住房抵押贷款证券化中的税务问题，本文主要内容关键词为：抵押贷款论文,证券化论文,住房论文,税务论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房抵押贷款证券化(Mortgagebacked Securitization,MBS)，是指商业银行等金融机构将其持有的流动性较差但具有未来现金收入的住房抵押贷款债权转让给一家特别目的机构(Special-purpose Vehicle,SPV)，该机构以其收购的住房抵押贷款为基础进行标准化组合，使其产生的未来现金流的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程（谢清河，2005）。这一过程的核心在于对住房抵押贷款中的风险与收益要素进行分离与重组，使定价和配置更为有效，从而使参与各方均能受益。在MBS中，投资者所购买的是一定比例的资产份额和基于这些资产之上的权利，而不是以传统的公司债为代表的一般债权。通过住房抵押贷款证券化，可以改变商业银行的资产规模以及资产与负债的结构，筹集资金，并分散和化解风险。
住房抵押贷款证券化的运作流程和我国的发展状况
住房抵押贷款证券化过程以基础资产现金流分析为核心，体现资产重组、风险隔离和信用增级三大基本原理（何小峰，2002），其流程是：发起人（即原始权益人，在我国主要是发放住房抵押贷款的商业银行）建立住房证券部，组合一系列类似资产，形成资产包；①发起人组建SPV，并以合约方式将抵押贷款资产包转让给SPV，实现债权的真实出售；SPV对整个资产证券化交易进行信用增级，提升证券的信用档次和资产售价；②SPV雇佣券商确定价格，并以所受让的债权资产为支撑发行住房抵押贷款证券；③SPV从证券承销商那里获得发行证券的现金收入；④按预先约定的价格向发起人支付购买债权的价款；⑤SPV管理资产包，从原始债务人（住房抵押贷款的借款人）处收取本息；⑥对现金流进行分离、重组，并向投资者转付本息、最终清偿证券。
MBS是20世纪70年代以来最具里程碑意义的国际金融创新之一，目前已成为西方发达国家构筑住房金融二级市场的主要途径。我国自1992年海南三亚的“地产投资券”以来，房地产证券化走过了十几年的探索历程。2004年6月，中国建设银行的第六次住房抵押贷款证券化表外融资方案得到央行首肯，2005年3月21日中国人民银行宣布：“经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动，国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。”（注：参见《建行国开行获国务院批准率先试点房贷证券化》，每日经济新闻，2005-03-22。）孕育了多年的住房抵押贷款证券化终于正式“破茧而出”。建行正在操作的试点是中国大规模实现房地产证券化的关键性一步，住房抵押贷款证券化再次成为了各方关注的焦点。
由于MBS这种在国内新兴的融资模式牵涉到多个关系方，且交易的实质难以确定，我国现行的税法也还没有专门对其有明确具体的规定，因此在已有的税法框架下理清各纳税主体和税种的关系有很大的现实意义。通常MBS的交易金额巨大，税负成为了其中的主要成本之一，直接影响到住房抵押贷款证券化的成败。MBS税收问题主要涉及发起人、SPV、投资者三个经济主体，以下分别讨论。
发起人的税务问题
（一）住房抵押贷款证券化发起人涉及的几大税种
1.企业所得税
作为资金需求者的发起人首先要将住房抵押贷款债权转让给SPV，其转让价格高于账面价格的差价所带来的收益应确认为营业收入或资本利得缴纳所得税。判断资产是否被“真实出售”的依据是是否在原始权益人（发起人）和SPV之间建立“破产隔离”。（注：破产隔离，即在资产出售以后，原始权益人即使遭到破产清算，已出售资产也不会被列入清算资产范围的一种交易安排。）如果债权转让符合资产“真实出售”的条件，则任何收益都必须缴纳所得税；然而由于交易性质认定上的差别，对于损失，税务机关可能会认为其出售不是在发起人的正常经营范围内，不予扣税。
附图
2.营业税及印花税
发起人如果将MBS融资作“表外融资”（注：表外融资，资产负债表外融资(off-Balance-Sheet Financing)的简称，是指不需列入资产负债表的融资方式，即该项融资既不在资产负债表的资产方表现为某项资产的增加，也不在负债及所有者权益方表现为负债的增加。虽然在经济实质上属于一种融资活动，但从法律角度来看，它只是某项资产的转让，所以不被要求在资产负债表上进行反映。）处理，建立破产隔离，债权转让就是真实出售，需要按转让无形资产缴纳税率为5%的营业税；但如果作为抵押贷款（担保融资）处理，财产转让就不是真实销售，作为一种债项安排无须缴纳营业税。另外，发起人作为住房抵押贷款证券化的运营商，继续为MBS提供后续服务，从SPV收取的服务费按提供应税劳务征税。在转移资产的过程中，有关合同按“产权转移书据”缴纳万分之五的印花税。
这样，是否有真实的住房抵押贷款债权转移成为是否要缴纳营业税和印花税的关键。为了减少税收成本，发起人希望将资产的转移定性为“担保融资”，如此就无须立即确认资产转移的收入，不用缴纳营业税，印花税。但为了实现风险隔离，更好地定价、销售住房抵押贷款证券，从安全性和流动性考虑，发起人希望交易定性为“真实出售”。从国际上来看，资产证券化的早期主要是通过“担保融资”的方式进行转移，而后来更多的交易采取“真实出售”的运作方式。在现有的税法制度下，从发起人利益角度出发，应综合考虑法律、税收、会计、风险等因素，以决定交易的架构和是否规避营业税、印花税。
（二）完善与发起人有关的税制的建议
1.对发起人征收所得税的主要问题在于出售债权资产的损失是否可以冲减收入
住房抵押贷款证券化虽然现在还没有大面积的推行，但是政府已经开始推动证券化进程，应当承认商业银行的证券化业务属于正常经营范围（至少在已批准的试点银行是如此）。住房抵押贷款债权出售所带来的损失，只是使已存在的潜在损失显性化和提前确认，从所得税会计角度是时间性差异而非永久性差异。出售债权资产的损失应遵循时间性差异的税务处理方式，规定只要是“真实出售”，无论收益和损失都应作为当期的计税依据，发生的差异额在以后各期进行转销（银莉、马超群，2002），以保证税收中性原则，促进住房抵押贷款证券化业务的发展。
2.对于营业税和印花税，让公司在是否实现“真实出售”的问题上自己作出抉择不是长远之策
目前西方很多国家（如荷兰、英国等）都有专项法规对发起人转让住房抵押贷款应征的营业税和印花税实施优惠政策，香港和澳大利亚某些州的税法也规定，即使构架为真实销售的证券化交易也无须缴纳印花税。由于营业税和印花税的计税依据是交易总额，鉴于NBS融资交易牵涉的金额个分巨大，因此，即便税率很低，它们的征收也会给MBS带来沉重的税收负担，大大增加交易的费用。既然政府已经肯定了MBS的融资方式，并试点推广，可行的做法是在证券化的初始阶段对住房抵押贷款债权的真实出售实行税收优惠政策，免征或减征相关营业税、印花税，以降低融资成本（何小峰、宋芳秀，2001）。在有了优惠政策的税务环境下，银行也不用为实现节税而挖空心思去筹划资产转让的安排，节约了社会成本。
SPV的税务问题
在住房抵押贷款证券化过程中，运作的关键是设立的一个“壳”，即SPV，将资产的所有权和风险从原始权益人转移到它身上，实现破产隔离。SPV的税务问题也是整个MBS税务问题的核心所在。
（一）SPV涉及的两大税种
1.所得税
SPV的所得税与其组织形式密切相关，国际上SPV的主要组织形式有信托、公司、政府机构（以及政策性公司）和有限合伙制企业，但我国的《合伙企业法》未能对有限合伙企业进行法律上的认可，因此可行的模式只有前三种。
(1)信托。信托是一种涉及委托人、受托人、受益人三方的关系结构，具有长期规划性质，极富弹性空间，在美国、德国、法国和日本设立SPV的实践中较为普遍。具体又分为两种类型，即授予人信托和所有人信托。授予人信托的特点是受托人只能作为信托财产的消极管理人，而无权利用信托财产任意投资。授予人信托不作为独立的纳税实体，只有受益人才对收入负有纳税义务，从而避免了双重征税。而所有人信托的信托证书持有人和转付债券持有人分别对信托财产享有所有权和债权，这样能够使所有人信托以授予人信托或合伙的身份纳税，只要该所有人信托不被认定为公司，就都无须承担实际税负，从而达到避税的目的。
我国虽然在1979年就成立了第一家信托投资公司——中国国际信托投资公司，2001年4月也正式出台了《中华人民共和国信托法》，对于发起人设立信托形式的SPV没有法律障碍。但现有法律并没有对信托是否要缴纳所得税作出明确具体的规定，这使得信托这一方式在税收方面具有不确定性（喻强，2004）。
(2)公司。由于我国有限公司的立法较完善，其设立要求比较低，比信托受到更少的限制（如可以有多种类型的所有者权益、偿还的本金可以用于再投资），所以公司的形式更加实用。但公司形式的SPV无法规避公司层面和投资人层面的双重征税。
投资者权益可以是债权，也可以是股权。如果是债权，则SPV的应税所得就是利息收入与利息支出的差额，数额较小。但如果是股权，则支付的红利不能作为扣减应税所得的项目，所得税负担会显著加大。有鉴于此，在SPV采用公司形式时，当事人会尽量为使所有者权益被认定为债权而非股权创造条件。另外，SPV也可以设立在国际避税地，以免缴纳所得税。但在避税地设立SPV涉及到外汇资金管理和反避税法规的限制等问题，也为证券化融资带来高成本。
(3)政府机构和政策性公司。这种SPV的形式主要出现在MBS发展的初期，政府凭借其自身信用推动住房抵押贷款证券化的进程。如美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会、联邦住宅抵押贷款公司，香港的按揭证券公司都是政策性公司的类型，它们有很强的政府背景，享受极其优惠的税收待遇。
2.利息预提税
预提税是很多国家对非居民在其地域管辖权范围内获取的利息收入进行征收，并由支付人代扣代缴的一种税项，是针对融资关系而征收的税种，通常税率为利息收入的10～30%。当发起人采用MBS融资手段以折价形式将住房抵押贷款债权“真实出售”转让给非居民SPV时，折扣部分作为SPV的收益须要缴纳预提税，利息预提税对SPV将产生税务费用。
SPV作为贷款方的主要税务目标是其获取的利息收入缴纳尽量少的预提所得税。现实中比较常用的合法规避利息预提税的做法主要有二人
一是在避税天堂（如百慕大群岛、开曼群岛、英属维尔京群岛）设立SPV以免缴所得税，但在国外建立SPV涉及到外汇资金管理，会造成较大的成本。
二是通过交易安排，使SPV不被认定为在发行地或资产所在地开展业务，不受其地域管辖权的约束，从而达到免税的目的。但这种方法最好事前向税务主管当局确认，并限制向SPV提供服务的公司（通常是发起人本身或其关联公司）的业务范围，以免该公司被认定是海外SPV在其所在国的代理。
三是通过一定的结构安排将境外融资转化为境内融资，但这样对融资结构的改变会损害证券化的效率和灵活性。
（二）完善与SPV有关的税制的建议
(1)SPV的所得税成本最终会以不同形式转嫁到发起人身上，增加NBS的综合融资成本。因此，减少SPV的实际税负是发展住房抵押贷款证券化的必要措施。其具体作法遵循两个思路：
其一，是允许设立有限合伙制企业。国际上大多数SPV都是以有限合伙方式组建的，发起人作为有限合伙的一般合伙人，而证券投资者则是有限合伙人。这样，就可以把有限合伙制企业纳入合伙制企业的税收体系之下，从而免除了以有限合伙制形式的SPV的实际税负。
其二，是适当减免SPV的利息所得税。虽然SPV所得额的绝对数不会太大，但对其征收所得税仍会使证券化当事人承担额外的税收负担。因此，在税法上应给予SPV层次上的所得税减免优惠政策，从而既降低MBS融资成本，又保证税收中性的原则。
(2)对于利息预提税，最好的降低MBS融资成本的解决办法是发起人所在国家和它所建立的SPV所在国之间能够签订避免双重课税的国际税收协定。通过协定将预提税税率限定在一个较低的水平，并允许将在发起人所在国家缴纳的预提税在SPV所在国进行直接抵免，从而避免由于国家间的不协调引起的NBS融资成本偏高的现象。
投资者的税务问题
投资者的税收问题相对于发起人和SPV来说条理要清楚简单得多，但由于国内尚没有正式出台有关投资者投资住房抵押证券的具体税收条文规定，因此加快对这一领域的专项立法显得尤为重要。
（一）个人投资者和法人投资者
投资住房抵押证券可能获得的收益分为两类：一是由持有证券取得的利息，二是由于买卖证券价差所产生的资本利得。也由此产生了两个问题：第一，投资者收到的利息是否应该征收所得税，该征多少；第二，对买卖住房抵押证券的资本利得是否该征收资本利得税。
（二）完善与投资者有关的税制的建议
在国外，住房抵押证券的购买人能享受到一定的税收优惠，减轻证券化成本。而国内关于住房抵押证券投资者的所得税政策可以参照公司债券的有关规定执行。目前，我国对个人投资者所获得的存款利息、公司债券利息和公司发放的现金红利均征收20%的个人所得税，而法人投资者获得的以上收入按33%的税率合并征收企业所得税。因而对于住房抵押贷款证券的投资者也可适用同样的税率。如果政府要进一步鼓励和促进我国的住房抵押贷款证券化发展，提高资产支持证券的投资吸引力，可以考虑降低对证券化投资者的所得税率或在开展初期免征所得税。
而对于买卖证券的价差收入，现行税法规定：对个人买卖债券的价差收入按20%征收个人所得税，买卖股票和基金单位的价差收入免税；对法人买卖债券的价差收入免税，买卖基金单位的价差收入按33%的税率合并征收企业所得税。为了活跃住房抵押证券二级市场交易，并为一级市场的融资创造良好市场氛围，应对刚刚起步的住房抵押证券的资本利得收益予以轻税甚至免税的优惠待遇。
综上所述，为了推进我国的住房抵押贷款证券化发展，应当在所得税和流转税方面对MBS的三大参与主体——发起人、SPV和投资者提供优惠的税收政策，创造能激发证券化市场活力的良好税收环境，使住房抵押贷款证券化产业真正与国际接轨。
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