恒大地产集团广东房地产开发有限公司 510060
【摘 要】本论文拟针对房地产企业的整个项目流程，对各个环节成本控制的重点和方法进行探讨，再以某房地产开发企业所开发的项目为例，探讨了成本控制的重点与得失，提出一个能适应房地产企业特点的解决方案。
【关键词】房地产企业；成本控制；决策；设计成本
房地产开发企业想要可持续稳定发展，就要实现效益最大化。通过有效的成本控制与管理，最低限度，通过降低成本取得竞争优势，以获取高于同行业平均水平的收益，成本控制对于提高房地产开发企业的竞争优势具有重要的作用。
1 房地产开发各阶段成本控制目标
1.1 项目决策阶段
要对整个项目地成本进行整体规划和测算，对土地资源的取得方式、项目业态的选择要进行决策。因而此阶段的成本控制的重点应放在土地成本之上。
1.2 前期工程阶段
本阶段成本控制的重点是项目的设计阶段，经研究表明，房地产项目初步设计阶段，对工程成本的影响程度为 75%；施工图设计阶段，影响工程成本的程度为25%至35%。
1.3 工程建设阶段
本阶段成本控制的目标是在保证工期和满足工程质量要求的前提下，利用组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制做到不超出的预定范围内，从各个方面做到成本节约最大化
2房地产开发项目成本特点及主要影响因素
房地产开发项目的成本是房地产企业全成本的重要组成部份，一般要占到全部成本的 90%左右，因而房地产企业成本控制的重点应该放在开发项目的成本之上。土地资源作为不可再生资源，从长远来看，土地价格会一直呈现上升趋势。近年来全国各地土地价格呈飚升势态，使得土地成本的比重从以前只占项目成本的 15%至 25%，上升为占 35%以上。房地产开发企业可以通过不同方式的获取土地资源，但应全盘考虑土地的获得成本。项目建安成本是房地产开发项目总成本的主要组成部分，约占总成本的50%左右。
3 房地产开发企业项目开发中各阶段的成本控制
3.1 决策阶段与土地成本
在整个开发过程中，项目的论证和策划是最重要的一环，这个阶段是项目成败的关键，也是项目成本控制的起点和重点。
首先，项目定位是关键，包括市场定位和产品定位。一是通过对拟建项目用地环境及项目用地、市场上的产品、目标客户的需求作深入研究，做好市场预测，透过市场分析来选择自己的开发项目的类型。二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对绝大多数企业而言，利润最大化是其经营的最终目的，每一个房地产开发企业都必须根据市场供求状况和所开发的物业的特点进行合理的价格定位，从而在较短的时间内将所开发的物业销售出去，提高资金的利用率。
其次，由于土地价格在开发成本中的比重越来越大，因此土地价格和获取方式对于开发商能否达到预期回报率也显得至关重要。因而在决策阶段成本控制的重点应该放在土地成本之上。
3.2 前期开发阶段与设计成本
房地产开发的前期阶段，开发企业要做的工作是获取土地使用权、征地拆迁、基础设施配套建设和规划设计等。由于土地使用权的取得方式和途径已经在决策阶段得到解决，而相关报建手续所涉及费用因政府统一规定，因而在前期开发阶段进行成本控制的重点是设计成本。设计阶段成本控制是房地产开发项目成本控制的重要阶段。在这个阶段中，如果成本控制做得不到位，往往会出现投资开发失去控制，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算现象严重。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款算细帐上。要有效地控制项目开发成本，应首先要作好项目设计阶段的成本控制。在此阶段控制造价能起到事半功倍的效果。
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3.3 项目建设阶段与建安成本
施工阶段工程成本控制是工程造价管理的核心，它贯穿于整个施工过程，从施工前期的成本预测到施工准备阶段运用价值工程原理，制定合理的实施方案，从施工期间的成本控制到最终的成本控制。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达 5%-10%，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关：
总之，项目施工阶段的成本控制是工程项目成本全过程控制中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项目成本控制的二个关键阶段。因此，要
认真分析、对待项目施工过程中的技术问题和经济问题，运用切实可行的方法，最大限度控制项目成本减少或避免建设资金的浪费，总结出一套切实可行的办法，作好房地产开发项目的成本控制，最大限度地提高投资的社会效益和经济效益。
4 以某房地产开发企业所开发的 JCY 项目为例，探讨成本控制的重点与得失
某房地产开发企业（以下简称 A 公司）成立于1995年，A 公司所开发的 JCY 项目为小康建设示范小区，项目占地115亩，该项目于1997年11月开工，于1999年10月通过验收。
4.1 JCY 项目成本控制措施
A 公司作为为 JCY 项目建设专门设立的项目公司，自项目立项开始，公司领导层就立足于建设好“小康建设示范小区”的目标，对项目进行反复论证，并采取下列措施对项目成本进行控制。
（1）土地成本
在土地价格及土地款的支付时间上给予了A公司一定的优惠。土地价格30万元/亩，总价 4530万元，并以分期付款方式支付，在相当程度上缓解了A公司自有资金不足的矛盾，并大幅减少了财务费用。
（2）优化项目设计方案，从设计上控制项目总成本
A公司在完成项目可行性分析后，就着手进行设计招标，最后某大型建筑设计院中标。该设计院在与公司管理层反复沟通之后，经过设计人员精心设计，最终的设计方案基本满足A 公司关于“项目要在三十年内不过时”的目标，同时在设计上采用不少当时的新技术、新方法，如现在已经普遍采用的房屋保温技术、小区水循环技术等。
（3）在销售阶段争取到相关税收优惠
1999 年财政部出台了关于空置房销售的税收优惠政策，A 公司根据实际情况，对符合政策的部分向主管税务机关申请减免营业税，经批准共获减免营业税及附加630万元。
4.2 JCY 项目中成本控制的失误
（1）A公司将综合楼D座进行项目整体转让，项目设计面积11365平方米，转让价格1300万元，受让方自行按设计图施工修建。此项交易完成时已确认收入，并由税务机关代开发票。但因在签订项目转让协议时未考虑到今后办理产权所涉及的税费等因素，工程竣工办理产权时，因受让方无房地产开发资质，无法办理产权证明。于是A公司为受让方出具了不动产销售发票，金额为1300万元，用于办理产权。在项目汇算时，此笔发票被税务师事务所提出疑议，最终被确认为收入，补缴营业税及附加71.50万元。
（2）对项目的销售周期未作好适当控制，比原计划延后三年时间，导致公司期间费用多发生近500万元。
（3）JCY 项目成本控制总结
A 公司在开发的 JCY 项目过程中，采取了比较多的有利于项目成本控制的措施和手段，并根据国家相关政策法规，积极争取优惠政策，使得项目总成本基本按预期完成，但由于一些细节的失误，也导致较大的成本超支，特别是对销售进度的安排失当，使得项目利润减少近500万元。最终JCY项目税前利润为479.87万元，销售利润率仅为1.18%，资本利润率为59.98%。
5 结语
由于房地产企业存在着不同的成本控制模式，本研究成果并不能适用于所有企业，如能够对企业成本控制模式进行分类分析研究，并制定相应的对策，将有利于房地产开发企业成本控制体系的建立和完善，使企业能够系统地、有针对性地把握成本控制的要点，同时企业能够通过对项目税收的筹划，达到整体降低企业税赋，从而提高企业效益，增强企业的竞争力的目的。
参考文献：
[1]黄东进，施工阶段成本控制探索，科技资讯，2006（31），51.
[2]陈志江，陈静，浅谈项目开发中施工阶段的成本控制，四川建材，2006（2），119-120.
[3]舒伟，建筑施工企业如何在施工阶段进行成本控制，建筑施工，2002（12）.
论文作者:郭君慧
论文发表刊物:《低碳地产》2016年第10期
论文发表时间:2016/8/31
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