摘要：作为房地产开发企业对园林工程的成本管理工作，主要是需要寻找平衡点，既要保证景观效果，满足营销定位的需求，又要控制投入成本。本文浅谈景观成本控制的工作如何创造景观成本、景观效果及销售需求双赢效果。
关键词：景观 成本 目标成本
一、景观对房地产开发的重要性
随着现代技术日新月异的发展以及房价的上涨，住宅正在朝着高科技、低能耗、装配式的方向发展，同时现在的购房者都是多方面比较，“看房，看户型、配套、环境；买房，看品牌、看性价比”，根据06年搜狐房产对北京、上海、深圳的3700位购房者的随机调查，影响购房者评价房产价值因素中景观环境占16%。景观工程是影响房地产品质的一个重要原因。高品质的景观效果往往能为销售创造意想不到的加分。比如：绿城、星河湾、中鹰黑森林就是将景观作为重要营销手段来看待的，还可以节省大笔的广告费用。所以要提高房地产的产品效果，景观将是一个很好的切入点。
二、景观造价在房地产开发成本中占的比例：
根据行业内相关专家意见，合理的景观投入应占到销售额的2%左右。以上海一个占地10万方，容积率2.2的高层楼盘为例：售价为30000元/m2（外环外项目为例），销售额应为18个亿，2%的销售额应为6000万，平均到景观单方工程造价约为1000元/m2（以景观面积6万方计算）。实际上，能做到1000-1500元/m2（景观面积）的景观在上海已属于豪宅项目的景观标准。
虽然在总成本中仅占2%的投入能大幅提升项目居住品质，另外合理的景观成本投入必须要高于市场水平，这样才能保证景观的优越性，创造出较高的项目价值。别墅盘和超高层楼盘的景观投入另当别论，一般来说，楼盘档次越高，房地产公司的利润率越高，景观投入占销售额的比例越小。
三、景观目标成本的重要性及方式
目标成本是房地产行业的对成本控制的一个重要标准，一般以每单位平米的造价指标对相应的工程进行控制的硬性指标。在房地块开发过程中我们应注意对工程的成本控制，虽然景观成本在总投入中占比重较小，但景观投入是个无底洞，如果一味追求效果必然是高不封顶，最终导致成本失控。成本控制的目的不是一味的为降低造价而删减景观资源，而是应该根据每个地区每个项目的不同特色，因地制宜的规划对应的目标成本，针对性的有效控制成本。
3.1首先根据开发土地所处城市划分出：一线城市、二线城市、三四线城市。
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3.2根据市场定位标准区分出：豪宅、中档住宅、普通住宅、经济适用房标准
3.3根据建造类别区分出：别墅、住宅、商业
3.4根据不同性质的景观小品制定出具体的成本标准：主次入口岗亭、雕塑、围墙、软景、硬景、导示系统、游乐设施、运动场地、环境水景
3.5根据景观所处区域：红线外景观、红线内景观、公共区域景观、示范区、与建筑交接区域
四、景观成本包含内容
为了便于成本管理工作，我们通过根据形式将景观工程分成下面几类
4.1入口：公共入口（小区主入口）、组团入口
4.2架空层：含架空层内铺装、小品
4.3道路：
按类型分：市政主干道、商业步行街、小区车行路、消防通道、小区人行路、小区景观道路（散步道、健身步道）、汀步、道路接口
按材质分：石材铺装、地砖铺装（烧结砖、水泥砖及广场砖）、其他铺装（卵石、洗米石路面）、 混凝土道路 、沥青道路、道路配套石材路缘、车挡等
4.4停车场：机动车停车场、非机动车停车场、临时停车处
4.5园建设施：亭、廊、棚架、膜结构、土建小品（树池、花池、景墙、挡土墙、台阶、假山、假石等等）、景观小品及其他（景观花钵、休息座椅、健身设施、景观标识牌、雕塑及垃圾桶等）
4.6景观水体 ：泳池水景 、观赏水景、常与水体共存的景观：驳岸、喷水雕塑等
4.7围墙及栏杆：小区围墙、分户栏杆
4.8照明景观（对景观有烘托的效果）
4.9园林绿化 ：乔木、片植灌木（花坛、绿篱、花境等）、地被及草坪
五、如何实现景观的价值最大化
5.1设计的前期工作要做好
5.1.1设计是施工的前置条件，尽可能提前做好完善的施工图设计，给施工留下充分的时间，以免因为抢工期、反季节种植等原因造成各种措施的增加，导致不必要的成本。
5.1.2设计中选用普通石材，尺寸控制在300的模数，减少各种材料的切割，避免切割损耗导致提高成本。
5.1.3大公司中可以做到规模化生产，比如：雕塑、花钵、小品之类，成品的标准化生产能大大节约成本。
5.2合理增加绿化面积
绿化造价要比硬装尤其水景的造价低，一般只相当于硬装及水景成本的20-25%，在后期交付水景特别喷水类维护及水电资源消耗较大，而绿化工程后期主要仅需要定期的养护工作，相对成本低。所以，降低景观造价的一个有效方式就是扩大绿化面积，保证植物绿化投资额占户外景观投资总额的50%左右。严格控制硬景面积，特别是水景面积。
5.3合理的植物栽种密度
设计人员在设计苗木的同时要注意市场购苗规格与计划规格密度相结合，在施工工期充裕的情况下，植物在栽植2-3个月后枝干、树叶能充分伸展、生长，此刻绿量的性价比较好。
5.4合理使用苗木
5.4.1木本地被的造价较高，建议适量选用。
5.4.2大规格苗木的成本通常较高，比如：实生银杏，广玉兰等，要注意苗木价格的跳跃点，大乔木胸径在18-23CM的价格范围为曲线上升，然而胸径24CM以上苗木则为分段上升阶段，建议合理设计并选其规格。
5.4.3草坪是单项成本中较低的，在保证整体景观效果的前提下适量使用，提高草坪的用量。
5.4.4在样板房或售楼处常见的时令花卉，因为其花期短且维护成本较高，建议为即时效果适量使用，在阳光充足的地区，建议用彩色叶树种代替，这样利用率高且降低养护成本。多使用速生树种，景观效果见效快。
六、注意景观工程与周边环境的关系
6.1绿化本身乔灌木、地被与草坪的关系
6.1.1乔灌木、地被与草坪的布置必须结合地形营建，结合其与交通及建筑的关系，确定骨干树种、灌木、地被的品种、规格及平面布置。原则上乔灌木为骨架；地被围合建筑，软化界面；草坪可以提供必要的活动空间。很关键的一点在于，集中设置大面积的草坪可以有效的降低成本并能满足园林构图的需要。三者当中，从绿化对人的视觉感受造成的影响来看，地被造价较高、乔灌木次之、草坪最低。因此，在确定绿化骨架（行道树及重要节点绿化）的前提下可适当缩小地被面积，加大草皮、乔灌木或疏林草地的比例，达到美观、功能与经济的平衡。
6.1.2垂直绿化及屋顶绿化与建筑的关系
垂直绿化：可适当种植攀援植物，以美化建筑墙面、软化某些构筑物立面等，提高居住小区立体绿化效果。其中爬山虎、凌霄、紫藤等都是比较好的垂直绿化植物。
屋顶绿化：一般屋顶绿化宜采用景天科的植物，这种植物耐干旱低养护，往往不需要单独设置灌溉系统，只靠自然降水就可以存活，但通常不能让人在上面活动。可上人屋顶绿化植物选择的范围则更广，但不包括乔木类的高大树木，其需要定期灌溉和维护，屋顶上可以留有小路和亭、廊架之类景观小品供人们行走和休闲。但也需要经常的维护和保养。屋顶绿化需要注意解决屋顶荷载及植物根系对防水层的危害两大难题。
6.2铺装及水景所用材料品质及种类
铺装材料尤其是地面材料不需要用太贵重的石材，提倡“粗粮细作”，采用普通的建筑材料，经过匠心独运的设计、构筑，亦可造就不凡景观。关键是施工细节需要处理到位。硬铺品种也不宜太多，一般5-8种就可以了，以形成统一的景观效果，并方便施工控制。
6.3雕塑小品及景石与整体景观风格的关系
适当的运用一些雕塑小品和景石配合水景设计或点缀在一些景观节点的位置能够活跃景观氛围、增加人文情趣，给景观带来更高的附加值。
七、关于景观工程样板区
样板区不仅仅是样板，它代表的是品牌形象，是个活广告；后续景观不可能全部按示范区的造价营建。样板区造价要高出非样板区一倍甚至更多。从房地产项目开发的总体情况来看，样板区景观面积可能只占项目总景观面积的1/4-1/5、甚至1/10，样板区造价按非样板区一倍以上的标准建造，对非样板区的造价影响很有限。示范区之外的景观施工的时候，可能房子已经卖得差不多了。这是景观造价总体分布的战略，给景观及房地产项目带来的好处是不言而喻的。
总之，景观成本控制工作就是需要寻找一个平衡点，既要保证景观效果，满足营销定位的需求，又要控制投入成本。在房地产开发过程中要加强成本管控与学习研究，进而保证和促进景观工程的有效持续的管理控制工作。
论文作者:何旭婧
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/8
标签：景观论文; 成本论文; 造价论文; 水景论文; 效果论文; 样板论文; 灌木论文; 《基层建设》2017年第23期论文;