山东临沂 276000
摘要：物业管理模式的好坏，将直接对物业管理水平的高低带来影响。但是就当前来看，我国在物业管理模式上的不足正在不断地暴露出来，所以为了更好地适应新形势下物业管理的需要，我们必须在物业管理模式上不断地适应时代发展的新要求。本文分析了物业管理费与物业管理的优化措施。
关键字：物业费；物业工作；管理
1物业费管理优化措施
1.1提高业主参与协商物业费定价的程度。首先,从长远来看,物业费应该朝协商定价的方向发展,缩小适用政府指导价,拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。②政府可以定期向社会如实公布物业费的市场平均价格以及各项服务收费的明细情况,由物业服务企业与业主参照市场的均价自由确定收费的标准。③以北京为例,仅经济适用住房、危改回迁小区,在未成立业主大会前,实行政府指导价。北京市的这种规定市场化程度比较高,更能尊重业主与物业服务企业在定价问题上的合意,符合民事活动平等、自愿的原则。其次,就目前而言,在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此,还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。目前各地业主大会的召开、业主委员会的成立比率普遍不高。没有业主大会和业主委员会,业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序。业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。
1.2加强物业服务质量标准制度建设。让业主心甘情愿地交纳物业费必须提高物业服务质量,但提高物业服务质量不是无限度的,必须有一个标准。加强物业服务质量标准制度建设,制定科学合理的物业服务质量标准是解决物业服务矛盾非常重要的一个方面,这既可以使物业服务企业对自己的服务有明确的目标,督促其按照标准提供和改善自己的服务,也可以直接准确判定物业服务企业是否违约。
我国目前尚不存在统一的物业服务质量国家标准。依合同法第六十一和第六十二条的规定,物业服务合同的质量标准可以有约定标准和其他标准,其它标准包括国家标准、行业标准、通常标准履行、符合合同目的的特定标准。对于物业服务约定标准,实践中有些物业服务合同本身存在缺陷,合同约定的服务标准模糊、定性不定量,发生纠纷后业主和物业管理企业各说各的理,让人无法判断。
我们认为物业管理质量标准应坚持当事人合同约定为主的原则,但国家或地方应制作科学合理、有效的标准,通过实行分类、分项、分级,为物业管理双方当事人提供菜单式的选项,为签订物业服务合同提供参考依据,在合同没有约定的情况下也可以依据合同法第六十二条作为判断服务提供方是否违约的依据。
1.3立法规定对拖欠物业费的制裁措施。各国关于业主拖欠物业服务费都规定了较为严厉的措施,如新加坡立法规定对拒绝或迟延交付的服务费用加收利息及罚金。④德国《住宅所有权法》第18条和第19条规定,共有所有权人于履行所负担的义务有相当的迟延时,将构成剥夺其居住权。⑤我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第21条和22条规定,区分所有权人或住户积欠应负担费用,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付迟延利息甚至强制其迁离。此外,依据我国台湾地区的建筑法规,还可以凭借公权力采取切断电气和水道等其他适当的措施,等等。
1.4大处着眼、小处着手，完善细节管理。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆物业管理是微利企业，且物业企业科技含量低，人员工资、材料和水电费，约占总成本的85％，所以在服务过程中就必须完善细节管理。克服成本管理中的“跑冒滴漏”现象，要注重每一个细节：节约一度电、一滴水、一张纸、一个灯泡。这在总成本中的比重微不足道，也许短时间内看不出效果，但日积月累，就会有意想不到的收获。物业企业的每个岗位、每个成本发生点都要制定耗费标准,要责任到人,日常消耗和所发生的费用要分别建立台账,每月底由专人计算汇总,进行量化考核。要通过多种形式、采取多种途径让员工懂得控制成本细节的技巧和方法。加强设备的日常维护保养工作、消除安全隐患，节约维修费；加强对职工的职业道德教育，厉行节约，反对浪费，杜绝水、电、汽“跑、冒、滴、漏”现象的发生。
2物业管理工作优化措施
2.1加强物业大会的组建和业主买方市场的培养
在物业管理活动中，为了更好地促进业主共同管理的权利得到有效的行使，就必须成立业主大会，并将其作为物业管理服务的买方，在整个物业管理服务市场中，业主大会是主要的一部分，所以需要成立业主大会，并对业主大会中的每个部门的职责进行明确，尽可能地将社会组织在整个业主大会中的作用发挥出来。
2.2采用业主大会登记制度
通过实施这一制度，能更好地在业主登记之后，就能持可登记证书在银行中设立业主大会，从而将经营中的资金问题进行有效地处理，从而提高业主大会的民事行为能力，提高业主实行权利的目的，注重服务水平的提升。
2.3物业服务管理市场需要公开
在成立业主大会的基础上，需要统一建立物业服务市场环境，将当前物业管理服务在市场中的垄断地位打破，且物业服务企业必须要在社会监督下，才能促进其服务水平的提升，保障房屋的安全使用。而在此基础上，就需要加强物业管理招标制度的改进，把物业管理纳入市场之中，降低物业管理招标的作弊问题，且业主大会需要参评。
2.4切实加强物业管理模式的创新
随着互联网+时代的到来，业主的自主服务意识也在不断地强化，在物业服务要求上也在不断地提升，所以我们必须切实加强物业管理模式的创新。
第一，建立与市场经济相符的物业管理模式，提高其层次性，符合现代都市建设与人们生活以及工作要求等相适应。
第二，物业管理企业必须朝着集团化和品牌化的方向发展，建立与时代发展所需的物业管理模式，尤其是在当前互联网+的时代，可以采取“互联网+”的新型物业管理模式。
第三，加强新型物业管理模式的应用，例如“互联网+”下的新型物业管理模式，主要是利用电商平台，为业主线下提货与体验提供方便，而线上服务则是选择和购买商品，消费可以直接进入业主家门口，满足业主个性化的需要。例如借助微信平台，能强化与业主之间的沟通，物业缴费、投诉建议也能在微信平台中实现。但是在整个创新中，应注重物业的基础服务中心地位不能动摇，必须不断地提升物业服务质量。
2.5广纳贤才，提高物业人的专业性
物业管理作为新兴的大型服务行业，应当在城镇化建设过程中起到积极作用，占领行业优势地位。现在在新型城镇化的建设中，物业管理行业如果想抓住机遇，就必须广纳贤才，通过企业对口高校等方式，注重高校对高素质物业管理人才的培养工作，用专业化的物业服务思维来激发行业的潜力。同时增设基础性岗位，对农村人口城镇化而引起的就业压力起到一个缓冲作用。因此，在这个过程中创新和改革都是必不可少的。
结束语
综上所述，目前我国的物业管理模式尚存诸多方面的问题和不足，为了强化对其的创新和再造，我们必须切实加强市场经济时代特点的掌握，分析业主的需求，针对性地创新，加强互联网、物联网等技术加强对其的创新，才能更好地实现可持续发展。
参考文献
[1]田红.对企业物业管理模式的几点思考[J].办公室业务，2018（03）：48.
[2]张金娟.住宅区物业管理费优化措施[J].城市问题，2017（07）：2～8.
论文作者:王瑞洲
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/15
标签：物业论文; 业主论文; 物业服务论文; 管理模式论文; 物业管理论文; 业主大会论文; 标准论文; 《建筑学研究前沿》2018年第20期论文;