永嘉县房地产测绘队 浙江永嘉 325100
摘要：房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。本文针对现阶段房地产测绘实践中存在的问题及测绘技术应用作了相关分析，以供参考。
关键词：房地产测绘；存在问题；应用研究
前 言：
房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘有很多内容，测量的成果要提交给房产开发部门与管理部门，这些测量出来的数据都是直接作为工程项目实施的依据。它为产权人提供了法律保护的可靠依据，是产权和产籍管理机构为房产产权人提供法律保护的依据来源，同时为调解处理产权与土地使用权纠纷、违建与违规占地提供了可靠信息。同时为产权管理机构提供可靠的信息数据。也可通过房产测量可以有效衡量与检查开发商销售房屋面积是否缩水的问题等。
一、现阶段房地产测绘实践中存在的问题
1.层高与净高的区分。
在国家标准《房产测量规范》中层高的说明是，指房屋的上下两层的楼面，或者为上下楼地面层之间的距离。《规范》中没有给层高一个允许误差值，在实际的执行中由于没有明确的依据，一般只依照图纸或者当地细则执行，但是有些地区没有相关细则，从业人员往往按照约定俗成来执行。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在 2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。
2.对称边长度实地丈量不一致问题。
在进行房屋实测时，由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中的质量问题或者是存在设计变更等因素，出现前后墙、左右山墙在施工图纸中应相等的边出现不相等的情况，使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面计算。
对于误差超过限差的边长数据应现场再次量测，检查数据是否因为测量的误差造成的，若确实不一致，则应根据测量的结果来进行绘图和面积计算。
3.共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼共有面积的分摊，首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，计算出面积分摊系数后，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。
二、房产测量中的测量技术
1摄影测量技术
应用摄影测量技术是把数字化摄影技术、数字化测量技术以及数字化信息处理技术等结合在一起的技术，其主要的作用是为工程施工前期的数据进行测量，主要提供三维、非接触性等高效测量方法。这种测量技术主要用在一些面积比较大的工程当中，其中包括大比例尺地形测量、地籍测量等方面。
遥感技术以及卫星技术是摄影测量技术的主要技术核心，并且在此基础上融合了光谱航空摄影测量技术，能够进一步为人们对一个地区基础的地理信息的收集和使用提供非常大的帮助。一方面因为遥感技术有着其同步性、实效性、经济性等优势，能够在工程建设测量中得到非常大的应用；另一方面遥感技术在工程测量方面的使用，为工程测量技术在测量图和地籍图的绘制方面提供了非常高的准确度，对现代化工程测量技术的应用有着非常重大的意义。
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2卫星定位技术
在工程测量中的应用在工程测量的过程中，合理的使用卫星导航定位技术是非常必要的，其中表现在地形的测绘以及工程的测量等方面，把卫星定位技术融入到工程测量技术中，进一步使得我国工程测量技术走进一步走向科学化，在我国很多工程测量中，都使用到了这两个技术的结合。例如，长江三峡工程建设、南水北调工程建设、青藏铁路工程建设以及浙江省杭州湾大桥的建设等等，这些工程在建设的时候都充分使用了卫星定位技术，这一技术的使用，在很大程度上减少了建设好中工程事故的发生情况。
3数字化测图技术
数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。采用一定的方法采集有关信息，采用计算机处理，在利用图形的生成和处理，经过绘图仪器的输出打印出相关的房产图，需要有相关的硬件环境包括全站仪，经纬仪，手持测距仪等等。还要有相关的软件环境，做好具备专业的房产测绘软件。在实际的测量中，要有具体的测量方案，基本的测量控制点位，界址点的测量，进行房产调查，使用相关仪器进行野外测量的同时保管好得到的具体数据，在进行计算机的数据处理，经过图形编辑后，用绘图仪打印测量的具体结果。
4坐标解析测量法
通常情况下，在面积测算方面包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面；占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。
三、以 GIS 技术在房产测量中的应用为例分析
房产测绘空间的数据模型可以用GIS进行。房产信息由房屋面积结构、地理位置等，因此测绘工作是相当困难的，该技术可以搭建这样的数据模型，对动态特征进行测绘，对应的地理模型可以使用符号来直接表达，更加直观。
1准动态定位
这种观测方式适用于开阔地区的房产平面控制网加密和碎部测量等。和快速静态定位一样，也是在观测区选一个基准点，安置接收机连续跟踪所有可以看见的卫星，在对所测卫星保持跟踪的情况下，依次进行观测，测得基线中误差约为1～2cm。与快速静态定位相区别的是，在测量过程中，它要求接收机不能对跟踪的卫星失去锁定，否则应在失去锁定的流动点上把观测时间延长一至两分钟。
2经典静态相对定位
这种观测方法要求将两台以上的接收机，并将接收机在一条或数条基线的两个端点上分别安置，观测的卫星需要 4颗以上。这种方法可以将所有已经观测的基线组成封闭的图形，这样有利于外业检核，在一定程度上保障成果的可靠性。这种方法还有另外一个优点，它通过平差来进一步提高定位的精度。所以，这样的观测方法适合首级房产平面控制网的建立。
3快速静态定位
这种观测方式用于相应等级房产平面控制网的建立、加密及界址点测定等等。测量区域的中部是安置基准站的最佳的位置，并在基准站安置一台接收机连续跟踪视野中可以看见的卫星，而另一台接收机则开始流动设站，依次在各个站点观测制定好的时间。快速静态定位要求观测时段内应该对 5颗以上的卫星进行观测，而且每个流动点与基准点的距离不能超过20千米。
四、结束语
现阶段，房产测绘方面的技术规范与法律法规还不够完善，未来要进一步加强对房产测绘技术的研究和开发，实现市场化和规范化。房地产中广泛应用房产测绘技术，是保障房地产工程质量与安全的不可或缺的重要手段。
参考文献：
[1]鲁燕青.浅议房产测量在房产管理中的作用[J].科技创新与应用，2014，11.
[2]赵俊峰.新技术在建筑工程测量中的应用分析[J].科技与创新，2014，11.
论文作者:陈智荣
论文发表刊物:《基层建设》2015年9期
论文发表时间:2016/9/27
标签：测量论文; 技术论文; 房产论文; 面积论文; 房屋论文; 层高论文; 净高论文; 《基层建设》2015年9期论文;