李承章[1]2009年在《我国预售商品房按揭制度的法律性质分析》文中研究说明自上世纪80年代我国住房改革由福利化转向市场化开始,为解决城镇住房长期供应不足的现状,同时也为了增加社会投资,刺激国内经济增长,国家和各级政府都支持和鼓励加快城镇住房建设。但在刚刚从计划经济体制转向市场经济体制的中国,资本市场尚未充分发展,房地产开发企业不可能独立承担房地产开发过程中所需的大量资金；而大部分的城镇居民也不可能依靠已有积累资金支付全额购房款。为此,我国开始引入香港地区的“楼花按揭”的售楼方式,即预售商品房按揭制度,并在内地逐步推广。预售商品房按揭制度自引入我国内地以来,有效解决了开发企业和购房者资金不足的双重矛盾,顺应了社会发展的需求,也由此促进了我国房地产业的蓬勃发展,满足了城镇居民的日益增长的住房需求,缓解了社会矛盾,对于促进我国经济发展和促进社会和谐具有重大意义。而预售商品房按揭制度本身,也随着我国社会主义法制的逐步建立和房地产市场的逐步完善,进行了多次改革,并最终形成了今天我们所常见的形式。但是,预售商品房按揭制度并非完美无瑕的,相反,制度本身存在的问题引起了大量的纠纷。尤其是在受自2008年9月份开始的全球经济危机影响,我国内地大多数城市房价纷纷跳水,许多楼盘降价达50%的严峻市场形势下,各类商品房买卖纠纷层出不穷,曾一度出现购房者聚集闹事,集体“断供”等情形。当然,这类纠纷出现的一个重要原因是已购房者发现所购楼盘房价大幅缩水而产生的心理不平衡。但也不可否认,购房者提起诸多的与预售商品房按揭制度相关的纠纷案件中,他们所依据的理由确有其合理之处。当时,笔者正在某律师事务所实习,有幸亲身处理了大量的商品房买卖合同纠纷,接触了预售商品房按揭制度中所涉及的买卖合同、借款合同等许多第一手资料。而亲身处理的一个案件更让笔者对预售商品房按揭制度进行了仔细的分析和思考。本文便是笔者对该案件进行深入分析后的结晶。本文主要应用法社会学和比较研究的方法,从理论上对预售商品房按揭制度的渊源、发展,以及引入我国后的现状进行研究,并通过对比分析学界已有观点的优劣,最终以期可对预售商品房按揭制度的性质进行深刻揭示。除引言部分外,本文主要内容安排如下：第一部分通过引入一个笔者亲身处理的真实案例,分析了该案判决中法官在适用法律方面的错误,由此展开对案件纠纷缘由——预售商品房按揭制度的思考,并最终将问题的根源归结为我国预售商品房技揭制度的性质尚未明确。第二部分主要对预售商品房按揭制度进行概述,以便为后文的分析奠定理论基础。首先介绍了最早兴起于英国的按揭制度,追溯其历史渊源。同时还对比分析了美国的按揭制度。尽管英国和美国的按揭制度,同我国内地的预售商品房按揭制度因存在不同法系的天然阻隔,而有天壤之别。但对英美法系按揭制度的分析,对于研究预售商品房按揭制度的性质仍有重要意义。然后,为寻求我国内地的预售商品房按揭制度的根源,着重介绍了我国香港的按揭制度的,并重点分析了其地的楼花按揭制度。预售商品房按揭制度的引入展现了由香港的预售楼花引入我国后发展现状,并通过引述最高人民法院的法律规定,分析研究了“按揭”一词缘何未能进入我国的各类正式法律文件。为更加全面的分析预售商品按揭制度的性质,本部分还对我国内地预售商品房按揭制度的现状进行了归纳研究。我国的商品房按揭是贷款银行、开发商、购房者叁方共同参加的一种房地产经营活动行为。主要包括两种类型：楼花按揭(预售商品房按揭)和现楼按揭。紧接着,通过对笔者对我国预售商品房按揭类型和实践流程的分析,总结归纳了我国预售商品房按揭制度不同于英美法系和香港等地按揭制度的特征。法学的分析、研究最终将归结于法律实践,为此,笔者又将研究的视角延展至我国法律体系中对预售商品房按揭制度的各类法律规定,并归纳总结出了现存已有法律规定的局限性。第叁部分根据笔者在论文准备阶段所作的文献综述,通过对比分析和实证研究的方法,笔者分析研究了学术界现存的对预售商品房按揭制度性质叁种学术观点。有学者认为此“按揭”便是我国《物权法》、《担保法》中所规定的抵押。诚然,预售商品房按揭制度与抵押制度却有相同之处,但二者在设立条件、法律关系等方面的诸多区别,使二者不可等同。也有学者将预售商品房按揭制度归于《担保法》中所规定的权利质押。但商品房买受人依据商品房买卖合同所享有的权利却并非《担保法》中所规定的可供质押的权利类型。如此,预售商品房按揭制度也不可归于权利质押,否则,便有违物权法定原则。最后,笔者又着重分析了在学术界有广泛受众的“让与担保”的观点。让与担保是德国、日本等大陆法系、国家的制度,在我国法律中并没有规定。笔者通过对比研究,分析了预售商品房按揭制度同让与担保在主体、权利实现方式等方面的本质不同,认为预售商品房按揭制度的性质也不可定位于让与担保。在本文的第四部分,笔者认为,对预售商品房按揭制度性质的分析不可一概而论,而应依据其发展变化的不同阶段,并结合我国的预售商品房按揭制度的不同类型,进行区别分析。首先分析了具有典型抵押担保特征的现售商品房按揭制度的性质,然后才展开了对我国预售商品房按揭制度性质的最终揭示。笔者根据预售商品房按揭制度办理抵押权预告登记、买受人取得所购商品房所有权、办理抵押权登记等时间节点,将预售商品房按揭制度分为叁个阶段,并根据此叁个阶段中不同情形,再结合我国实践中的具体操作类型,来分析不同阶段的性质。在此过程中,笔者试图用我国现存的法律规定来分析不同阶段的法律性质,以便使本文的分析研究更具有实践意义。笔者认为：在办理抵押权登记前,若办理了抵押权预告登记,即“预抵押登记”,可以将此时的按揭视为“准抵押”；若未能办理抵押权预告登记,则仅能视其为借款人与出借人双方间的约定普通债权,并不具有对抗第叁人的权利。在顺利办理完抵押权登记后的预售商品房按揭,便已衍变为我国现行法律中的抵押担保物权。本文的主要观点：1、买受人所购的预售商品房在建设过程中,并不属于《物权法》第一百八十条第(五)项所规定的可供抵押的财产中的“正在建造的建筑物的范围”,更不应依据此条规定,将预售商品房按揭制度认定为抵押。2、商品房按揭制度在我国法律体系中并非没有规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中所称的“商品房担保贷款”,便是实践中所称的商品房按揭制度。3、预售商品房按揭制度与抵押制度、权利质押制度,以及让与担保制度皆有本质的区别,并应将其简单的归于上述制度中的某一类型。4、对预售商品房按揭制度的法律性质分析,应根据按揭标的物所有权的形成及转移时间将该制度区分为不同的时间阶段,并依据是否办理预抵押登记来具体分析,而不应一概而论。5、在办理抵押权登记前,若办理了抵押权预告登记,即“预抵押登记”,可以将此时的按揭视为“准抵押”；若未能办理抵押权预告登记,则仅能视其为借款人与出借人双方间的约定普通债权,并不具有对抗第叁人的权利。在顺利办理完抵押权登记后的预售商品房按揭,便已衍变为我国现行法律中的抵押担保物权。由于笔者能力有限,本文未能在理论上作出重大创新,鲜有的、与学术界已有观点不同之处在于：1、根据按揭标的物所有权的形成及转移时间将预售商品房按揭制度区分为不同的时间阶段,并区分不同阶段进行实证研究；2、尽量运用我国现已有法律规定对不同阶段的预售商品房按揭制度的性质进行分析,以使本文更具有实践意义。
张馨[2]2010年在《预售商品房按揭中的银行风险防范制度研究》文中研究表明十九世纪,当房屋按揭第一次出现在英国时,有学者曾将之称为“十九世纪房地产金融的蒸气机”,通过这一论述,我们不难看出按揭制度对当时英国社会所产生的巨大的影响力。在我国,自改革开放以来,我国社会经济的不断发展,我国沿海地区率先引入了按揭制度,通过多年的制度实践,按揭已在全国普及,并已经成为改善居民住房问题以及解决房地产行业融资问题的重要手段。然而我们同时也应该注意到,由于预售商品房按揭涉及的法律关系比较复杂,银行在预售商品房按揭制度实践中仍然存在着诸多的风险。如何识别并规避这一风险成为金融界人士和法律界人士必须共同面对的重要问题。预售商品房按揭制度可以研究的内容很多,笔者选择了一个比较小的视角,以我国预售商品房银行风险为研究对象,按照提出问题、分析问题和解决问题的思路进行论述,目的在于通过对按揭基本理论以及制度实践的研究、理清造成银行风险的原因,并针对原因提出对策,力图从根源上防范、规避和化解这一难题。全文除绪论和结语部分共分为四章：第一章,预售商品房按揭制度概述。这一章主要探讨了按揭制度的含义,并在此基础上对按揭的特征作了一番介绍。第二章,预售商品房按揭的基础流程及法律关系解读,介绍了我国按揭制度在实践中的基本操作流程,并对该流程中产生的各种法律关系作了一番梳理,以期为进一步论述按揭产生的根源打好基础。第叁章,预售商品房按揭中银行的可控性风险和不可控性风险。笔者对预售商品房按揭中产生银行风险的原因进行了深入细致的分类和梳理。第四章,预售商品房按揭银行风险的防范和规避,针对不同类型的风险提出不同的对策。
潘中喜[3]2003年在《商品房按揭法律问题研究》文中研究表明商品房按揭是渊源于英美担保制度，经由香港发展成熟的一种不动产担保方式，也是一种以所购商品房设定担保取得贷款的购楼方式。它与我国现行担保法上的抵押权制度既有相同点又有相异之处，因此在其进入大陆后引起人们认识上的混乱，在实务当中也产生了大量的问题；与此同时，我国房改的深入引起的商品房买卖的兴旺又使商品房按揭日渐普遍，从而使对于该制度的研究具有重大的现实意义。本文立意在于正本清源，明确商品房按揭在不同国家、不同历史时期的法律性质，特别是我们国家商品房按揭的实际情况，寻求按揭制度与我国现行法律制度的契合，探求我国担保法律制度的变革与创新，同时重点探讨我国商品房按揭中常见的一些实务问题，期望对按揭法律制度关系的各方当事人利益的平衡保护、增强按揭交易的外部安全，促进该产业融资的健康发展、防范按揭业务中的金融风险等方面产生积极的影响。论文结构如下：引言，分析了商品房按揭得以发展的经济学理论基础，以及对此问题进行研究的必要性。论文第一章，对英美及香港的按揭法律制度进行考察，以期正本清源，澄清其本来含义。第一节，考证了按揭的词源。得出结论：英美法中的mortgage这种担保方式的核心是通过强调对担保物一定财产权利的转移来保障债权的实现。并结合大陆法系与英美法系法律理念、制度的差异进行分析，指出中国有些学者认为英美法中的该财产权利转移的性质为所有权的转移，是不准确的说法。第二节，对英美法中按揭制度的历史沿革进行了考察。从英美法中mortgage的发展进程可以看出，mortgage的发展经历了从质权（死质）到普通法上的所有权益转移担保，再到衡平法上权益转移担保的演化，而登记制度、变价原则以及清算原则的引入，更使英美法中的按揭出现向抵押担保发展的趋势。但是，尽管权利转移的观念已经极为淡薄，权利转移在理论上仍然被视为mortgage的基本特征之一。第叁节，对英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭进行了比较，进一步明确按揭的涵义。<WP=4>第四节，对香港法律中的按揭进行了介绍，得出结论：香港法律中的按揭与传统英美法中的按揭并无实质性差别，但在商品房按揭制度方面，香港已有所发展。论文第二章，中国大陆房地产市场的按揭之实证与学理分析。第一节，分析了中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系。按揭一词已溶入中国法律背景而形成了具有专门的中国法律内涵的中国习惯法认可的法律术语。我国目前对商品房按揭并无统一的法律规定，在实务当中，按揭法律关系错综复杂，最多可能涉及到八种合同关系。笔者对这些合同关系进行了剖析，提出在有按揭存在的情况下，购房合同的性质是附停止条件的法律行为。在有按揭存在的情况下，借贷合同的成立与生效是购房合同的一个条件，是其中的一个构成部分。对中国大陆的按揭制度与英美的按揭制度进行了比较分析，指出：有些学者认为英美法中的按揭中存在着所有权的转移，这是用大陆法系的概念去解释英美法的制度，本身并不准确；而更有甚者，认为中国大陆的按揭中也存在着所谓“所有权”的转移，这完全是无视两大法系的差别与中国大陆的法律现实，系以讹传讹。第二节，对现房按揭的法律问题进行了分析，将我国的现房按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款进行了比较，现房按揭在我国大陆目前是用抵押法律制度来进行规范，并未产生太多的法律问题。第叁节，对期房按揭的法律问题进行了研究。提出：期房具有独立的经济价值，可以抵押，同时债务人对期房的权利虽属于债权，但经过登记后具有物权性。我国商品房按揭最大的特点在于并不转移房屋的所有权，抵押权是一种价值权、变价权，因此抵押物的结构是否完整并非重要，关键在于抵押物是否具有经济价值，从尊重现实的角度出发，应对抵押制度的法律进行修正，使之体系化和完善，关键是建立和完善期房的预登记制度，使经登记的购房人的权利具有对抗第叁人的效力，应可以解决按揭当中的法律问题。论文第叁章，商品房预售与按揭各方之权益冲突与纠纷解决机制第一节，商品房预售过程中各方权益冲突的调节机制。对商品房预售过程中开发商、建筑商、预购方、银行或其他债权人之间的权益冲突调节机制问题进行了研究，对我国司法解释的有关规定进行了评价，并提出完善各方权益冲突调节机制机制的意见：仅靠当事人意思自治不利于维护消费者权益，防止投机和诈害行为的发生，国家法律应规定相应的强制性规范来排斥当事人不合理的自行约定；保证权益冲突调节机制发挥作用的重要环节——约束、监督开发<WP=5>商的行为；通过制度的健全来防范预售过程中的风险等等。第二节，商品房按揭发生纠纷时的处理。主要分析了商品房按揭纠纷的审理及不同情况下当事人责任的认定及处理。论文第四章，商品房按揭风险防范与保险制度建设。与其他制度的建设相比较，目前保险制度介入按揭更为迫切，在制度完善方面也是最具有可行性的。第一节，对商品房按揭中当事人所面临的风险进行了类型化分析。第二节，分析了按揭银行对商品房按揭贷款风险的防范措施。第叁节，介绍了主要西方?
王凤骏[4]2007年在《论预售商品房按揭风险的民法防范》文中进行了进一步梳理预售商品房按揭是目前我国房屋买卖中盛行的一种方式，可以在很多房地产广告中看到它的影子，它可以使很多人用较少的钱购买房屋，以圆其购房的梦想。同时它能使房地产开发商尽快实现资金流转，降低经营风险，对于银行来讲，它是最安全的几种贷款之一，可以使其获得稳定的利润。由于我国相关法律法规的缺位和规制不力，导致了司法实践中的混乱。本文从预售商品房和按揭的概念入手，追述其产生及历史背景，并结合我国的实践，分析了预售商品房按揭与其他概念不同的特征，性质，阐述了实践中存在的风险及其成因，借鉴我国香港地区及国外的经验，提出在民法框架内对风险的防范建议。
杨颖梅[5]2003年在《预售商品房按揭制度的探讨》文中提出本文从预售商品房按揭的本质和实际情况出发，对我国预售商品房按揭制度进行了研究。全文共分为四个部分，在介绍了按揭的起源及预售商品房按揭制度在我国的发展情况后，系统地阐述了预售商品房按揭的法律属性、预售商品房按揭中常见风险的法律防范及控制、完善我国预售商品房按揭制度方面的内容，明确了以购房人、贷款银行、开发商叁方为主体的预售商品房按揭的法律特征及其涉及的法律关系，并且对预售商品房按揭中存在的风险进行了概括，从保险业的介入、住房抵押贷款证券化的实行、开发商的担保和中介机构的参与等四方面提出了风险防范措施，在分析了我国预售商品房按揭制度的立法现状后，提出了完善现有的《商品房预售管理办法》和制定《预售商品房按揭管理办法》等两项措施。预售商品房按揭的出现不仅缓解了房地产市场开发资金紧张的状况，也为广大普通百姓拥有属于自己的商品房提供了良好的条件，同时也拓展了银行的业务，扩大了房地产的销售市场。本文意在通过对预售商品房按揭制度的研究，为完善我国预售商品房按揭制度尽自己的微薄之力。
高雷[6]2013年在《预售商品房按揭法律问题研究》文中认为按揭制度源于英国的担保制度。20世纪90年代初,按揭制度由香港地区传入我国大陆,并顺应我国房地产市场的发展要求,迎合广大购房者的消费需求。但是我国的按揭制度即不同于英美法中的按揭。也不同于我国香港法上的按揭,在长期的房地产交易实践中,自成一体。而且我国现行的法律、法规对按揭制度没有明确规定,一些地方法规和规章也只是简略的涉及,由此导致理论与实务中对按揭的定义、法律性质以及法律关系等存在着很大的争议,加之,受我国的开发商和消费者的资信程度的影响,导致了我国房地产实践中出现较多按揭纠纷,那么结果是纠纷解决无法可依。由此,本文拟对预售商品房按揭为中心进行研究。从分析我国按揭制度的法律性质入手,研究英国、美国按揭以及我国香港地区按揭制度理论,比较我国大陆按揭制度的发展现状。并对我国按揭制度出现的问题提出几点完善的建议,以期待预售商品房按揭制度在适合我国经济体制的基础上更好的运作。本文不包括引言和结语,共分为四个部分。第一部分,预售商品房按揭理论基础。首先对预售商品房和商品房预售按揭进行释义。其次,分析预售商品房按揭制度在我国房地产市场中运行的价值。同时对我国大陆预售商品房按揭制度中所涉及按揭人、按揭权人、开发商这叁大重要主体之间的关系进行分析。其次,将按揭与让与担保,抵押,权利质押进行比较分析,一一指出按揭与以上叁种担保形式的不同点,最后认为,按揭无法为传统的典型担保制度所替代,也不适合与让与担保等构成非典型担保体系的一个类型。而应该作为一种新的约定担保形式予以规定。第二部分,按揭制度比较分析。首先,对英国的按揭制度的发展进行研究,英国法按揭发展线索主要包括这样几个时期：普通法原权利转移担保阶段一衡平法权原权利转移担保阶段登记公示制度和清算原则的引入现代按揭权制度。美国的按揭制度与英国大致相同,只是在按揭权利的实现程序和方式上,法律规定的更为详细。再次,分析我国香港地区的按揭制度,说明香港“公义式产业”按揭的产生过程。最后,比较分析英美法、香港法和我国的按揭制度的不同之处。第叁部分,我国预售商品房按揭制度中存在的问题。首先,我国的按揭制度没有明确的立法规制,按揭中各个主体的权利义务不明晰。实际中的按揭问题往往引抵押的制度来判断,造成实践与法律的脱节,按揭纠纷的解决不能公平公正。其次,按揭中的预售登记备案制度形同虚设,不能有效的保护按揭人的利益。再次,按揭保险存在“霸王条款”、风险嫁接、保费不知何去、指定银行为受益人、指定保险公司、一次性收取保费、重复保险、保费过高等问题。第四点,分析我国的预售款和按揭贷款资金监管模式的种类,以及资金监管中出现的监管无法可依,监管主体混乱,缺乏承担法律责任的规定的问题。最后,分析“假按揭”问题的产生原因与危害。一些开发商利用银行在项目准入、贷款受理和审批、贷款发放、抵押办理等各个阶段的控制措施不及其他个人贷款品种严格的缺陷,采用各种手段套取银行按揭贷款。造成抽逃资金,烂尾楼的现象。第四部分,完善我国预售商品房按揭制度的构想。首先要确立按揭的立法规定。明确按揭的法律性质,建议可以用国务院行政法和部门规章的形式制定全国适用的《商品房按揭管理办法》来改善国内商品房按揭相关法律规定位阶低的状况。将按揭人、按揭权人、开发商的权利与义务规定清楚。其次,建议将预告登记制度来代替预售登记备案制度,保护预购人在进行登记后排除第叁人对权利侵害。明确预告登记的顺位保护和破产保护的效力。建议完善我国的个人信用体制。建立个人资信评估制度和个人资信档案等级制度,对个人的消费、交税、还贷等方面能进行有效的监督,在预售商品房按揭贷款中,不仅能促使预购人积极的履行还贷义务,并能防止假按揭的发生。再次,要完善按揭制度的配套机制,完善多种按揭保险种类的引入机制,建立由政府、银行与监理公司共同参与的预售资金监管小组,规定监管的详细内容,并规定监管主体与开发商应承担的法律责任。
石晓辉[7]2009年在《预售商品房按揭法律问题研究》文中进行了进一步梳理20世纪90年代初,按揭由中国香港传入中国大陆。随着我国住房制度的改革,按揭作为一种购房融资担保形式,一经引进便显示了其强大的生命力。本文以我国预售商品房按揭制度为研究对象,采用比较研究的方法,从理论和实践的角度展开论述,目的在于通过阐释按揭的含义、对按揭的比较研究及我国预售商品房按揭的法律定位分析,全面把握我国的预售商品房按揭制度,以期理清理论认识,并为实践所用。全文除引言和结语共分为四章,分别对以下问题作了分析探讨:第一章,预售商品房按揭概述。由于按揭不是中国法律上的本土概念,所以该部分在阐述了中国特色的预售商品房概念的基础上,从按揭的起源地英美法国家开始,再到中国香港法的按揭,直到中国特色的预售商品房按揭,介绍按揭的起源及历史发展状况。同时运用历史考察的方法,在回顾了按揭制度在英国、美国、香港和我国大陆的起源和发展的基础上,对英美、香港和我国大陆的按揭进行了比较研究。第二章,我国预售商品房按揭法律关系和法律性质的探讨与定位。本章论述的特点在于首先通过介绍我国预售商品房按揭的具体流程探讨预售商品房按揭复杂的法律关系,然后介绍了目前我国对于认定预售商品房按揭法律性质存在的各种观点,而后逐一将预售商品房按揭与不动产抵押、权利质押、让与担保比较,最后得出预售商品房按揭性质当属不动产抵押的结论。第一,对于预售商品房按揭与不动产抵押。笔者认为,虽然它和不动产抵押存在着借款目的、设定担保标的物的范围、运作方式、参与当事人等多方面的差异,但是这些差异只是形式上的不同,如果两者形式上的重大差异能够调和,用不动产抵押制度来规制按揭是可行的。第二,预售商品房按揭不同于权利质押。笔者认为,预售商品房按揭过程中,将购买预售商品房产生的期待权定为一种物权性质的期待权较为合适。这样认为,权利质押说就无基础根据了。另外我国预售商品房按揭实际操作中也并不涉及房屋所有权的转移,《物权法》、《担保法》并未明确规定期待权可以作为权利质押的标的。所以将预售商品房按揭以权利质押的方式运作不合实际。第叁,对于预售商品房按揭与让与担保。笔者认为在某些方面让与担保与按揭有相同之处,但在设立目的、主体、客体、标的物、生效条件及权利实现方面存在明显的区别,且将预售商品房按揭归为让与担保有很多方面的弊端,所以,不动产让与担保并无单独存在并在立法上加以规定的必要。最后,对预售商品房按揭进行法律定位。笔者认为,在扩大目前不动产抵押标的物的范围,完善不动产登记制度,提供多元化的担保物权形式的基础上,将预售商品房按揭定性为不动产抵押是可行的。第叁章,预售商品房按揭实践中的问题及评析。本章针对预售商品房按揭在中国民法上尚无归属,而实践中预售商品房按揭法律关系复杂的情况,对纠纷较多的提前还贷、预售商品房按揭登记问题陈已已见。对于提前还贷问题,笔者首先从实际情况分析认为提前还贷并不会给银行造成损失;然后从《合同法》分则关于借款合同的规定来看,提前还贷是一种适法行为;同时从《合同法》总则关于提前履行义务的规定来看,提前还贷也是允许的;最后从诚信原则来看,银行的有些做法不符合权利义务对等的原则。因此笔者建议如下,在合法的前提下,如果银行适当收取一定费用的做法能够为借款人接受,既保护了自身利益,又体现了对借款人的关怀,无疑是一种相对先进的业务操作机制,也与法律的规定不相抵触。对于登记问题。实践中,购房者与房产商之间严重的“信息不对称”以及房产商“道德风险”的大量存在,购房者作为商品房预售法律关系的一方当事人,其权益极易受到侵害。为避免此种情况的发生,2007年出台的《中华人民共和国物权法》规定了预告登记制度。预告登记制度具有保全顺位、保全权利、预警和破产保护的效力。因此,通过建立预告登记制度是可以很好解决上述问题的。笔者首先介绍了预售商品房按揭登记公示制度,另外对预售商品房按揭过程中的房屋所有权登记问题进行了分析。第四章,完善我国预售商品房按揭制度的设想。本章基于前叁章对预售商品房按揭法律归属的讨论以及实践中出现的问题,对预售商品房按揭制度的完善提出了建议。笔者认为,首先,从法律法规上明确界定预售商品房按揭的法律性质,完善法律法规实施细则。其次,应将保险引入预售商品房按揭实务中,切实分散各方的风险。最后,律师应积极参与预售商品房按揭贷款过程,起到风险防范的作用。
曹健[8]2011年在《我国商品房按揭的风险及法律防范》文中提出近年来,随着我国住房制度的改革,我国大陆采取了低利率、积极的个人住房信贷、增加房地产开发商信贷等政策措施,大大推动了我国商品房按揭制度的大规模发展。在按揭制度中,开发商、购房者和银行叁方主体实现了共赢:作为开发商,提供按揭成为其楼盘促销的重要手段,而作为银行又能降低其贷款风险。但是按揭制度其法律关系复杂,运作中也存在着诸多的风险和不合理之处。而且在实践中,人们对于按揭一词早已十分熟悉,但对其内在特征和原理却知之甚少,按揭贷款在表面上是一种共赢的模式,贷款虽然同时受到了银行、房产商和购房人的青睐,但真正实践起来却麻烦不断。究其原因,主要是由于我国按揭贷款实践存在法律混乱甚至无法可依的局面。目前,对按揭行为仅在现有担保物权框架体系内进行规制,导致了按揭各方主体所承担的风险在横向上不平衡,纵向上也存在或轻或重的问题,这也就直接导致了司法实践中按揭产生的纠纷不断出现,同时法律法规的杂乱也导致了各地区司法实践中遵循的评判标准的不同。以上种种事由严重影响了我国房地产市场秩序和房地产产业的健康有序的发展。笔者主要是通过对我国大陆商品房按揭法律制度的实证分析,对商品房按揭的法律问题进行一个比较全面的梳理,并结合其它国家和地区的先进经验进行比较分析,从理论上探讨按揭制度各个具体方面的合理性及缺陷,并在此基础上提出构建我国按揭法律制度的立法建议,本论文将分四章对此问题进行阐述:第一章,绪论部分。主要对文章选题背景和国内外研究现状作出文献综述,对按揭制度的国内外研究初步形成一个总体认识。第二章,为对商品房按揭制度基本理论的概述。分析了按揭制度的起源,主要阐述了按揭在英美的发展轨迹,并从比较法的角度对香港和大陆的按揭作了对比性研究,并对我国按揭的法律性质发表了自己的看法。后半部分主要对我国按揭中存在的各方法律关系进行了分析阐述。第叁章,主要讨论了我国商品房按揭的风险根源,并从按揭人、银行、开发商叁大主体的自身角度出发对现存制度下的各种风险进行了详细分析阐述,包含了购房合同方面、保险方面以及抵押权利实现等方面的潜在风险。第四章,是对我国商品房按揭风险的法律防范问题。根据我国房地产按揭中存在的问题,提出相应对策,针对我国房地产按揭中保险介入的现行状态,对特定按揭保险的险种进行了分析,对按揭保险中各方之间的利益博弈进行了探讨,在此理论上提出对我国房地产按揭保险制度的完善建议。并借鉴了国外房地产按揭的证券化制度,结合我国基本国情,根据我国房地产按揭的证券化现状和趋势,认为按揭证券化在我国是合理可行的。
李哲[9]2014年在《我国商品房预售法律制度之完善》文中研究指明商品房预售在我国实行以来，在短短二十年内已经发展成为我国商品房销售的主要方式，它为我国房地产开发企业提供了融资渠道，解决了一部分民众急需的住房问题，增加了银行和信贷机构的贷款收入，活跃了我国的房地产交易市场，有力地促进了国民经济的发展。由于我国商品房预售制度的不完善，导致商品房预售中出现了各种各样的问题，这些问题的出现严重损害了商品房预购人和银行以及信贷机构的合法权益，对我国房地产业的健康发展形成了严重威胁，因此，研究、解决商品房预售中出现的问题并进一步完善我国商品房预售法律制度对繁荣我国房地产市场的发展具有重要的意义。我国商品房预售法律制度的完善需要各方面的共同推进，既要做好理论上的支撑和实践上的探索，又要做好制度上的顶层设计。本文通过对我国商品房预售法律制度现状的研究，得出我国商品房预售中存在的问题，包括房地产开发企业监管不到位、商品房预售虚假广告泛滥、商品房认购合同法律性质模糊、商品房预售款监管不力、商品房按揭机制不完善等几个方面，然后对我国现行商品房预售法律制度对这些问题处理上的不足进行分析，同时借鉴美国、法国、以及我国香港和台湾地区的相关经验，最终在严格房地产开发企业管理制度、构建商品房预售广告审查机制、建立商品房交易信息平台、完善我国商品房预售款监管制度和不动产按揭制度五方面提出可行性建议，以期对进一步完善我国商品房预售法律制度有所裨益。
张晓净[10]2016年在《我国商品房预售法律制度之完善》文中认为改革开放以来,自商品房预售方式被引入我国大陆,各个地区也都纷纷采用商品房预售模式,这种销售方式迅速占据我国房地产市场的主要地位,直到现在,在房地产市场上,商品房预售的面积仍然占据很大的比例。商品房预售制度有它独特的优越之处,所以这种销售方式能够长期存在并持续发展。对于房地产开发企业来说,商品房预售制度能减小其资金压力,施工前期有充足的资金,后期资金的周转能跟得上需要;对于银行来说,增加了其信贷业务,促进了金融机构的发展;对于购房者来说,利用有限的资金预先购买一套属于自己的房子成为可能,定期还房贷款减小其经济生活压力。正因为商品房预售模式有如此广泛的优点,所以才适合市场经济的发展,为房地产市场交易注入了活力,推动了我国市场经济的平稳快速发展。由于我国商品房预售法律制度的不完善,再加上有些开发商的不诚信行为,导致在商品房预售中出现了很多问题,这些问题损害了购房者的切身利益,对银行和信贷机构也产生了严重的影响,这对我国的市场经济和房地产市场的健康发展都产生了不利的影响。本文主要是通过对我国商品房预售制度中存在的法律问题进行阐述和分析,并借鉴其他国家比较好的法律规定,结合我国实际情况,进一步完善我国商品房预售制度的法律问题,为我国房地产开发商打造一个严格、公正、规范的销售平台,为广大购房者提供一个安全、诚信的购房环境,为我国房地产市场营造一个良好的发展趋势。
参考文献：
[1]. 我国预售商品房按揭制度的法律性质分析[D]. 李承章. 西南财经大学. 2009
[2]. 预售商品房按揭中的银行风险防范制度研究[D]. 张馨. 复旦大学. 2010
[3]. 商品房按揭法律问题研究[D]. 潘中喜. 中国政法大学. 2003
[4]. 论预售商品房按揭风险的民法防范[D]. 王凤骏. 暨南大学. 2007
[5]. 预售商品房按揭制度的探讨[D]. 杨颖梅. 内蒙古大学. 2003
[6]. 预售商品房按揭法律问题研究[D]. 高雷. 郑州大学. 2013
[7]. 预售商品房按揭法律问题研究[D]. 石晓辉. 复旦大学. 2009
[8]. 我国商品房按揭的风险及法律防范[D]. 曹健. 山东经济学院. 2011
[9]. 我国商品房预售法律制度之完善[D]. 李哲. 长安大学. 2014
[10]. 我国商品房预售法律制度之完善[D]. 张晓净. 吉林财经大学. 2016
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