摘要：我国的很多房地产企业特别是中小型企业在成本控制上常常表现出:观念落后、相关制度缺乏、控制手段落后、管理体制不健全等诸多问题二新形势下，我国市场经济高速发展，房地产行业作为推动我国经济增长的主力军，受到国家相关政策的影响，导致其融资成本有所增加，文章针对房地产成本控制的突出问题及成本的精细进行了详细的阐述，内容仅供参考。
关键词：房地产成本控制；问题；成本的精细
1房地产成本结构与成本控制的内涵
1.1房地产成本结构
房地产开发项目成本，主要是指在一定的时期内，房地产开发商为进行生产及房地产开发产品的销售而花费的全部费用。主要有土地使用出让金、房屋拆迁安置补偿费、工程前期各项费用、工程施工建筑安装费用、相配套的公共设施费用、基础设施费、开发项目贷款利息、税费及其他相关费用等。
1.2房地产企业成本控制的内涵
与一般的工程类项目有所不同，房地产开发项目往往具备项目周期长、融资成本大、建设工序复杂、风险种类多且几率高等特点。对于房地产开发项目，其开发过程往往由立项决策、设计、招标发包、施工、竣工验收等几个阶段构成。而房地产企业成本控制则是指房地产开发企业依据预先做好的成本管理目标，由成本控制的主体利用其职权对成本耗费前或者项目生产过程中的、对于影响生产成本的每一项因素及条件进行相应的调节、预防处理，防止超出预先制定的成本管理目标的范围，保证成本管理目标的实现。房地产开发项目的成本控制过程是有效利用系统工程的原理，对项目实施过程中的每一环节的耗费进行相应的计算、调节与监督，进而发现生产过程中的薄弱环节，开发项目内在潜力，积极寻找降低成本耗费的措施。新形势下，对房地产企业进行成本控制，能够帮助企业进行更好的经营管理，使其在新时期激烈的市场竞争环境中稳定、健康生存并发展壮大。
2房地产项目成本控制中存在的问题
2.1缺乏科学房地产成本控制的方法
一个房地产开发的是否成功要考虑多方面的因素，首先一个项目在决定是否开发之前，要考虑当地的房地产市场开发的规律并且要进行具体的考察，如果只是一味的盲目投资，可能会造成开发的项目与当地的实际消费水平出现不匹配的情况，最终的结果可能就是经营失败。现在的房地产行业已经逐步向分工明细化以及流程化的方向发展，因此在开发的过程中要充分考虑这两方面的因素，根据实际情况将房地产的项目成本控制在合理的范围之内，最终实现效益的最大化 。
2.2错误的房地产开发成本控制认识
财务部门与成本控制有着巨大的关系，在一个项目中，财务部门的财务报告关系到整个企业的运营情况，通常情况下，企业根据财务部门所提供的财务报告制定出符合实际情况的成本计划。但是由于财务报告存在一定的延后性，这就造成企业的成本计划与企业的实际情况脱节，可能加大投资，造成不必要的损失。因此财务报告一定要符合当地的市场并且一定要及时，使企业认识到房地产开发成本控制的重要性，制定出科学合理的项目成本控制。
2.3缺乏成熟的成本控制制度的施行
随着时代的发展，目前我国的企业建立的是责权分离的制度，将股权和决策权建立起来，但是如今我国的房地产行业因其是私有企业就造成了家族式企业的形成，本没有与现代企业真正的接轨，因此想要建立科学的成本控制就要建立起符合实际的、合理的企业制度。
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3对房地产成本进行精细化管理的有效措施
3.1 对房地产项目开发全过程加强成本控制
房地产企业在购买地皮之前必须要组织专业人员对当地展开合理有效的调研，建立科学的投资评估体系，然后在根据公司具体的战略规划制定出科学的项目成本控制体系。房地产企业应该引进专业的人才成立项目研究小组对项目的可行性展开调研，全面掌握土地属性及其周边存在的市政配套设施，然后再根据项目的产品定位、目标客户、建设规模等合理的展开成本估算工作。
房地产企业在设计规划阶段应该制定更容易被客户和市场所认可的建设方案，针对不同的建设方案应该展开经济性考虑。提前优化设计方案，做好项目的成本控制工作，根据我国在房地产行业实施的政策选择具有高盈利性的规划设计方案，最大限度的实现成本节约。房地产企业在招标时可以将经济方案和设计方案进行综合考量，将不同方案中的建筑耗材含量、品质、理念、附加值面积、墙地比等因素进行分析和对比，最终选择出科学合理的规划方案。
施工阶段的成本管理和控制工作也是非常重要的，它也是具体实施成本控制的阶段是对目标成本的动态管理和监控阶段。该阶段必须严格执行已经制定的目标成本，在执行过程中尽可能的避免与目标成本出现偏差，如果有的设计变更不合理就必须要予以否定，在保证施工进度和项目总投资的前提下，对项目设计变更进行合理有效的可行性评估。在开始施工之前还必须要审查相应的施工设计图纸，如果发现有不合理的地方就必须要及时的予以纠正。同时还必须要将各项目的实时成本数据更新至目标成本对应数据系统上，从而实现时时成本动态管理，为提早发现偏离或风险做足准备和防范工作，以最大限度地减少风险的发生，避免成本的浪费。
3.2 对房地产项目成本核算加强精细化管理
随着房地产行业的市场竞争越来越激烈，房地产企业必须要做好企业的成本管理控制工作，对项目开发各阶段的成本进行科学化的管理，从而进一步提高企业在房地产市场中的竞争力。房地产企业在实施具体管理的过程中，应该将成本知识形成系统的、精细化的管理，根据之前已经积累的经验和案例将涉及到的数据整理成册，为后续再开发项目的参考提供依据。所以，房地产公司首先必须要收集和整理项目相关的完整的数据信息，主要包括有房屋信息和面积信息等，将工程信息、项目预算、合同信息、目标成本、付款结算等进行归集，同时将相应责任落实到人，制定详细合理的关于成本信息收集整理的时间安排。待这些信息全部整理完毕之后，还必须及时的组织公司内部相关部门进行信息数据的交流，从而制定出科学的项目定额标准，以备后用。
3.3 提升成本考核和成本评估方面的精细化管理
房地产企业应该积极的创新成本管理的模式，变被动为主动，使相关管理人员能够主动的去参与到项目成本的管理中去，同时，为了激励项目工作人员参与成本管理的积极性和运营能力，还可以允许项目工作人员参股，最大限度的降低项目的经营风险，把不能控制的项目成本及时报至相关上级部门，这部分责任由上级部门来承担。另外一方面，房地产企业还应该成立专门的成本考核小组，负责成本管理的相关部门制定具体成本考核的内容，对房地产企业及项目部在成本管理的效果和执行力方面分别进行考核，同时把考核结果经负责人签字确认后上报相关部门。在进行考核的过程中，应该适当的排除因为法律法规、公司决策、材料价格变化等因素造成的影响，确保该项考核的公平性和严肃性。此外，在项目完工以后，还必须加强对已完项目的目标成本后评估分析，从公司整体战略出发，仔细分析目标偏差与成本执行的效果，定量分析偏差额，在此基础上还需要分析造成偏差额的原因为后续项目提供尽可能充分的风险清单。
结束语
目前，我国市场发展存在不稳定性，房地产行业由于今年来发展速度过快，也存在着极大的不稳定性。房地产作为近年来的热门行业，市场间的竞争十分激烈，提高企业利润，减少成本是共同追求的目标。因此，为了实现这一目标，就要重视房地产项目的成本控制，只有控制好房地产项目的成本，才能保证企业健康稳定的运行，使房地产的市场体系更加完善。本文希望通过对房地产项目成本控制的思考，可以使房地产行业加强对成本控制的重视，为房地产行业健康稳定的发展提供一些思路。
参考文献：
[1]刘美玉,鲁金富. 论新经济形势下房地产成本管理要点[J]. 江西建材. 2017(01).
[2]李颖. 新经济形势下的房地产成本管理[J]. 现代经济信息. 2016(04).
[3]花璇. 浅析房地产公司成本费用管理问题及其对策[J]. 当代会计. 2015(12).
论文作者:蔡丽丽
论文发表刊物:《基层建设》2017年第13期
论文发表时间:2017/9/13
标签：成本论文; 成本控制论文; 项目论文; 房地产企业论文; 房地产论文; 成本管理论文; 目标论文; 《基层建设》2017年第13期论文;