深圳市城市规划设计研究院有限公司 广东深圳 518000
摘要：当前福田区已迈入建设国际一流中心城区的新时代。城市更新作为存量土地开发、空间拓展、环境品质提升的重要途径，应向全局统筹、系统控制、精细管理转变。
本文通过对福田区已列入计划城市更新项目的梳理，评估项目实施情况及其社会影响，分析现行规划体系与更新管理机制方面的不足，并结合未来福田区城市更新发展趋势，提出在规划体系和制度设计等方面的优化建议，包括增加更新统筹规划类型；设计容积率转移制度等。
关键词：城市更新；福田区
引言
福田区是全市城市更新先行先试地区。随着全区建设用地资源濒临枯竭，城市更新已经成为福田区建设国际一流中心城区的主要手段。
本文以福田区纳入更新计划的97个项目为对象，从公共服务设施配建情况、人居环境品质、社会经济结构等维度，通过对已实施项目进行现场调研、已批规划项目进行规划评价、列入计划项目数据收集与分析等，评估更新项目实施情况：并针对问题，提出未来更新工作的优化建议。
1数据分布
截至2016年10月，福田区列入城市更新计划的拆除重建类项目共97个，计划获批的项目共75个，规划获批的项目共61个，签订合同项目26个，目前已建成5个。
1.1更新对象
福田区城市更新的对象包括城中村、旧工业区、旧住宅区和旧商业区四类。其中，旧工业区和城中村是主要更新对象。
1.2空间分布特征
列入计划更新项目主要分布于沙头、梅林、华强北、华富、福田街道。其中，沙头和福田街道拆除范围总面积最大，单个项目面积大，主要指上下沙村和福田村改造；梅林和华强北街道更新项目数量最多，单个项目面积小。原因在于项目类型以旧工业区更新改造为主，产权多元，地块零散。
2实施效果
2.1更新成效
已经实施的更新项目基本起到了拉动经济增长、调整和优化产业结构等效果，具体体现在以下几个方面：
2.1.1拉动经济增长
福田区城市更新项目投资额绝对值从2003年开始明显上升，城市更新项目投资额占全社会固定资产投资额的比重从07年开始基本维持在20%以上。
2.1.2促进产业升级转型
已批更新项目共可提供办公建筑面积159.25万平方米，新型研发、产业配套设施及创新产业用房合计144.75万平方米。
2.2存在问题
已批更新项目在人居环境品质、产业空间保障、公共服务设施配建等方面仍存在不足。具体如下：
2.2.1开发强度节节攀高
深圳市城市更新采取市场运作，政府的模式，无形中反映了以经济利益优先的价值导向。容积率作为开发商与政府经济博弈的唯一手段，导致开发商对开发强度的无限追求（图1.2、图1.3、图1.4、图1.5）。
2.2.2产业规划落实多有折扣
虽然福田区已批更新项目释放了大量低效存量用地，提供大量产业空间，但有些更新项目存在规划确定的产业功能在后续的实施过程中由于利益关系很难落实的问题，造成很多优质产业资源不能得到很好的部署。
2.2.3已批更新项目难以有效缩小设施差距
已批更新项目在公共设施配建方面存在“大型改造项目贡献率偏低，大型设施难落地”的问题。一方面由于更新项目占地面积普遍偏小难以贡献大面积用地：另一方面由于大型改造项目仅配套少量附建公共配套设施，未对周边现状深入研究，增设需要独立占地的大型公共配套设施
以赛格日立工业区改造（深业上城）项目为例，该项目占地面积达12公顷，仅提供附设公共服务设施⑥，未提供独立占地的大型设施。
2.2.4更新地块逐渐小型化、碎片化
从近四年的更新单元计划用地规模变化图中，不难发现更新项目规模有着变小的趋势。2012~2016年，福田区列入计划更新单元平均用地面积由6.23平方米减小至5.53平方米；且面积相对较大更新单元已进入合同签订或实施阶段，计划、储备阶段的项目面积相对较小。
更新项目小型化使“更新单元”容易演变成为“更新项目”，不利于片区整体空间效果实现和片区大环境提升，也使得大型公共或基础设施的落地难度逐渐加大。
3未来城市更新工作建议
3.1增加区级层面统筹规划
为了更好的发挥规划管理部门的主导权和指导作用，有必要在现有两级更新规划管理体系的基础上，增加区级层面的“城市更新统筹规划”，对全区总体更新规模、设施缺口与布局、交通、市政承载力等综合性分析，弥补微观层面的城市更新单元规划缺乏系统性统筹考虑地问题。
3.2设计开发权转移制度，进一步优化空间资源配置
为进一步优化配置空间形态，避免城市空间格局的均质、雷同；安排大型公共设施用地，确保公共利益底线，建议设计开发权转移制度，严控公共利益区域开发强度，提高潜力地区开发强度。
具体为：选择现状环境品质较差，缺乏绿地开敞空间的区域；现状公共设施较差需要补充的地区以及上层次规划已确定设施需要落实的地区；全区具有历史特色、重大历史事件发生以及便于组织空间形成公共场所的旧工业区、旧村，作为开发权移除地区，轨道枢纽站点周边区域作为开发权接收地区，促进就业岗位和居住人口向轨道交通走廊集聚，形成基于公共交通组织的城市空间结构，促进城市空间形态的差异化发展。
4结论
福田区城市更新活动在当前更新制度体系下，存在系统性不强、精细化不足等问题。在“强区放权，事权下放”形势下，建议通过增加区级层面统筹规划、设计开发权转移制度等机制优化措施，更好地应对下一阶段城市更新工作。
注释
①赛格日立工业区改造配建公共设施：社区健康服务中心、社区居委会、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、物业管理用房等公共设施、邮政所、公共厕所、公交接驳空间等。
②车公庙工业区（大汉王）地块项目配建公共设施：垃圾收集站、公共厕所、环卫休息站。
参考文献
[1] 单皓.城市更新和规划革新 ——《深圳市城市更新办法》中的开发控制[J].城市规划,2006.09.79-84.、
论文作者:姜薇
论文发表刊物:《基层建设》2017年第19期
论文发表时间:2017/11/7
标签：福田论文; 项目论文; 城市论文; 设施论文; 空间论文; 计划论文; 工业区论文; 《基层建设》2017年第19期论文;