住房反向抵押贷款风险及其规避，本文主要内容关键词为：住房论文,贷款风险论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、市场风险与规避
(一)房地产价格波动风险与规避
房地产价格对贷款机构、借款人双方的收益都有着不可忽视的影响。如果住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构可能要面临损失；在其价格恰好等于贷款本息总额时，双方都没有损失；当出售的总价格高于贷款本息总额时，贷款机构也没有损失，因为借款人偿还了贷款，而且贷款机构还有可能从中获得房地产升值的收益。
1．房地产正常价格波动风险与规避
房地产从物性概念上讲是房产(建筑物)和地产的统称。所以，房地产价格应是指房产(建筑物)和所占土地的价格的总和。房地产价格本质上是一种产权价格，它的大小是由房地产产权的收益能力决定的，并受供求关系的影响。具体而言，新建房屋的房地产价格是由房屋建筑成本、流通费用、税金和利润四大块构成，其中房屋建筑成本中包括了土地价格；对已投入使用的房地产，房地产价格是指土地价格与建筑物折旧后余额之和。建筑物的折旧来源于三种情况：由于长期使用而产生的建筑物实体损坏；由于市场变化、生活习惯的改变而产生的原建材、原房屋布局和结构不适应人们新需求而产生的功能性贬值；由于不动产所处周围环境的改变而产生的效用降低，市场行情走低等而产生的外部性贬值。尽管由于有效需求增加、通货膨胀、二次投资等的影响，房地产有保值、增值的特性，但总体而言，房地产中的建筑物会随着时间延长而贬值，只是土地价格一直呈现上升趋势。
除了主要受建筑物折旧影响外，地段也是影响房地产价格的重要因素，不同地段和地区之间房价差别特别大。贷款机构面临的风险主要是指建筑物折旧和地段的差异带来的资产贬值使住房最终变现时的价格低于已经付给借款人的贷款本息总额。对于这种风险，反向抵押贷款机构可以通过制定合适的贷款价值比例以及进行贷款项目资产组合来规避或减小风险。
(1)制定合适的贷款价值比例。反向抵押贷款中房主的负债是不断累积的，而且期限是不确定的。对于反向抵押贷款机构来讲，面临的风险是当贷款到期时，如借款人死亡，累计的贷款本息总额可能超过贷款到期后所收回的房地产价值。要使风险最小化，就是在贷款时，住房资产价值低于贷款总额的概率最小。为此有必要制定合适的贷款价值比例。
房地产的价格包括房产价格和其所附带的地产价格。折旧主要是房产价值的减少，土地则不存在折旧。在房地产业中一般会采用土地使用价值占房地产折旧额40％的计算方法将房产和地产的价值分开计算。事实上，对于一些繁华地段的住房，这一比例远远高于40％。这样做的目的是使每年房产价值的折旧占房地产总价值的比例越来越小。然后据此比例，确定每年应发放的贷款额，使最终累计的贷款本息额控制在到期时的房地产价值之内。
由于每年折旧比例的缩小，这样反向抵押贷款机构的风险会大大缩小。相比之下，农村的土地如果不是处于特别有潜力的地段，其土地使用权价格便宜，房产价值占总的价值的比例较高，每年的折旧比例较大，对于反向抵押贷款机构而言，风险相对较高。反向抵押贷款机构在接受反向抵押贷款申请时，住房越新，地段越繁华越适合作为抵押品。
(2)贷款项目资产组合。我们知道整体的房地产价格依赖于宏观经济、人口、需求等因素。然而，不同地区、不同类型的房地产升值差异却很大。就单个反向抵押贷款项目而言，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的。而当数量足够多、分布足够广泛的贷款组合在一起，这些风险会被分散化。反向抵押贷款除了要有足够的数量，也要有跨地段、多种住房类型的分布。因为房地产不同于一般商品，除了不可移动以外，新旧程度并不是决定其价格的惟一因素，地理位置也是一个非常重要的因素。因此各个地区房地产价格波动的关联度比其他商品要小，这就为分散房地产价格风险提供了很有效的途径。建立跨地区的分支机构，吸引不同地区、不同结构的住房，尽可能地抵消单个反向抵押贷款带来损失的风险。
2．房地产泡沫风险与规避
前面所讲的是在正常情况下影响房地产价格的因素，这里有必要再补充泡沫对房地产价格的影响。由于土地的有限性，供给弹性小，因此容易产生泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，随着社会经济的发展，已满足不了需求。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给，从而加速房地产价格的持续飙升，引起房地产泡沫。
在房地产开发经营融资不断社会化、多元化的过程中，房地产泡沫不仅影响房地产开发商、参与者，还将影响向房地产开发提供各种服务的中介机构、金融机构和相关产业的从业人员，严重时，还可能影响整个国民经济的运行或国家经济安全。例如，1997～2002年香港的房地产泡沫，由于受金融风暴的影响，香港楼价大跌，房产市值普遍缩水40％～60％，造就了10多万个负资产家庭，本来作为社会主体的中产阶层迅速缩小，无产阶层和负资产阶层不断扩大，社会稳定的基础遭到削弱。
假设反向抵押贷款机构在房地产泡沫期接受业务，而在泡沫破灭后才出售住房变现以收回贷款，势必会担负房屋资产由于泡沫破灭带来贬值的风险，而且往往这种风险带来的损失是巨大的，所以，房地产泡沫的风险不可小视。反向抵押贷款机构在面临房地产泡沫崩溃这样的系统性风险的时候，很难躲避，此时只有躲到政府的保护伞下才是最安全的，所以，反向抵押贷款必须参加政府组织的保险，必要时由政府来承担反向抵押贷款机构的这一损失，以确保金融体系的稳定。预计反向抵押贷款只是面向市场容量较小的一个细分市场，规模不可能很大，因此反向抵押贷款机构所发生的损失占全社会的财富比重会很小，政府也能承担相应责任。
(二)利率风险与规避
由于反向抵押贷款的期限一般比较长，在贷款双方按照合同发生信用关系以后，利率可能会在放贷期间发生变化。而这种变化会加大贷款的机会成本，使贷款机构的信贷资金遭受损失，如利率提高会使占压的大量信贷资金不可避免地因为利率和通货膨胀的提高而蒙受资金损失。
一般而言，反向抵押贷款都是实行浮动利率。因为贷款期限相对较长，利率的波动很大。当基准利率提高时，反向抵押贷款机构的资金的机会成本相应提高，可以据此提高反向抵押贷款利率。反之，当基准利率下降时，借款者很有可能不愿意负担原先的高利息，转而重新融资，为了稳住业主，此时反向抵押贷款利率需要下调；除此之外还可以通过其他方式来规避。如尽可能培育其他的利润增长点，减少对住房反向抵押贷款的依赖，从而减弱利率风险的困扰；运用和创新避险工具，如采用远期利率协议；完善客户违约金制度，正确执行提前还贷收取违约金政策，以减少利率风险损失。
(三)流动性和变现性风险与规避
反向抵押贷款机构在放贷时还易遭受流动性和变现性风险。首先由于房地产位置固定，不能像其他商品一样流动，变现能力弱；其次，房产价值量大、占用资金多的特点也决定了其变现需要一个相当长的过程。因而反向抵押贷款很容易遭遇流动性和变现性风险。多数反向抵押贷款的期限长，而贷款回收却要待借款人死亡后，这个时间是不确定的，很容易使抵押贷款机构的资金陷入困境。在流动性短缺时风险特别大，会出现“一文钱难倒英雄汉”的窘境，严重的甚至有可能引起破产。
资产证券化能有效地解决这个问题，它既能增强资产的流动性，又能分散风险。住房反向抵押贷款证券化是以一系列住房反向抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，通过发行住房反向抵押贷款证券的方式将资产出售给投资者的融资活动。反向抵押贷款证券是一种抵押担保证券，其证券化过程具体就是反向抵押贷款机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房反向抵押贷款，汇集重组为反向抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房反向抵押贷款风险分散为由众多投资者来承担的融资过程。贷款机构通过资产证券化优化了资产负债结构，并释放资本以从事具有更高边际收益的项目。
二、制度风险与规避
(一)社会保障制度风险与规避
反向抵押贷款的主要需求者是大量急需现金支出的老年人，这些老年人面临巨额的医疗支出，养老支出等费用。但目前中国老人的工资低、积蓄少，部分人甚至没有养老保险做支撑。即使有积蓄或养老保险但也只能给他们提供基本的生活需要，对于追求更高生活质量的人来说，这显然是不够的。
从面向老年人这一点来说，反向抵押贷款是社会保障制度的补充，在一定程度上两者是一种替代关系。如果社会保障程度非常高，老年人养老保险、医疗保险水平很高，老年人无须担心大笔的养老和医疗支出，那么反向抵押贷款的需求就会很有限。而以我国目前迅速走向老龄化社会的趋势来看，老年人保障问题在今后很长一段时间内将会日益突出，形成较严重的社会问题，今后对反向抵押贷款这种金融产品的潜在需求会相应加大。
尽管随着社会老龄化加快，对反向抵押贷款的潜在需求将会越来越大，但激发需求的难度同样很大。对于反向抵押贷款这种比较新的东西，老年人可能不愿意了解，更不愿意接受。要尽可能扩大反向抵押贷款的需求，除了对产品的宣传之外，具体条款的设计要尽可能简单，手续要尽可能简便，这样比较符合老年人的特性。另外在资产评估上要确保公正，以免被误认为欺骗老年人。信息的不对称也会影响反向抵押贷款的需求。选择评估机构的时候，由谁来选择评估机构?借款人选择评估机构，“共谋现象”往往不可避免。如果反向抵押贷款机构选择评估机构，“共谋现象”同样不可避免，最好请双方都认可的权威评估机构。考虑到国情的特殊性，在开始实行反向抵押贷款的时候，为了减少信息不对称可以在一个地区如广州市设立房地产价格指数，定期公布。当评估价与根据房地产价格指数计算出来的价格有明显偏离，可以要求重新评估。通过与指数挂钩的办法可以大大减少交易成本，从而促进反向抵押贷款业务的开展。
(二)土地制度风险与规避
我国的土地所有权和使用权是分离的，居住用地的土地使用权出让的最高年限是70年。这一期限给反向抵押贷款带来很多变数。如果反向抵押的住房贷款还未到期而住房的土地使用权期限却已经到了，土地使用权被政府收回，反向抵押贷款机构将蒙受巨大损失。如果土地使用权到期时可以继续购买土地使用权，那么相应的支出恐怕还得由反向抵押贷款机构支付，老年人是不可能也无力支付这笔费用。尽管土地使用权的支付在未来贷款到期、拍卖住房时可以收回，但大笔的现金支出又增加了反向抵押贷款机构的流动性风险。
对于由土地使用权到期给反向抵押贷款机构可能带来的风险，反向抵押机构可以通过事前控制来规避或转移。如贷款机构只接受房龄不超过10年的房子，而且借款人年龄必须超过60岁。一是因为超过10年的房子，未来贬值的可能性很大，其次是出于对土地使用权期限的考虑。以我国人均寿命70岁计算，假设业主在自己60岁、房龄恰好为10年时抵押房屋贷款，后来在70岁死亡，此时房龄为20年，房屋产权归贷款机构所有，土地使用权期限可能还剩50年(考虑到建房过程占用了一定期限)。在这段时间内，反向抵押贷款机构完全可以在市场上变现房产，将土地使用权期限的问题转移给第三方，而不必担心土地使用权到期的问题。
(三)拆迁补偿制度风险与规避
我国城镇拆迁补偿制度也会对房产价值构成很大影响。面临拆迁时，借款人可选择贷款到期赎回住房，也可利用新住房作为反向抵押贷款担物。如果是借款人选择贷款到期赎回房屋，反向抵押贷款机构有可能面临住房补偿价格不足以弥补贷款本息总额的风险。如果借款人选择利用新的住房作为反向抵押贷款的担保物，一旦新房价值低于原先旧房价值，反向抵押贷款机构就要承担一定的风险。
如果政府能够根据房地产市场价格对拆迁房评估进行补偿，那么反向抵押机构完全不必担心拆迁的后果。问题在于拆迁是政府行为，在一定程度上具有强制性，而且目前的拆迁补偿普遍偏低。一旦补偿比已付的贷款本息要低，那么反向抵押机构可能就要遭到损失。此时，反向抵押贷款机构最好接受以新的住房继续作为贷款的担保物，因为新房的价值一般不会在一段时间内大幅贬值(除非是泡沫破灭)，而且增值的可能性很大。
三、社会风险与规避
(一)诚信风险与规避
这是与借款人有关的风险。首先是道德风险。在贷款申请前期，借款人对自己的身体状况、既往病史、预期寿命及医疗保健信息虽最为清楚，却不一定会如实告诉贷款人，而贷款机构对这些信息的掌握很难齐全。借款人为了让反向抵押贷款机构接受业务，有可能会捏造或夸大自己的病情，从而让贷款机构相信其预期寿命不会太长。在贷款申请完成后，借款人虽有义务维护、保养住房，但借款人是否真的进行了这些行动，这对贷款人来讲是无法观察到的，从而加速房产的贬值。
为防止诚信风险，反向抵押贷款机构可以通过查询老年人的病历，或从老人的亲朋好友处打听，最好的办法是让申请人到指定医院进行检查获取健康方面的信息，并定期(每隔三年)对房屋价值重新进行评估，促使借款人维护、保养房屋。
(二)长寿风险与规避
老年人申请反向抵押贷款最重要目的就是改善生活，应付大笔的医疗支出。有了一笔反向抵押贷款，老年人可以生活得更好，增强医疗支出方面的能力，对于延长寿命起了很大作用，使实际寿命超出预期寿命的可能性大大增加。与此同时，相关法律规定如果贷款合同到期时借款人还未去世，反向抵押贷款机构必须继续支付贷款直至借款人死亡。这样，借款人长寿给贷款机构带来的损失也在加大。如果反向抵押贷款的申请者不准备在有生之年偿还贷款并赎回住房，在寿命过短的情况下，房地产价值可能远高于累计的贷款本金和利息额。这时候高出的部分可以作为遗产由借款人的法定继承人继承。但在借款人寿命过长的情况下，房地产价值低于累计贷款本息总额的可能性大大提高，反向抵押贷款机构会面临损失的风险也在加大。
对于老年人的长寿风险，反向抵押贷款机构可以根据所获得的健康信息对申请人的预期寿命做出预测(如果申请人预期寿命太长，可以考虑放弃)。然后根据申请人的预期寿命结合住房的价值以及增值潜能来计算每期应当给借款人支付的贷款额度，并定期(每隔三至五年)对房屋价值进行重新评估。首先这样做可以促使借款人维护、保养房屋，其次如果房屋实体折旧太快，可以根据评估结果重新确定贷款额，当然如果借款人不同意重新确定贷款额，可以允许其中途退出，从而将风险降到最小。
四、自然风险与规避
自然风险主要是指反向抵押贷款机构无法控制的自然异常变化(如地震、洪涝、台风等)而带来损失的可能性。这些灾害不可抗拒，一旦受到这些因素影响，房地产变现时价值低于累计的贷款本息总额的可能性大大增加，反向抵押贷款机构遭受损失的可能性加大。
对于自然风险，可以通过购买房地产财产保险减少损失。房地产财产保险是以房屋及其附属设备为保险标的的保险形式，其目的就是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据双方签订的保险合同条款，为投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失。如购买了保险，即使发生重大自然灾害或意外事故，反向抵押贷款机构在合同到期时的收益还是能得到保证。
对于房地产价格波动风险和房地产泡沫风险、诚信风险和长寿风险以及自然风险，在条件成熟的时候还可以引入房地产价值保险。房地产价值保险是通过期权的方式，给予反向抵押贷款机构一个选择权，在未来贷款期限到期日，如果住房市场价值低于事先约定的执行价格，以期权约定的执行价格执行期权，从而规避房地产价格波动风险所可能带来的损失。如果未来的住房市场价值高于执行价格，则放弃期权。如果房地产价值保险能够得以顺利开展，那么反向抵押贷款机构面临这些风险时的损失将大大减小。但从我国的现实情况看，房地产市场目前还远不够发达，地区房地产价格指数的编制还处于起步阶段，金融市场创新尚未发展到开设房地产价格期权这一地步，至少从短期内并不具备实现房地产价值保险的条件。
如果不考虑政策方面的因素，反向抵押贷款在我国还是具备开展的可行性，但市场需求不会很大，只有像上海、北京、深圳、杭州等这些经济发达、发展潜力大的城市有条件开展反向抵押贷款业务。从房地产市场的风险来看，反向抵押贷款并不适合大范围推广，因为这一制度是建立在假设房地产价格会持续上涨的基础之上的，而这个基础是非常脆弱的。
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