摘要：房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘工作，其技术相对简单，但政策性较强。房产测量中有许多面积纠纷问题，主要表现房产面积与规划验收面积不一致。基于此，本人结合自身工作实践，对房产面积和规划验收面积测算时的差异进行分析，以此为重点提出有效解决途。
关键词：房产面积；规划验收面积测算；途径
在以往房产面积和竣工后房屋建筑面积是依据同样的数据计算的，没有太大差异。然而随着建筑行业的进步规范化，房屋建筑在结构、功能上都发生了变化。若再使用房屋确权的面积数据去计算竣工验收房屋建筑面积势必会影响到规划验收效果。所以，应分清二者之间的差异采取适宜的计算方法保证规划验收的真实性。下面结合汕尾市某一住宅项目进行分析。
1房产面积和验收房屋建筑面积差异原因分析
1.1规划设计变更引起差异
商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。
1.2施工过程存在的问题
施工过程中影响工程质量，造成与图纸不符的原因有五方面。分别是人、材料、机械设备、施工方案及环境因素。施工中管理人员知识水平结构、管理理念、管理方法直接影响工程质量。现场施工人员操作技术、对工序的熟练程度，对图纸的理解无一不直接影响工程的尺度。程材料是质量的优劣，关系到产品质量的好坏。机械设备高效地发挥作用，势必加快能加快商品房的建设。施工方案的优劣可以更科学合理地部署人力、物力。在施工过程中，往往前一项的分步工程就是后一项分步工程的环境，若是前一项工程尺寸出现误差，将直接影响后一步工程的正常尺寸。由以上五种因素造成工地尺寸差异，在验收测绘时建筑面积会与预测绘不同。
1.3测绘机构测量队伍素质不同
由于测绘机构单位管理水平、测量水平不同，测量人员专业素质层次不齐，对规范、法规理解不一致都会造成测绘结果的不同。对于同一个项目图纸，依据相同的规范，不同的人来绘图、计算面积，结果是不一样的。同时在进行现场测量时，现场测量受到的干饶因素较多，天气、光线、温度、湿度都会影响到测量精度。对于一个经验丰富的测绘人员，可以驾驭不同的环境而得到精确的测量值。而测绘经验较少的，得到的测量数据偏差就要大一些。再者在每项具体的工程中，由于工作程序的规范性，质量意识强弱，仪器设备更新情况，都会造成观测数据不同。同时，面积计算过程中存在测绘人员将面积少算、漏算的情况发生，导致建筑面积“失真”现象。
2项目概况
某工程项目位于汕尾市，占地面积17922平方米，规划建筑面积45997.69平方米，地上建筑面积36199.51平方米，地下建筑面积：9798.18平方米。其中住宅33080.75平方米。建设规模为2栋高层4栋多层。高层层数分别为14层和19层，多层层数为6层局部5层。其中1号楼位于用地的西南角，为14层高层住宅。L型平面形式，每层八户，除了3层至13层的01户11套房子为经济适用房，其余均为商品房。1号楼标准层01户预测绘与实测绘进行比较，建筑面积由65.01m2变为65.06m2，建筑面积增加了0.05m2。02户建筑面积由63.70m2变为63.59m2，建筑面积减少了0.11m2。03户建筑面积由64.66m2变为67.64m2，建筑面积增加了2.98m2。04户建筑面积由124.41m2变为121.38m2，建筑面积减少了3.03m2。05户建筑面积由92.66m2变为92.64m2，建筑面积减少了0.02m2。06户建筑面积由92.66m2变为92.64m2，建筑面积减少了0.02m2。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆07户建筑面积由86.21m2变为86.31m2，建筑面积增加了0.10m2。08户建筑面积由95.20m2变为95.25m2，建筑面积增加了0.05m2。标准层建筑面积实测绘比预测绘大了0.01m2。
3解决面积不一致的对策
数据分析：在预测绘之后，1号楼在规划上未作任何变更，在理论上实测面积与预测面积应该在误差之内。但是从面积实测数据分析来看03户与04户面积差异较大，其中03户面积差异超过了3%，达到了4.6%。究其原因，主要是测绘水平引起的，需要从几下几个方面进行改善。
3.1加强前期对资料的审查
对于开发建设单位提供的委托测绘资料，仔细审查、核对。首先查看项目的建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等证件是否齐全，不齐全要求补齐。再对规划审批图纸进行查验，建设工程总平面图、竖向总平面图、建筑单体各层平面图、立面图、剖面图、人防部分平时、战时平面图、人防部分立面图、剖面图是否完整。其次，项目情况说明、公摊及保温说明、派出所门牌说明是否有漏项。实测绘阶段要求现场测绘人员对数据标识明确、清晰。对有变动的部位在图纸上标记清楚。由开发建设单位做出解答，详细记录每一处不同之处，以减少面积差异。
3.2严格的质量检查体系
房产面积测绘成果实行质量三级检查验收和外业巡视检查制度。检查验收过程中要重点关注以下方面:与设计资料进行比较,检查建筑功能的区分是否合理,建筑楼层是否遗漏,对应边长度是否合理,计算原则是否准确,绘图边长与实测边长是否一致。在检查过程中发现疑问应及时与作业人员沟通求证,当内业不能解决时要责成小组及时到外业核对。外业巡视检查人员负责对建设工程项目进行外业巡查和抽检,特别是隐蔽环节,杜绝作业人员弄虚作假,防止不合格产品的出现。所有成果均应按照质量管理要求进行自检、检查、验收,质量自检、检查、验收、督察过程中发现的质量问题必须及时采取有效措施进行整改,直至合格为止。对违反操作规程以及存在弄虚作假,从而导致测量成果失真,应严格进行经济处罚和行政处分。
3.3完善的动态更新机制
房产面积测量的技术性和政策性很强,但法律法规不够完善。随着我国建筑市场的发展,建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷,规范跟不上建筑形态的千变万化,使得许多新问题无法可依,无据可查,这就需要完善的动态更新机制。动态更新机制是测绘单位和规划管理部门适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。对出现的新情况,从业人员必须如实上报,绝不能一个人说了算。测绘单位和规划管理部门应及时总结在建筑面积核算或测量工作实践中出现的新情况、新问题,以便及时修改和完善相关规定,为工作人员提供指南。
3.4提高专业测绘水平
测绘单位要定期对测绘人员进行培训、比武练兵、提高专业测绘能力。对于新技术新规范要及时学习，与时俱进。对于接收的测绘项目要制定测绘方案，使用正确测绘方法，协调好周围环境与测绘技术之间的关系。对测绘人员测绘设备进行合理配备，最大程度地利用资源，避免测绘资源的浪费。同时各城市的房地产测绘管理部门应加强联系，经常进行经验交流。这样才能不断为社会提供科学、优质、高效的测绘服务，全面推进测绘工程更好更快的发展。
4总结
房产竣工验收面积测量是规划监督测量的重要组成部分,也是规划管理的重要职能,其成果是规划管理部门作为工程竣工验收的重要依据。这就要求我们必须采取过硬的质量管理措施,严格按照建筑面积计算规范和当地规划管理部门的规定作业,为规划管理部门提供真实、准确、可靠的测绘成果。以上主要解决预测绘与实测绘面积差异的措施。
参考文献
[1]杨朋卫，杨光；陈慧房产测量中面积预测与实测差异分析研究[J].现代测绘,2014(5),:7-11.
[2]杨本廷.新旧《建筑工程建筑面积计算规范》的对比分析[J].城市勘测,2016,18(2):55-62.
论文作者:肖静
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/8/27
标签：面积论文; 建筑面积论文; 测量论文; 差异论文; 房产论文; 汕尾市论文; 图纸论文; 《基层建设》2019年第16期论文;