【摘 要】随着我国经济的快速发展，社会生产力不断提高，房地产工程作为我国经济中的重要的组成部分，对开发醒目工程的管理提出了更高的要求与标准。目前，房地产行业内的竞争日益激烈，其工程项目的管理工作显得越来越重要，占据着突出的地位。房地产工程项目是一个内容较多且复杂的工作，只有加强其工程管理水平，才能实现其最大的价值，可以进行科学的管理从而实现其资源的优化配置，为房地产企业带来更大的经济效益。本文主要阐明了工程管理的主要内容，和房地产开发项目中常出现的问题以及相应的解决措施，为我国房地产开发项目的发展献言献策。
【关键词】房地产开发；项目工程；工程管理；常见问题；解决措施
引言
在我国的现代社会发展中，管理在各行各业成为了非常重要的内容。在房地产开发项目中，其工程管理更是关键的组成部分，也是整个项目的重中之重。为了更好地管理房地产的开发项目，首先要清楚地了解房地产开发项目的主要管理内容以及以往分开发项目工程的出现的常见的管理问题，结合工程的实际情况进行具体的分析，从而提出合理的、恰当的解决措施，实现房地产开发项目的建设水平，保证其能够顺利的进行。
1房地产开发项目工程管理的主要内容
1.1总体规划
在房地产开发项目进行之前，相关的人员要根据工程的实际情况作出一份可行的、合理的总体规划，在总体规划中，将项目开发前期的准备进行合理的规划，保证项目的顺利进行。
1.2配合协调
由于房地产开发项目是一项内容复杂繁多且涉及社会因素较广的工作，加之房地产工程项目的自身建设的工程项目较多、建设范围较广和涉及的部门较多等特点，所以，工程项目在建设的过程中易出现矛盾问题，严重的影响着工程项目的施工进度和质量。针对上述现象，工程管理人员就要进行严格的管理以及协调各部门的工作人员，使相关人员配合协调，尤其是要注意配合相关的开发建设的相关单位，化解其中产生的矛盾。
1.3质量监督
质量是房地产开发项目中最为重要的因素，也是现代社会房地产竞争中，最为有力的砝码，过硬的质量不仅仅能够提高房地产企业的竞争水平及能力，还能促进国家经济经济的发展。只有保证其房地产开发项目的质量水平，才能够使房地产企业获得最大的经济效益和社会效益，所以，在房地产的建设开发中，必须要保证工程的质量，加强质量管理以及现场的监理。
1.4工程验收
对于房地产的工程项目来说，工程的竣工不是单纯地建筑物的施工完成，而是根据工程项目的设计文件要求以及相关的合同的各项内容，按照国家以及地方的建筑工程的竣工的相关法规进行验收，只有验收合格后，才能算工程竣工，并且交由客户使用。
2房地产开发项目工程管理的常见的问题
2.1工程项目的前期欠缺准备工作：
目前，我国的房地产企业更多的将注意力放在了开发地段的周围环境、周边配套以及和所开发的商业价值有关的因素，对于建筑的施工方来说，他们的任务仅仅是负责施工工作，缺乏前期的准备事项工作的重视度和了解度。开发商为了早点开工，总是在欠缺周全的考虑下就开始动工，这种情况很可能会引发施工中发现的图纸中的各种错误而影响建筑结构的的正常使用的现象，为房地产企业造成严重的经济损失以及为业主带来质量缺陷和功能缺陷。
2.2忽略了施工过程和细节的管理：
在房地产的工程项目中，施工过程中的细节是很容易引发质量问题的重要因素，但是，在目前的房地产企业更多的把注意力放在了工程的形象进度上，而忽视了工程项目施工过程中的过程以及细节管理，还有一些监理单位在施工过程中的检查监督工作，仅仅是为了工程隐蔽前的组织检查，导致工程中存在的很多问题不能够及时的被发现，即使被发现的问题也不能够及时的被整改，导致工程项目存在着严重的隐患问题。
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2.3各施工队伍的协调配合度不够：
房地产开发项目工程具备较强的社会性、群体性，并且其内容复杂又繁琐，所以在施工中，施工人员需要较强的协调配合度。但是，在目前我国的项目工程施工后期中，尤其是外围管网施工阶段，其自来水、供电、煤气、通讯、广电等施工队伍要同时进行作业操作，这些专业的专业的施工队伍属于不同的施工单位，导致其严重缺乏相互配合的默契度，若在施工中，各个队伍协调不好，很容易对各个队伍的施工质量造成影响，最终影响工程的施工质量。
3房地产开发项目的工程管理的常见问题的解决措施
3.1规划管理：
规划管理即开发项目在施工开始进行之前的一系列准备工作，是需要得到相关单位的批准才能正常施工的。同时，规划管理工作要按照其特定的顺序依次进行：
房地产开发工作要结合市场实际行情，寻找最具商业价值的地理位置作为开发地点，同时还要做好相关的市场调查以及消费者的需求，以全面的视觉进行合理的规划。
做好与国家相关的规划部门的沟通工作，寻找政策作为保障。
在工程项目进行招标前，必须做好设计图纸的优化工作，从而减少各个专业设计图纸之间的矛盾。
3.2施工管理：
3.2.1合同管理：
合同是房地产工程项目进行开发的重要内容，也是房地产开发商与施工单位利益保障的关键因素，在施工前，双方必须要签订一份双方都无异议的合同，并且施工要按照此合同的要求和规定进行办事。特别是在后期的建筑材料以及资金的调动的问题上，合同内都要有相关的明细的规定，避免在施工中出现问题。
3.2.2质量管理：
在房地产开发项目的施工中，必须要有一支专业的队伍进行工程监理工作，工程监理工作的进行要严格的按照国家的相关规定从而来保障其工程质量。在技术标准与就、工程进度两方面，相关的监理人员要严格的进行科学的控制监理，加强对施工过程监督的重视度，同时，房地产开发公司要明确提出，监理单位在不同的施工阶段都要派驻施工现场。并且各个监理工程师在施工中，若发现问题要及时给予纠正，避免出现重大的质量问题。
3.2.3安全控制：
安全施工是就我国房地产工程施工的永恒的话题，房地产项目的开发以及工程的施工都要保证其安全，安全问题有两个方面，一是建筑物的安全合格；二是做好充分安全的防护措施，从而能够保证施工人员的生命财产安全。
3.2.4协调管理：
在施工后期的过程中，尤其是管网施工阶段，做好各队伍施工人员协调工作能够使施工顺利进行并且保证其施工质量，所以，在工程项目施工中，要加强各部门之间的协调沟通工作，增强其默契度。在施工中出现问题要及时的沟通解决，保证工程顺利进行。
结语：希望本文对房地产项目的开发管理中常出现的问题以及其解决措施，能够为今后房地产企业的发展带来一定的理论基础，从而提高工程项目的建设水平。
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论文作者:张敬岳
论文发表刊物:《低碳地产》2016年7月第14期
论文发表时间:2016/11/8
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