【摘 要】运营意味着房地产项目从开发到建设再到投入使用整个过程的开始，显然运营是一个及其复杂的过程，充满了风险和机遇。加强房地产项目运营管理，无论从企业自身出发还是市场竞争需要，都是十分必要的，直接关系到房地产企业的生存。
【关键词】房地产项目；开发；运营管理
随着建筑市场的发展，房地产项目进入了一个高峰期开发阶段，纵观我国的房地产项目开发，总存在着泡沫现象，有的地方城市建筑成了鬼城。造成这些现象的原因除了国家政策外，受很多因素的影响，其中开发中的运营管理就存在很多缺陷。如房地产项目开发市场定位不准确，过分依赖政府助推地方经济，对当地的经济发展和房地产项目开发需求没有进行认真分析研究，导致各房地产企业恶性竞争，催生了泡沫楼市，造成了运营管理的混乱。最终也影响房地产企业的生存发展。
1 目前房地产项目开发中运营管理存在的缺陷
1.1决策阶段
决策阶段是房地产项目开发的开始，也是搞好整个运营管理的关键环节，决策方向失误则给开发企业带来严重的后果，可以说后面的建设阶段、投资阶段、房地产项目销售阶段，资金回笼阶段都会受到很大影响，从而运营管理遭到失败。运营管理就是将项目开发的每一分资金应用到项目建设中去，通过市场定位，做好市场销售，顺利收回建设资金，弥补投资风险，达到运营管理的目的。有的房地产开发企业不重视研究市场，在决策阶段就已经出现了市场定位不准的情况，为以后的运营管理造成了很大麻烦。没有找到市场需求-人口规模-经济发展状况的结合点，盲目进行投资，抢占房地产项目开发先机。
1.2设计阶段
设计阶段是房地产项目开发建设造价的基础，在这个过程中项目开发的规模、人员数量、机械投入，材料购置已基本到位，显然这些要素都关系到房地产项目的成本管理、费用投入。运营管理进入了关键时期。但很多的房地产开发企业只重视了工程图纸的设计、工程建设规模的考虑，没有对人员数量的投入、机械投入、材料投入进行严格的管理和研究，而这些环节正是影响运营管理的重要因素。
1.3建设阶段
建设阶段是各种生产要素的投入，在这个阶段中大量的机械、人员、材料将会投入使用，从而伴随着工程消耗也随之而来。事实上工程消耗的合理性是运营管理中重要的管理环节，合理消耗反映出工程建设各种投入的优化组合，做到了人、材、物、机械的最大化利用，从而有利于企业的工程建设，同时也表明房地产开发运营的合理性，管理的合理性。有的企业不重视建设阶段各种生产要素的有机结合，对人员的调配、材料的管理以及机械的保养使用等，造成建设阶段各种费用的巨大浪费。
1.4项目销售和使用阶段
房地产项目开发和运营管理的目的就是将建成的房地产顺利实现销售，按时回笼资金，弥补开发过程中的各种损耗，从而达到企业盈利，这样房地产项目开发运营管理才能得以继续，下一个房地产项目才能进行开发。否则开发企业只能停滞不前。项目销售和投入使用是一个极其漫长的过程，他受制于当地经济发展、市场需求、人口规模以及货币信贷等多种因素的影响，所以做好运营管理是一件非常困难的事。显然做好房地产开发销售，前面的决策定位很关键，除此之外就是如何销售好房地产。尽管很多房地产企业在销售阶段做的很好，甚至动用了大量的商业广告，微信销售等多种手段，但是运营效果任然不明显，任然没有达到运营管理的目的。可见运营管理不是一跃而就就能实现的，它是一个动态的综合管理的过程，很多开发企业忘记了这一点，把最后的销售希望放在了销售和投入使用阶段。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2 房地产项目开发运营管理采取的对策
2.1认真研究建筑市场
市场交给了我们研究房地产开发的一把钥匙，通过研究市场从中发现房地产项目开发的潜力和机遇。同时通过研究市场，让我们懂得了如何去更好的对房地产项目开发进行合理有序的做好运营方面的管理。当然房地产市场离不开经济发展、人口规模、需求这些要素，为此我们这几方面进行入手：一是经济发展规模，不管是在哪里开发，怎们开发，房地产建设必须要有当地的经济发展做支撑，否则房地产开发的再多也只能是昙花一现，最终损害开发企业的利益。只有在经济迅速发展的情况下，房地产企业才能看到开发的前景和开发的价值，从而运营才能得以顺利实现，运营管理才能起到积极作用。二是需求，开发运营管理的目的就是将房地产顺利实现销售，但是只有需求才能实现销售，否则再好的房地产项目开发只能浪费资金。如房地产市场饱和或者过剩都不利于运营管理，也就是说在这两种情况下运营管理也很难做到。三是人口规模，需求和经济规模都是由当地的人口规模决定的，所以人口规模是一个相当重要的因素，在人口规模中，其中最为活跃的因素就是流动人口，流动人口越多越能促进当地的经济发展，这是显而易见的，很多发达城市都聚集了很多的流动人口。也只有相当数量的人口才能消费房地产项目，否则运营管理将成为一句空话。
2.2认真研究企业自身
房地产项目开发运营管理的执行者是企业自身，所以管理的好坏还得从企业自身入手。首先准确定位自己的开发实力，包括资金、开发团队、项目运营情况等，只有合理定位企业自身的市场位置，才能按照企业实际情况进行项目开发。从而杜绝项目开发撑死现象。将企业带出项目开发死水潭中。这也是企业运营起到了管理的作用。运营管理不是所有企业实现地产开发盈利就起到了管理的作用，而将企业带出发展的困境更是运营管理重要的表现。因此运营管理控制程度如何还在于房地产开发企业自身的经营战略。
2.3关键点在计划管理中的作用
（1）在房地产开发过程中项目运行的成功与房地产企业的发展紧密相连，因此房地产在对项目计划进行管理的过程中，应首先将目标的设定具体到各个项目中，然后在项目的开发过程中通过对项目进度的监督来确保项目目标的实现。目前在房地产开发的实际过程中仍然存在着部分产品质量不达标的现象，因此在房地产开发项目实施项目管理工作之前，应采取相应的措施，例如，根据房地产开发项目的具体情况，制定相应的符合企业发展的机制，进而有效确保项目计划管理的实效性和系统性，促使项目运行效率的整体提升。
（2）关键点在房地产项目开发的计划管理中占着至关重要的作用，因而必须确保计划内容的设置较为合理，同时关键点在计划内容中的设置也要有计划性 因为若计划太细，那么在项目计划管理工作开展的过程中，将致使企业的决策层无法掌握计划内容的核心问题，因而影响到计划管理工作的实施。总之房地产相关部门在实施计划管理的过程中，要有效抓住关键点在企业管理中的作用，进而通过对企业资源的整合，来推动房地产项目运营管理工作可以更好的开展。
3 结论
综上可知，项目运营管理决定着房地产企业发展中的经济效益，因此针对房地产企业项目经营管理存在的问题，相关部门应从制定项目目标入手，进而促使企业的各部门能明晰自身的业务范围。同时，项目经营管理者在对房地产企业进行管理中，也应根据企业的发展方向和发展目标采取科学化的管理方法，并在管理进程中对管理策略进行不断的完善，以便促使其能为房地产企业的发展提供有利的条件。
参考文献：
[1]宋云婷.房地产项目运营管理[J].商,2015,(07):22-23.
[2]周亮华.浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J].中国城市经济,2011,(14):96-97.
[3]张娟锋,蔡为气,周刚华.市场周期波动中房地产项目开发运营风险分析——以浙江省为例[J].中国房地产,2015,(31):50-55.
论文作者:苗鑫洁
论文发表刊物:《低碳地产》2016年9月第17期
论文发表时间:2016/11/8
标签：运营管理论文; 房地产项目论文; 项目论文; 阶段论文; 企业论文; 房地产企业论文; 计划论文; 《低碳地产》2016年9月第17期论文;