重庆市房地产价格变化状况统计研究
周玉婷，杨 琴
(成都理工大学，四川 成都 610059)
摘 要： 本文主要针对重庆市房地产近年来的价格变化情况，利用城镇人口数、房屋竣工面积、重庆市GDP、人均可支配收入建立多元回归模型对重庆市房地产平均房屋售价进行统计分析。分析重庆市房地产目前的市场状况，对影响重庆市房地产价格变动因素进行分析，最后对重庆市房地产市场现况进行总结，并对重庆市房地产发展提出几点建议。
关键词： 房地产价格；影响因素；线性回归
1房地产价格概念与构成
1.1 房地产价格概念
房地产价格是房价与地价的统一，是房地产价值的货币表现和地租资本化的综合价值。根据差别原则和不同依据可以将房地产价格分为多种，经常遇到或提及两种房地产价格，即房地产理论价格和房地产市场价格。本文研究的主要是房地产的市场价格。
1.2 房地产价格构成
房地产价格包括成本和利润两个部分。利润是房地产开发经营企业的投资收益。房地产开发企业的利润是不固定的，主要取决于企业的总成本、管理水平和社会平均利润率。房地产总成本是指房地产开发商在经营过程中和开发土地、建房、销售房地产所投资的成本。其中房地产价格主要由总成本决定，其区域差异和时间差异对房地产总成本的影响较大。
2重庆市房地产价格变化状况统计分析
2.1 重庆市2008年～2016年统计指标
表 1 2008年～ 2016年重庆市统计指标
从表1中可以看到2008年～2016年各指标浮动情况，随着重庆市GDP的增加，人均可支配收入也不断提高。人民对房屋的需求也不断增加，从而使社会的房地产供给量增加，这也就使得房屋竣工面积也逐年增长。虽然房屋的竣工面积也在增长的状态，但是由于人们的需求和收入提高的速度更快，还是造成房地产市场供不应求的现象突出，这也造成了房价居高不下。
2.2 模型的建立与求解
对上述数据进行预处理后，为检验城镇人口数、房屋竣工面积、本市GDP、人均可支配收入对重庆市房地产价格的影响情况，建立多元回归模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+μ
其中：Y：重庆市房地产平均房屋售价；X1：城镇人口数；X2：房屋竣工面积；X3：本市GDP；X4：人均可支配收入。
表 2多元线性回归模型结果
欧阳橘红从保卫科出来回到家里，雷志雄和雷钢、雷红面无表情地看着她。回家前她设想了几种见面结果，唯独没想到冷漠和敌视。
利用spss从结果我们可以得到，R值为0.944，总体拟合程度较好，F值的P值也小于0.05，也说明整体拟合情况较好，各个解释变量的P值都大于0.05，说明每个解释变量的显著性都不高，普通最小二乘法下模型的拟合优度值和F值较大，说明各解释变量对因变量的联合作用显著。
基于信号概率计算电路的功耗，其准确性依赖于信号概率计算的准确性.为验证算法1功耗计算的准确性，采用电路逻辑模拟的方法得到MPRM电路中Pk,v和Pr(gk)的准确计算结果，以得到电路功耗的准确计算结果，如算法2所示.
随着重庆经济的快速增长，重庆的发展也呈现出明显的区域差异。虽然重庆市房地产的平均价格不是很高，但重庆市主城区的房价明显高于各区县的房价。
为深入了解邮政企业党员党章意识状况，课题组采取抽样调查的方法，在中国邮政集团公司所属东部、中部、西部三个区域，选取福建、湖北、宁夏三省（区）邮政企业党员，以无记名形式从理想信念、党的意识、宗旨观念、精神状态、道德行为、组织纪律观念等23个方面进行了问卷调查。此次调查共收回有效问卷2637份，占被调查企业党员人数的76%。从调查情况看，参加本次调查的党员主要三个特点：一是以中青年为主，45周岁以下的党员占75.77%；二是党龄相对不长，10年以下党龄的党员占58.81%；三是文化层次较高，大学（含大专）以上学历的党员占92.90%。
得出最后的公式为：
3建议及总结
3.1 人均可支配收入提高
目前，重庆房价不高大家基本上都是有了共识：土地供应充足，每年新建房源增加迅猛。除了土地供应充足之外，政府还用了大量手段控制房价，比如大建公租房，要求重庆土地价格不得超过房价的35%等。
3.2 区域位置因素
Y=-0.17+2.712x1+0.522x2-2.996x3+0.908x4
3.3 市场需求不足
数据显示，重庆市人均收入从2008年的14 368元增加到2016年的29 610元，增幅度达到206%。随着人均收入的提高，人们对住房的要求也越来越高，从而导致房地产需求量上涨，从而出现房地产供不应求现象，其结果是房地产价格上涨。
土地供应太充足，新建楼盘太多，与此同时，房地产市场的需求量却没有随着商品房的增加而增加，这就使得房地产市场出现的供大于求的现象。
通过以上模型我们可以看出，当其他条件不变的情况下，城镇人口数和对房地产价格的正面影响最大，每当城镇人口上涨一个单位，房地产价格随之增长2.712个单位。
3.4 城镇人口数增加
随着经济的发展，越来越多的农村人口进入城镇户籍，加快了经济发展的同时，也同时刺激了房地产价格的增长。当城镇人口上涨时，说明城镇居民数上涨，对房地产的需求上涨，从而使得房地产价格增加，但是我们可以看出，虽然城镇化率从2008年的50%逐年上涨，到2015年已经到了60.9%，但是最近几年的城镇化率增长速度放缓，但同时房地产数量增长速度却没有放缓，这也是导致重庆市近几年的房价不高的原因。
2018年6月22日，在国务院政策例行吹风会上，王立丰与国家药品监督管理局局长焦红一同介绍加快境外上市新药审评审批有关工作情况。这是王立丰最后一次公开露面。
3.5 国家政策治理
重庆市政府近年来颁布的土地储备制度、地票制度、保障房制度、房产税制度有效的抑制房地产价格盲目上涨情况。
小区的容积率对房价的提升效果较明显，容积率每增长1%，房价下降163元/m2。从图3（i）可以看出：中山区、西岗区和沙河口区的大范围地段与商业中心较近，能够开发的土地资源少，开发商对大容积率的地段有很大的偏好，主要建造高层住宅，所以，容积率对房价的正向影响在这些地方最大。但部分地区容积率具有负效应，如自身容积率本就很高的甘井子区，提升容积率会增加人口数量、交通拥挤、光照不足等问题，与居民对便利的交通条件和舒适的生活环境的追求背道而驰，因此提升这些地块的容积率对房价的增加反而起到抑制效应，所以在这些地块建造一些容积率较低的住宅相对来说是比较合理的。
在国家的繁荣发展的情况下，社会经济持续发展，房地产价格也成为人们日常关心的最多话题之一，为了控制房地产价格过高的情况，保持房地产价格的稳定性，调整房地产市场存在的一些不合理性，及时解决房地产销售过程中的一些问题和矛盾，努力实现房地产价格稳定，促进房地产市场的持续健康发展。重庆市政府应该加强对重庆房地产市场的管理，建立一个透明的土地制度，加强土地供应的管理，规范房地产市场，建立和完善房地产市场，加强房地产市场上的违法和欺诈管理和监管。保障消费者权益，维护房地产市场秩序，规范房地产市场行为，保证房地产市场健康有序发展。
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收稿日期： 2019-04-22
作者简介： 周玉婷(1995—)，女，硕士，成都理工大学，主要研究方向：大数据统计挖掘。
中图分类号： F293.35(2719)
文献标识码： A
文章编号： 1007—6921(2019)16—0058—02