李洪斌
北京金泰房地产开发有限责任公司 北京市门头沟区 102399
摘要：随着我国城市化建设进程逐步加快，城市居民住宅以及商品房建筑工程施工建设数量越来越多，极大地促进了我国现代房地产经济的迅速发展。近年来，我国移动互联网科学技术创新发展，大数据处理方式已经逐步应用于各行业领域，大数据背景下我国房地产经济周期波动日益频繁，为进一步促进我国房地产经济长期稳定地发展，基于大数据背景下我国房地产经济周期研究工作至关重要。本文主要就大数据背景下影响我国房地产经济周期波动的主要因素进行分析，并提出了大数据背景下防范我国房地产经济周期剧烈波动的有效对策，望对未来大数据背景下房地产经济周期波动处理提供相应借鉴。
关键词：大数据背景 房地产经济 周期研究
1大数据背景下影响我国房地产经济周期波动的主要因素
1.1 土地因素
在影响我国房地产经济周期波动的诸多因素中，土地是最为关键的一环。在土地一级市场中，不论是土地的使用权使用，还是土地的使用权出让，政府都扮演着重要角色。在现实中，鉴于预算约束和追求政绩的双重压力，不少地方政府对土地开发收益的依赖度越来越高，以此来满足政府不断增长的各项开支需求。这就造成了新区的盲目设立、房地产的过热、大量耕地被占等问题日渐突出，使得我国的金融风险更加凸显。政府通过对土地一级市场的直接影响，打破了房地产市场的供需状况，这也是催生房地产泡沫的关键原因。
1.2 资金因素
资金因素，是制约房地产经济周期波动的重要因素之一，主要涉及房地产开发投资、资金来源。一方面，房地产增加值、投资规模变动对房地产经济有着明显影响，也就是说，我国的房地产在一定意义上取决于投资，这种投资具备以下特点，如投资具有盲目性和冲动性；投资具有时间上的集中性；房地产竞争日渐同质化，有效需求得不到真正满足。另一方面，房地产企业资金来源，自筹资金是指售房收益，但是购房者大约70%的购房款来自银行贷款，一直以来，银行贷款业务的快速发展，支撑了房地产经济的高速发展。但是，由于房地产资金来源对银行的依赖程度愈来愈高，银行为了竞争而降低房贷条件，造成了银行信贷风险日渐凸显，从而加剧了房地产经济周期波动。
1.3 市场因素
房地产供应商在有利可图时,就会加大投入,增加供应量;在无利可图时,就会减少投入,缩减供应量。这种利益驱动的机制,是房地产经济波动的内在动力。竞争机制则体现了市场中“适者生存”的规律。同利益驱动一样,竞争是企业求生存求发展的本能行为。房地产企业为了在竞争中取得优势,必然展开各种形式的竞争。一方面,利益驱动机制和竞争机制造成了房地产经济波动;但另一方面,房地产商的趋利避害和相互竞争客观上也减缓了波动的加剧。而在我国前两个房地产周期中,供给主体主要为政府和国有企业,它们的利益驱动动机和竞争机制不强。
2 大数据背景下防范我国房地产经济周期剧烈波动的有效对策
2.1 改善房地产产品的供应结构
针对目前的住房供应体系结构仍不合理，房地产供应市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导市场形成一种梯级消费，严格控制别墅供给，适当降低偏大户型、高价位、高配置的高级公寓建设比例，提倡建设中小户型、中低价位普通商品房。建立健全住房保障体系，发挥政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导作用。保持合理的住房投资规模，切实调整住房供给结构，合理引导住房建设和消费模式。
2.2 合理规制房地产产品价格
价格是房地产经济领域中尤为突出的一个因素，而且它对行业内其他因素具有关联性的影响，运用价格规制对市场经济的稳定发展具有不可或缺的意义。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆作为宏观调控部门，政府应当对各个时期的房地产经济行为做出评估，以判断其与市场经济发展的协调程度。而借助政府的价格评估与指导，有助于使房地产商品价格回归理性，维护行业和市场秩序。
2.3 加强市场宏观调控
为应对房地产经济的周期性波动，我国政府还应有效强化市场的宏观调控。要想促进房地产市场的健康持续发展，就应交替提出宽松以及缩放政策，进而快速推动房地产行业的不断发展。另外，还应加强对经济过热问题的重视，防止房地产市场泡沫逐渐变大。为达成这一目标，政府应从宏观和微观两方面进行调控政策的制定，以保证经济发展能够得到有效协调。而想要确保政策的有效性，还要建立完善的房地产市场监测和预警机制，以便对房地产经济增长情况进行全面监控。根据房地产市场的实际运作情况和规律，则能够完成有效微调政策的制定，继而使房地产经济波动的幅度得到有效降低。此外，在城镇化建设过程中，政府还应该根据社会发展水平制定稳定社会经济发展的信贷政策和土地政策，以免房地产经济出现大幅度波动。
2.4 详细研究市场房价的变化规律
在当前的市场经济发展环境下，促进房地产波动和宏观经济的协调发展，就要能充分重视市场房价的变化，能够真实的反映物价总体水平波动，对此，可把房价波动和物价指标测量体系相结合，对经济适用房以及廉租房的建设要进一步加强，对中低档的房地建设的比例进行提高。这些都能有助于稳定房地产波动，从而保障宏观经济的良性发展。
2.5 构建房地产行业的监测预报系统
为了保证我国对房地产行业的宏观调控政策落实效果，需要构建一个关于房地产行业的预报系统，这个系统需要加入仔细、严禁、科学的元素。这主要是可以实时掌握当今市场的需求状况和这个行业的波动情况，以便能及时作出相应的对策。这种方式在现阶段还没有得到普遍使用，还处于试用阶段，但是它具有现实指导作用和重要的理论含义。
2.6 改善房地产调控机制
没有规矩不成方圆，任何行业都需要相应的机制作为运营基础，对于房地产行业来说同样如此。房地产市场是房地产行业的宏观经济运作和产业经营活动的连接体，在行业体制方面，应当充当管理和调控房地产经济的角色。现阶段，我国的房地产行业存在调控时滞的现象，所以在调控时应当尽可能地提前做出反应。而周期预警系统就可以为人们提供产业信息，是行业的景气指标。及时进行调控可以阻止问题发展变大，避免因为急刹车现象，导致房地产行业出现巨大的波动状况。调控政策是一个长期的制度，不能一味的增强调控力度。在笔者看来，中等的调控力度是最佳选择。调控方式有很多，每种方式都具备针对性，所以在改善调控机制时，需要综合多种调控方式，结合当前的状况来规划。以此来保证行业的中长期发展目标和短期调控能兼顾，尽可能地利用柔和的解决方式来处理问题，使宏观调控软着陆。调控节奏也是影响调控效果的因素之一，对于这方面来说，主要还是根据行业的发展状况。在必要时候，可以利用反周期的反向调节方式，使紧缩和扩张交替进行，利用扩张性和紧缩性混合使用的调控方式，在保证了行业总体控制的基础上，进行行业结构调整。
结束语
随着我国现代房地产行业的迅速发展，要想确保房地产开发企业在市场竞争中占据有利位置，大数据背景下，房地产企业务必要重视其经济周期的大幅度波动影响，加强改善房地产产品的供应结构，合理规制房地产产品价格，并加强市场宏观调控，详细研究市场房价的变化规律，同时重视加强构建房地产行业的监测预报系统，不断改善房地产调控机制，只有这样才能够有效保证我国房地产经济周期波动处理的有效性，从而进一步促进我国房地产事业长期稳定地发展。
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论文作者:李洪斌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/14
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