摘要：在建设项目管理中项目代建制度应用较为广泛，其代建制在国外已有近百年历史，并且代建方式随其市场需求变化而不断的发展演变。本文主要结合作者的实际工作经验，对房地产项目的代建制度应用及其实效进行了分析，希望可供相关从业者的参考借鉴。
关键词：房地产项目；代建制度；应用分析
1 房地产项目代建制的概念分析
“代建制”主要是指项目投资方选择有资质的项目管理公司作为项目建设期法人，或者全权代表法人，负责项目建设全过程的组织管理，通过专业化项目管理最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益和管理水平的目的。
代建制多用于政府投资项目，在传统的建设模式下，大多数政府投资项目采用的“指挥部”建设体制，以“项目指挥部”或“项目建设办公室”这种临时机构的形式进行项目管理，人员从系统内部临时抽调，在项目管理的过程中，存在责任不明，利益不清，监管失控及人员水平参差不齐的情况，每个项目班子的组建都要不同程度地付出学习成本和时间成本。这种情况在不以基础建设为主业的项目建设单位（政府、企业等）中是普遍存在的。而实行代建制则可以避免上述情况，代建单位是专业性强、经验丰富的专业项目管理机构，熟悉建设流程，具有较强的组织管理能力，能够提高项目的管理水平，降低管理成本，同时，与投资人责、权、利明确，便于投资人对项目监管和成本控制。
2 房地产代建项目中的代建业务介绍
在近年来，全国诸多房地产企业积极的拓展代建业务，具有丰富的项目代建经验，房地产集团的代建业务可分为以下三种模式：项目代建、资本代建、政府代建。
2.1 项目代建：就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，房产集团承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。在这个过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。房产集团负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由绿城集团派遣，财务负责人由委托方派遣。
2.2 资本代建：即与外部资本对接，提供投资咨询、项目开发管理等一系列服务。具体说来也就是通过成立平台公司募集资金，房地产企业负责开发建设，并与投资方共享收益。企业主要是参与和发起成立基金，拓展融资渠道。这被认为是企业与资金对接的一种方式，如果在房产企业的业务资源体系里面，既有合作方提供的代建项目，又有希望进入房地产投资的基金，通过房产企业的平台，可以实现资本与项目的联合，在现金流不充足的情况下，实现房地产品牌的业务拓展。
2.3 政府代建：政府代建就是与政府安置房建设对接，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理，由房地产企业的专业团队承担项目开发任务。房地产企业将根据项目的销售额或利润额提取7%-8%的分红。据不完全统计，目前房产企业在全国多个城市承建的安置、保障性住房总建筑面积已超过500万平方米。
在代建项目中，项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托管理的职责和义务。房产企业负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。房产企业根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。履行项目委托开发管理职责和义务，根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。委托项目可使 用企业品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用企业品牌字样和商标，房产企业参与开发全过程，从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理。代建方需要向房产企业支付的费用包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
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3 代建制在房产项目应用中优势与不足
3.1 优点分析
3.1.1引进了成熟的房地产项目开发管理体系，使项目快速启动，降低了A公司的学习成本和时间成本。A公司管理人员仅有13人，均没有房地产项目管理经历，对于房地产开发流程、工作内容不熟悉，短时间内难以建立高水平的项目管理团队，如独立开发，势必将付出不菲的“学费”。
3.1.2引入成熟的产品和品牌，降低了投资风险，保证了项目的收益。房产企业的品牌知名度、产品体系和营销管理，使得A公司以较低的成本塑造玉兰花园项目的品牌形象，为项目的产品定位、质量和预期收益提供了可靠保证。
3.2 不足之处
3.2.1受M省高速体制限制，本项目未成立项目开发公司，房地产管理团队以项目部的形式进行项目管理，管理流程繁复。
3.2.2代建团队除核心人员外，其余管理人员大多较为年轻，对项目的管理控制能力不足。
3.2.3因存在企业文化差异，双方在项目的管理要求有不一致之处，投资方在管理方面的细节要求，代建方往往不能完全实现。
3.2.4玉兰花园项目因品牌效应取得了较好的社会反响，但并非因“M省高速地产”品牌而成功，“M省高速地产”品牌在本项目的推广中受到影响。
目前玉兰花园项目尚在开发阶段，随着时间的推移，上述优势和不足之处还会发生变化，A公司会通过对项目运作的监管，控制项目的投资成本，发挥代建团队的优势，并努力消除工作上的不足之处。
4 加强完善代建制房地产项目管理的措施
4.1 实行过程担保及保险的制度
基于，我国现阶段代建项目管理模式尚还处在起步的阶段，绝大部分代建单位规模较小，无力承担较大的合同风险和工程风险。实行工程担保和保险制度不失为化解合同风险的有效途径。即代建单位必须向政府主管部门提出履约承诺，并将这一条件列为受托承建政府投资项目的准入条件，同时应在政府投资和代理费用中各拿出一块，合并单列为工程保险费，以保障工程风险能通过保险公司转移分散，确保政府投资项目的顺利实施。
实行工程投标担保及设计责任保险后，中标的勘察设计单位及施工单位等必须向代建单位提供履约保函，政府主管部门则提供工程款支付担保以确保投资项目成功。
4.2 制定完善代建制相关法律法规
政府部门应该尽快制定并在实践中逐步完善《政府投资项目代建制管理办法》，将代建制的基本框架建立起来。该办法主要内容应该涉及代建项目类型、代建项目工作程序、项目代建单位条件与选择、代建工作内容、代建单位的权利与责任、代建项目执行标准、代建项目报告制度、代建项目的验收与移交、代建项目咨询管理费用标准与支付、代建项目中止与终止、防止腐败条款等众多内容，从而为代建制的实施与发展指明方向。
4.3 加强代建企业从业人员素质培养
代建制企业从业人员不仅要有较高水准的专业知识，还要通晓有关法律、心理、管理、商务、社会及相关学科知识，要有较强的语言表达能力、敏锐的思维能力等。
4.4 打破行业垄断
要扫除一些行业人为设置的进入壁垒，打破行业封闭循环体系。建立科学合理的工程资质管理制度，改革不合理的施工单位确定方式，让合格的能够达到合同要求但又出价最低的企业能够顺利承建项目。
5 结语
综上所述，代建制作为一种开发模式，本身并无优劣之说，关键在于应用的环境，应用过程中投资方的监管能力和代建方的管理水平，房产企业需要积极发展代建业务，实现对自身发展的需要。虽然在某些地区试点中，代建制的应用取得了良好的效果，但也揭示了代建制管理和运行中存在的问题和不足。对这些问题和不足之处，我们还需继续实践中探索解决的思路和措旌。全面推行代建制管理模式的路还很漫长，但毕竟我们迈出了实质性的一步，只要我们坚决地走下去，必定会更加规范、有序、健康地发展。
参考文献：
[1]沈建明.项目风险管理[M].北京：机械工业出版社，2009.
[2]戴树和.工程风险分析技术[M].北京：化学工业出版社，2007.
论文作者:李红磊
论文发表刊物:《基层建设》2016年13期
论文发表时间:2016/9/29
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