摘要：因为房地产工程投资非常大，房地产成本控制与管理变成房地产企业重视的主要内容。一定要增强对其的工程成本造价全过程控制和管理，房地产工程投资数额极大的特征决定了对其成本造价实施控制管理是势在必行的，唯有由此，才可以充分发挥房地产的投资效益与经济效益。本文笔者就房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用作一个分析。
关键词：全过程；房地产；成本管理
引言：在现在经济和房地产宏观调控的形势下，随着政府调控的力度加大，房地产市场竞争越来越剧烈，房地产行业的暴利时代已经一去不复返了，正在回归到比较理性、波动中保持比较平稳的市场。就房地产工程来说，降低项目投资成本，提升投资效益是房地产项目开发的重点，其工程成本造价控制管理工作贯穿于项目建设开发的全过程，所以一定要把全过程控制管理工作做好，唯有这样才可以充分发挥房地产开发项目的投资效益与经济效益。
1、房地产项目管理中成本控制现状和存在问题
1.1没有认识到工程设计阶段的成本控制必要性。房地产项目的成本基础是投资决策，尽管相关决策费用在总体成本中所占份额非常少，然而对工程的整体成本高达90%以上的影响。房地产工程的设计阶段就是对工程成本的控制源头，当投资计划确定后，就进入设计阶段，这是技术和经济合理结合的阶段。可是中国大部分设计单位中对项目工程的技术和经济分析不深入，在设计中发生“重技术、轻经济”的问题，就埋下了高成本问题。
1.2未能有效建立系统的成本控制管理系统。在现在房地产工程管理过程中，许多企业为了使成本降低，把工程肢解，分包给不一样的承包人。所以在项目开发建设和施工的后期，分包项目施工单位与项目总承包单位在相关配合和施工质量、成品保护等问题上形成越来越多的矛盾，这也为房地产工程管理带来难题。
1.3成本控制管理的方法相对单一。目前在房地产工程管理中，相关成本预算工作的专业性落后，部分企业不能达到通行的国际规范，没有在招投标阶段就提前完成工程的成本预算工作。
2、全过程控制在房地产成本控制中的应用
2.1房地产投资决策全过程的成本控制
房地产企业成本控制的关键程序是投资决策阶段。在这一过程中，企业要对所得到的地块基础资料、四周环境和发展趋势、合作方背景、合作形式和条件、初步规划设计方案、开发节奏和市场定位等基础内容实施具体分析，在这基础上主要对工程成本费用估算、控制目标和措施、投资和效益测算、利润体现安排、税务环境和影响、资金计划、投资风险评估和相关对策等成本控制内容实施严谨仔细的分析与判断，使用有关的详细措施，像工程、预算部门要配合前期策划部门等有关部门尽可能正确地计算出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本和管理费用等也许会出现于项目建设工程全过程中的费用，让决策层提前了解完成这工程要筹划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做出准确的投资决策服务。
2.2房地产设计过程中的全成本控制
设计阶段造价成本控制的核心除了吧设计费控制好，更关键的是通过限额设计等方法从源头上把建安成本控制好。这阶段关键从下面几方面实施控制：首先，房地产企业需要清楚确定产品限额设计的重点技术经济指标，完成指标的明晰化和数据化，进而完成工程造价的有效控制，而且增强与设计部门的沟通，完成协同作业；其次，重要技术经济指标本身也是抓大放小。重要技术经济指标就是描述工程设计方案特点的部分度量指标，确定原则为：第一，可行，方便前期控制；第二，相对大的消耗量和指标量；第三，对工程造价有非常大影响。房地产企业能够从下面几个方面实施控制：进行设计招标制度，加强设计监理，拟定科学的设计方案，使设计变更减少，有效控制工程造价。
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2.3房地产施工过程中的全成本控制
2.3.1准确对待设计变更。
没有一个工程可以一直完全依照计划执行的，在工程进行过程中设计变更通常状况下是会产生的。设计变更的合理管理是对整个工程成本控制有非常大意义的。项目施工阶段发生的设计变更分为3大类：由房地产公司提出的变更，像深化装修设计、调整室内水电布置、调整室内局部户型改变等；因为设计本身的缺陷导致需要完善与优化等引起的设计变更；施工中遇到不能解决的问题导致的设计变更。要控制设计变更，第一要强调不允许通过设计变更擅自提升设计规范。第二，设计变更要准确对待，所要增加的造价在进行前要及时计算出，通过审批后才实施；对于有疑问或者成本偏高的工程实施多方案比选，而不是只讲求快要求精。科学地对待设计变更可以推动项目管理的精细化，确保项目的成功进行，假如处理不当，不但会发生纠纷还也许会延误工期给双方都导致损失。
2.3.2增强现场工程量签证的监督与管理
工作现场签证是因为施工现场的条件导致的、合同范围以外的工作内容，它是施工过程中一项经常性的工作，通常状况下，因为签证所导致的成本能达15%―25%的增加幅度，因此要严格管理现场签证，要做到：首先，严格实施四方会签制度。全部的签证要通过施工单位、监理单位、设计单位、房地产公司四方一起签字才有效。其次，签证要量化。签证单上的工程量、单位一定要清晰，施工单位的签证一定要提出主张，是不是有诉求。再次，签证内容要符合实际。要增强现场管理工程师的经济观念，充分注重节约成本的必要性。最后，签证的范围要准确，千万不要重复签证。现场管理工程师要了解招标文件，签原始记录以前多与预结算工程师多沟通，不要盲目签证。
2.4竣工与后评价阶段
2.4.1竣工结算阶段的成本控制要注意的问题
工程造价控制的最后一个环节是竣工结算，它是反映建设工程实际造价与投资效果的文件，是竣工验收的关键组成部分，一定要给予高度关注，严格把关，详细如下：①严查施工合同，了解施工图纸，核准项目结算范围，对竣工资料进行分析，现场核实项目数量，对于没有完或没有做的工程和交叉与甲供材，不可以在结算中计算。清楚确定总包、分包单位的施工范围、工艺规范，避免某一方或双方重复计算；②现场签证的合理性、真实性要严查。避免不属于签证范围的内容列入工程结算，审查结算内容是不是重复，结算纠纷要准确处理。③审查计算规则的应用，政策调整的合理性、正确性；审查每一项取费是不是正确等。
2.4.2事后造价分析评价要注意的问题
工程结算后的评价是对项目工程造价控制的总结，也是整个建设工程的综合性评价。通常而言把下面工作做好：①对成本控制得失实施总结，尤其是预算目标成本和实际成本的差异、因素等。并把影响工程造价的每一项原因如“目标成本数据”、“动态成本数据”等资料整理归档，提炼重要成本指标，建设相关的数据库，为以后工程提供控制参考。成本管理的基础与支柱是成本数据库。②总结出之后成本控制的措施和努力方向，通过建设工程后评价会让我们的造价管理水平持续得到提高，工作方法会持续创新，造价控制管理能力会持续加强。
结语：房地产工程从开发成本和其影响原因的分析与管控是控制房地产开发建设项目成本增加盈利的关键方法之一。工程造价控制贯穿于整个项目工程建设过程中，必须要对每一个程序都实施认真的分析和研究，清楚确定影响工程造价的原因，结合现实状况，提出有效的控制方法，提升工程造价控制水平，完成节约工程成本的目的，有效提升房地产企业的经济效益。
参考文献：
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[3]李杰.房地产开发项目全过程成本控制探讨[J].科技视界.2012（23）：289-290.
论文作者:李康养
论文发表刊物:《基层建设》2018年第3期
论文发表时间:2018/5/17
标签：成本论文; 工程论文; 成本控制论文; 房地产论文; 签证论文; 造价论文; 工程造价论文; 《基层建设》2018年第3期论文;