菏泽市国土资源局土地资产监管中心 山东菏泽 274000
摘 要：随着我国国民经济的快速发展，土地合理利用已经成为当今社会关注的重点，目前，在我国，存在很多闲置土地，闲置土地并不是荒地，做好闲置土地的处置可以有效促进经济的发展，本文就闲置土地处置的法律事宜进行分析与探讨。
关键词：闲置土地；土地复垦；收回土地使用权；闲置土地发展权
1.闲置土地处置的含义和意义
改革开放以来，我国对耕地保护与利用都有了新的政策，当前，我国虽然存在闲置土地，但是闲置土地的存在很大程度上是因为对其不能科学利用而产生的，而且我国很多地区目前存在用地供需矛盾，另外，土地闲置在一定程度上加大了城乡差距，因此，做好闲置土地的处置可以有效促进城乡建设额发展。从广义上来说，闲置土地一般指的是国有建设用地，很多企业在发展开发过程中，由于需要扩展某些业务，需要开发国有建设用地，虽然用地单位会依法取得土地的使用权，但是在其没有经过相关政府同意后，没有在规定的期限内对其进行开发，或者是开发的面积或投资金额没有达到政府规定的建设用地，就是闲置土地。如果要对闲置土地进行处置，必须要通过原审批土地的人民政府的同意。
2.闲置土地处置的分类
2.1非农建设占用耕地类闲置土地
就土地的类型来说，我国的农用土地面积占大部分，但是随着经济的不断发展，农业用地已经逐渐往建筑用地转化。非农建设占用耕地类闲置土地从含义上分析，就是农用土地向建筑用地的转化，而且是已经办理了审批手续的土地，如果这些土地在规定的时间内没有被开发与利用，所造成的土地资源的浪费，最后导致其成为闲置土地。这类闲置土地的处置，目前就《土地管理法》中分析，主要有以下几种处置方式，第一，如果改用地单位在一年内没有使用该地区，但是这些地还是可以用作农业地，可以正常的耕种与收获，那么用地单位可以选择自行组织耕种，如果他们在一年后仍不对其进行使用，则需要还给该地原来的个人或者集体，交由他们恢复耕种。第二，这类土地在一年后仍然荒废，用地单位应该要按照国家的法律规定，缴纳一定的土地闲置费用。
2.2房地产开发类闲置土地
随着经济的进步，房地产业在很多城市中得到迅猛的发展，很多企业为了开发房地产，会以出让的方式或者国有建设用地，在签订合同的时候，会规定动工开发的期限，如果用地单位在合同的期限内没有对土地进行开发与利用，延迟了施工期限而形成的土地闲置。对于这类闲置土地，都会根据合同中的期限进行处置，一般如果用地单位在合同签订的期限满一年内没有对土地进行开发的，原用地政府可以收取之前土地出让费20%以下的闲置费用。另外，如果用地单位在由于自身资金或者其它原因的影响，超过合同内签订期限两年后，原征地单位可以无偿收回其土地使用权，但是如果是由于政府或者不可抗力等因素的影响，才导致其开发延迟的话，对闲置土地的处置则需要根据实际情况分析与处理。
2.3其他的闲置土地
由于闲置土地的分类标准很多，除了上述两种类型的闲置土地外，还存在其他的闲置土地，对于这些土地的处置，《闲置土地处置办法》中对其有作出相关规定，用地单位在签订出让手续得到该土地的使用权后，需要按照出让合同中所规定的期限与条件进行土地开发，如果超过期限的话，相关政府部门可以对其进行警告，程度已经深的可以采用罚款的方式，如果超出期限已经达到可以收回用地单位的使用权时，政府部门可以无偿收回其土地使用权。在对闲置土地处理的过程中，对与超出期限没有动工的单位，需要对其延期的原因进行考察，如果是由于政府的相关行为造成土地闲置的，可以与用地单位进行协调，有效调整土地出让合同中的条款，并且可以有偿收回其使用权，或者采用其他方式进行处置。
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3.闲置土地处置的法律性质
要对闲置土地进行法律处置，首先需要正确认识显著土地处置的法律性质，在充分熟悉法律性质后，政府才可以按照有关法律对闲置土地进行有效处理，避免与用地单位发生不必要的冲突。王建国[1]认为闲置土地其实应该属于行政处罚行为，首先，行政处罚的执行者是行政机关或者某些行政主体，对于虽然还没有构成犯罪还是违反可相关行政法的人来说，行政部门需要对其实施一定的行政处罚。要对土地进行闲置处置，其实就是因为土地拥有着或者单位违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关规定，因此土地管理部门才需要采取相关措施对其进行处置，包括收取土地闲置费用，甚至是无偿收回土地使用权，这已经涉及到行政处罚，因此，闲置土地处置行为可以归为行政处罚。从实际的处置上分析，不管是对于非农建设占用耕地类闲置土地还是对与房地产开发类的闲置土地，在进行处置时都是根据土地出让时所签订的合同来进行的，土地拥有单位超过规定期限没有对土地进行开发与利用，根据实际情况，可以对其进行不同程度的处罚。《城市房地产管理法》中第二十五条条例，规定政府或者是土地管理部门对违反相关规定的用地单位无偿回收土地使用权，是处于行政处罚行为。另外，还有相关法律也对其进行了概述，将闲置土地处置归为行政处罚，因此，在对闲置土地进行处置的过程中，相关单位一定要正确认识其法律性质，严格按照相关法律去处置闲置土地。
4.闲置土地处置的法律程序
4.1合法的处置顺序
闲置土地处置既然属于行政处罚，那么在处置过程中，就需要严格按照合法的处置顺序进行。首先，对于闲置土地案件的处理，政府应该要在调查前通知土地使用单位，在调查的过程中要表明自己的身份，在该单位的监督下进行取证，证据充分后，才能对其进行处理，最后进行裁决。在行政处罚的过程中，顺序一定不能弄混，否则就是违法了法定程序，之前的调查与取证等也要作废，甚至会构成程序违法，相关部门需要承担一定的法律责任。
4.2合法的处置方式
闲置土地处置需要严格按照法律中规定的处置方式进行，行政机关在进行行政处罚的过程中，其处置方式一定要合法。如果某项法律规定行政处罚行为的执行方式必须要以唯一确定的方式表现出来，行政机关没有采取此方式，那么就会违法土地闲置的合法性，用地单位在律师的辅助下，可以对此行政机关提出诉讼。另外，如果某单位拥有的土地有归为闲置土地的可能，那么行政机关需要在一个月内对其展开调查，并且让改单位发出《闲置土地调查通知书》，如果忽视了这一步骤，那么行政机关的调查行为就是违法的。
4.3合法的处置期限
在对闲置土地进行处置的时候，还要保证处置期限的合法性，如果确定某个单位的土地为闲置土地的时候，行政机关应该在法律规定的期限内，对闲置土地进行行政处罚，如果在法定期限外来对该单位实行行政处罚，那么行政机关的这种行为是属于违法行为。政府将国有土地出让给个人或者单位后，如果其让土地变成闲置土地，行政机关早对其进行调查的期间，他们有权利要求举行听证，然后土地资源管理部门或者是处置该事的行政机关要按照相关规定，组织其进行听证，而且在《行政处罚法》中对行政处罚期限有非常明确的规定，如果行政机关的处置超过了法定期限，这种行为是违法的，土地拥有者可以依法对其提出诉讼，并且之前所调查的证据也没有法律效应。
5.结语
综上所述，在对闲置土地进行处置的时候，行政执法机关必须要严格按照相关法律的规定办事，在加强土地管理的同时，保护人们的合法利益。
参考文献：
[1]王建国.浅析闲置土地处置的相关法律问题[J].浙江国土资源，2014（09）：23-25
[2]刘彦贵.关于我省闲置土地处置行政诉讼情况的调研报告[J].海南人大，2014（06）:61-62
论文作者:李克敏,郜经蓓,穆永明
论文发表刊物:《科技中国》2017年2期
论文发表时间:2017/5/2
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