浅谈营改增对房地产企业未来发展挑战
蔡建能 厦门东旭启德置业有限公司
摘要： 当前我国的经济在不断的发展和进步，在经济市场不断的推动下，房地产企业的发展有了明显的进步，而当前我国的营改增政策也对房地产企业的发展有着一定的影响。通过实施合理的营改增政策，企业的税收负担能够控制在企业的承受范围内，并且还能有效的解决重复征税问题，健全企业的税制结构，促进房地产企业的快速发展。本文就对当前营改增背景下房地产企业的实际发展现状和对其产生的影响进行分析，最后结合实际提出合理的解决措施。
关键词： 营改增；房地产企业；发展挑战
一、营改增背景下房地产的发展现状
为了更好的促进我国经济的发展，长期以来我国一直都将营业税和增值税同时实施，但是此种方法的实施在实际应用中也存在着一定的问题。因为在企业实际的参与过程当中，很多企业的业务不仅与营业税有关，也与增值税有着一定的联系，如此一来，企业就有可能会出现重复征税的现象，并且还在一定程度上增加了企业的负担。在2010开始，我国上海地区最先开始使用“营改增”，经过四年的时间，营改增工作已经全面完成，相关地区的房地产行业、建筑行业以及一些服务业也都参与到了试点的范围内。如此一来，营业税就会被完全取代，增值税制度也会被进一步的完善和改进。
当前我国的房地产行业也是国民经济产业之一，一旦实施全面的营改增，原有的财务模式和税务管理方法都会发生较大的改变。而且由于国家的支持，房地产行业目前正处于快速发展和转型的阶段。对当前我国房地产行业的税务进行分析可以了解到，房地产行业涉及到的税务种类非常多，并且房地产行业还具有资金密集的特点。如果在房地产行业当中实施营改增，不仅可以有效的落实我国当前的税收制度，而且还能减轻房地产行业的负担，增加企业的经济收益。
二、营改增对房地产企业发展的影响
(一)影响企业成本
在房地产行业当中实施“营改增”会对企业的生产成本产生一定的影响。房地产企业在进行开发的过程当中，其中建筑的安装成本在房地产开发成本中占主要地位，如果在实际的工程项目建设中，企业的建筑安装成本过高，那么企业的利润就会大大下降，所以说房地产企业的经济收益与项目施工当中的安装成本有着直接的影响。第一，房地产开发商在开发的过程当中，一般都是相关的建筑施工单位或是承包商进行建筑施工工作。而营改增背景下的房地产开发行业中，建筑施工当中的安装成本主要来源于建筑材料的使用。例如，建筑施工当中用到的沙土、水泥、钢筋等。这些建筑材料一般都是一些小型的企业为建筑施工单位提供的，所以在实际的建筑过程当中很难得到进项税发票。因此，根据当前税负转嫁理论，小型企业要想增加自身的经济收益就需要不断的将建筑安装的价格进行提高，但是如此一来，建筑施工单位和承包商所需要花费的成本就会大大增加。第二，在建筑施工项目实施的过程当中，需要大量的人力资源，也就是建筑工人。而且为了能够在指定工期内完成施工，需要较多数量的建筑工人。而有关建筑工人的成本开支也属于成本开支。在实施“营改增”政策之后，很多建筑设备的使用费用也增加了，所以说“营改增”增加了房地产开发商的成本开支。
(二)影响企业税收
房地产企业是一种资金密集型的企业，在实际的建筑施工中，建筑项目的周期比较长，而且涉及到的上游和下游产业也非常多。在传统的纳税当中，一般的纳税人只需要满足9%的税率就可以，所以说企业要想有效的减轻负担就必须达到规定的可抵扣进项税额。但是在房地产开发的过程当中，很多实施的项目并不能得到专用的发票，此种现象在与小型企业合作时最为常见，企业不能得到有效地增值税专用发票，这样一来，在“营改增”背景下，企业的税负不但不会降低，反而还有可能会出现大幅度的增长[1]。除此之外，在实际的项目施工当中，建筑施工单位的材料购买、设备购买等的花费是可以进行抵扣的，但是如果进行一些贷款服务或是一些规定范围之外的娱乐项目相关的税额是不能进行抵扣的。与此同时，在实施营改增之后，房地产企业当中的固定资产也不能进行抵扣，这样一来，房地产行业的可抵扣进项税额就会大大减少，最终使得企业的税负大幅的提高。
(三)影响企业资金流
在实施“营改增”之后，根据相关的管理标准，如果房地产开发行业在进行相关项目的开发时，使用的收款方式是预收款，那么企业在进行预收款工作之前，需要首先缴纳相关的增值税，一般来说，预征率只要控制在3%就可以。此种营业税的预缴税款与传统的计算方法有着本质上的区别[2]。对相关的数据资料进行分析可以了解到，实施“营改增”之后，税款大大降低。这就在一定程度上表明，营改增政策的实施在实际应用当中减少了企业面对的资金压力，减少了对流动资金的占用。
(四)企业发票管理的影响
利用课件对所学知识进行呈现时，要进行步骤化呈现，让学生亲历知识形成过程，激发学生数学学习兴趣.体现了认知负荷理论的分割原则.[22] 在信息爆炸的时代，教师在教学当中往往通过各种教学辅助软件给出一个完整的图形，缺乏步骤化呈现，导致学生不能很好地领会知识的形成过程并对问题进行深入思考，缺乏对所学知识的深刻理解.勾股定理课件设计中，对图形进行移动时，采用步骤化呈现方式，通过图形逐步引导学生对代数式的理解，有助于学生对学习材料的组织与加工，减少外在认知负荷.
三、相关的解决措施
(一)选择合适的合作模式
为了更好的加快我国城市化建设的脚步，也为了进一步促进我国房地产行业的发展，我国相关部门制定了大量的优惠政策，所以房地产开发企业在进行相关的经济活动时，应该充分的利用税收优惠政策，这样一来就能最大限度的降低税负。在当前的优惠政策当中，一般规定房地产行业在出售普通住宅时，相关住房的增值率不能超过20%。但是如果房地产行业作为一般的纳税人，那么行业的征税率就会大大降低，只需要5%就可以。所以房地产企业在筹划税收的过程当中，应该对优惠政策进行有效的利用，这样一来就能有效的减轻企业的征税负担。此外，在实施“营改增”之后，很多会计科目都大大增加了，这样一来纳税筹划工作就变得更加复杂[6]。所以房地产企业在参与“营改增”政策之后，应该结合自身的实际情况进行合理的纳税筹划。
(二)合理利用税收政策
当前我国房地产行业中的开发成本与房地产企业与建筑施工单位的合作手段也有着直接的影响，而“营改增”政策也在一定程度上影响着建筑行业的税负。所以说，房地产开发企业在与建筑开发商合作的过程当中，应该结合经济市场的实际情况选择合适的合作方法[5]。第一，因为房地产企业的销项税额和施工企业的进项税额都在一定程度上受建筑承包单位开票方式的影响。所以房地产开发商在进行工作之前，应该结合实际情况和经济计划方案进行事前预算，然后对开票的方式进行一个准确的判断。除此之外，在选择材料供应方式时，房地产开发企业也应该结合自身的实际情况，选择合适的合作模式，最后达成双方满意的协定。
(三)提高财务人员工作素养
为了有效地加强房地产行业财务工作人员的职业素养。第一，相关的开发企业可以首先选拔专业的税务人员，高复合型人才。因为技能水平较高的工作人员，能够及时掌握经济市场的财税政策的变化情况，这种做法能够有效的降低企业在实际经营活动中的涉税风险，为企业日后税务工作的顺利进行打下坚实的基础，并且还能帮助企业做更好的税收筹划[7]。第二，企业可以加强对财务人员的培训力度。一方面，根据企业的实际情况对会计核算工作以及相关的工作内容进行适当的调整和变更；另一方面，根据纳税申报表有针对性的开展员工培训计划，最大限度的降低工作环境当中面临的税务风险，减少企业的压力，打造一个一流的人才队伍。
在实施“营改增”政策之前，一般来说，营业税的发票是不能进行抵扣的，在实际的工作过程当中只能作为房地产开发企业对资金的确认证据，所以说实际的发票管理工作很容易操作[3]。但是实施“营改增”之后，企业开出的发票与房地产企业的税费抵扣有着直接的影响。所以说房地产企业增值税应该缴纳的税金与企业是否能够开具合理的增值税发票并在规定期间内进行合理的认证有着非常重要的影响。虽然与房地产企业的成本开支有着直接的联系，但是房地产企业在实际的开发工作当中很难得到增值税专用发票，因此，大部分成本开支也就不能被抵扣[4]。在房地产开发企业当中，基础设施费、建筑安装费等都可以取得专门的发票，但是其它的一些项目例如，广告策划、样板设计等都不易取得抵扣凭证。
式中:xk为状态向量;zk为测量向量；wk，vk分别为过程噪声和零均值高斯序列的测量噪声,相应的协方差矩阵分别为Qk和Rk.
1.习作篇目。人教版小学语文教科书根据新课标所规定的阶段习作目标对习作进行了设计，其中涉及十套教材，共64篇习作。每套教材的习作数量有所不同：除二年级写话、六年级下学期为6篇外，其他年级都是16篇，符合新课标要求。
四、结语
在我国的经济市场发展当中，房地产企业的会计核算工作有着重要的作用。当前“营改增”政策的实施，使得房地产企业在发展的过程当中面临着一定的难题，企业的成本开支增加，资金流动受影响，税收负担也在一定程度上增加。但是只要房地产开发企业能够对相关的优惠政策进行合理的应用，加强人才队伍的建设，选择合适的商业合作模式，就能有效解决发展过程当中遇到的难题，并有效的促进我国房地产行业的进步，为日后的发展打下坚实的基础。
参考文献：
[1]张经纬.“营改增”对房地产企业的税负和经营业绩的影响研究[D].西北农林科技大学,2019.
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[3]常晶晶,王聪,王思敏.互联网+背景下营改增对房地产企业的影响及应对策略[J].中国战略新兴产业,2018(40)：98.
[4]罗小梅.“营改增”对房地产企业税收的影响及政策措施建议[J].全国流通经济,2018(25)：81-82.
[5]孙丽.“营改增”背景下房地产企业财务管理研究[J].纳税,2018,12(25)：13-14.
[6]王锦文.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].现代经济信息,2018(16)：172+174.
[7]戴文琪.浅析“营改增”对房地产行业会计核算的影响及策略[J].经济研究导刊,2018(21)：119-120.
中图分类号： F810.42
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)030-0198-02
作者简介： 蔡建能(1979-)，男，汉族，福建厦门人，财务总监，中级会计师，本科，主要从事房地产研究。
标签：营改增论文; 房地产企业论文; 发展挑战论文; 厦门东旭启德置业有限公司论文;