广，要求支架有一定厚度，施工图结算也和实际施工存在不一致的地方，这时审核人员只有深入施工现场才能发现这些问题，进一步熟悉工程项目中包含的工作内容，这对于施工图结算任务的完成非常有利。此外，在建设单位工程结算审查情况比较强的情况，还可以适当放宽审查的范围，建设单位与施工单位可以针对一些问题展开协商，审核人员才能将问题合理解决，如果存在建设单位与施工单位意见不统一的问题，应交由当地的仲裁部门来解决。
2房地产建设工程预结算审核的主要内容
2.1工程量审核
工程量误差通常会比实际值大，例如在墙抹灰时没有将门窗量扣除，承台与地梁之间砖模没有减掉，梁板交接位置受力筋重复计算等。因为缺乏在施工现场的管理经验，或者存在图纸说明遗漏、图纸模糊不清、施工尝试不清等，经常会出现一些遗漏项目，因此对工程量计算规则、经建设方审批的施工组织设计及施工方案等资料的进行熟悉很有必要。
2.2项目单价审核
通常情况下工程造价信息价与工程造价定额会在本地工程项目中使用，并对当地的计价软件进行合理利用，在审核套用预算单价时，应对以下几方面问题加以注意：首先，审核直接套用定额单价，应对采用的项目名称是否与设计图纸标准相一致加以注意，例如构件名称、强度等级一级断面形式等，同时还要注意工程项目是否被重复套用等；其次，审核换算的定额单价，应注意换算的消耗量，将允许换算的内容进行明确，因为这些将会直接影响到单价的高低；第三，审核补充定额，重点对编制依据及方法的正确性进行检查，查看预算价格、机械台班单价是否合理等。
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2.3费用审核
应按照当地工程造价管理部门给出的文件，结合具体的招投标书及合同等对费率进行确定，在审核过程中还要对取费文件的时效性、取费表执行是否与工程性质相符、价差调整材料是否与文件规定相符合、费率计算是否正确等进行审核。
3常用的工程预结算审核法
3.1项目归纳审核法
这种方法在多层住宅中比较适用，小区中建筑的结构形式和建筑风格分成不同的种类，每一类中又有几栋相似的住宅。对总体审核方案进行确定，按照具体的结合形式和建筑风格，进行进一步归类，将具有代表性的工程作为审核的对象，剔除栋号的特殊情况，放在系统审核中。具体来说，首先，以确定的审核方案基础上选出审核对象的栋号，对工程量进行计算；其次深入到施工现场进行调研，并对新工艺、新材料的生项定额进行核定，例如单方料、工等实际发生的数据；第三，深入调研将工程使用材料的底价摸清，为核算价格提供数据；第四，按照预算定额编制原则，结合现场测定资料对相关生项定额进行编制；第五，编制出具有代表性栋号的工程预算，并对统一价格标准进行确定，按照不同结构形式将每栋工程的建筑面积及典型栋号在其中的比例计算出来，将其代入到统一的价格标准中。
3.2逐项审核法
是一种沿用很长时间的审核方法，在小工程、投资少的项目中比较适用，例如道路挡土墙、围墙、排水沟等，这种方法的优点在于细致、全面，审查造价的准确率较高，同时效果也非常好，但是也存在一些缺点，比方说工作量比较大，工作时间也比较长。在投资规模大、审核进度要求非常紧的情况下，不应采取这种方法进行审核，但是在一些房产公司中，为了对工程造价进行严格控制，通常会采用这种审核方法。
3.3重点审核法
这种审核方法和上面两种方法不同，需要结合工程的具体特点选择使用哪种方法。这种方法存在侧重，通常情况下工程量比较大，同时费用也比较高的分项工程作为审核的重点，比方说砖石工程、基础工程、钢筋混凝土工程等，重点审核生项及换算定额部分，然后对上述工程量是否与定额单价相符合进行审核，此外尤其要注意对定额子目容易混淆的单价进行审核。这种方法的优点在于工作量比较少，效果也更好一些。
4工程竣工结算造价审核实例
4.1案例一
某总价包干项目合同后附的分部分项工程量清单与计价表和中标单位最终的投标报价不符，（项目、金额均有差异）。"合同后附的分部分项工程量清单计价表与投标报价不符，是因为在签订合同时为减少后期认价，作了局部调整，但总价不变，对后期结算也无影响。建议：本项目在投标后签订合同时就对清单工程量进行调整，请经办人在招标时要加强评审，避免此类事件的发生。另由于更改了招标清单工程量，可能会有其他施工方的价格更优惠，因此可能对其他投标单位存在不公平竞争。
4.2案例二
工程施工合同中约定“设备安装完成并经技术监督局验收取得合格证后支付至已供设备总价款的100%，同时乙方开具已供设备总价款的5%为期一年银行质量保函（甲方收到保函后7个工作日内支付相应款项）。”送审资料中提供了三份汇丰银行的质量保函，总计金额762800.00元。项目的结算金额为15314450.00元，应提交的质量保函金额为765722.50元，因此提供的质量保函的金额少2922.50元。
结算金额高于合同金额，由于按照合同金额提交的质保金保函，造成提供的质量保函的金额比实际的少。且甲方认为在开具保函时该项目并未办理结算，所以计算质量保函的金额应为合同金额不是包含签证费用的结算金额。
项目工程质保金（本合同为质保函）是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修责任，建设单位（业主）与施工企业在项目工程建设承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证施工企业在缺陷责任期内对已通过竣（交）工验收的项目工程出现的缺陷（即项目工程建设质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定）进行维修的资金。
结语
综上所述，房地产建筑工程的竣工结算审核工作非常复杂，审核人员应该在工作中不断吸取教训，并形成一套标准的审核流程，以促进审核工作效果的提高，最终实现工程造价管理的目标。
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论文作者:金希
论文发表刊物:《基层建设》2015年25期供稿
论文发表时间:2016/3/24
标签：工程论文; 项目论文; 定额论文; 单价论文; 金额论文; 工程量论文; 造价论文; 《基层建设》2015年25期供稿论文;