摘要：成本控制是购物中心改造项目的重要环节，是项目开发的关键工作。成本管控直接影响项目的经济效益和市场竞争力。浅谈购物中心改造项目影响成本因素、常见问题、成本管控措施。
关键词：购物中心改造；成本管理与控制
在网购时代冲击下，购物中心需要不断的调整、升级、改造，由此在商业地产的经营中，商业管理公司面临越来越多的购物中心改造项目。购物中心改造，具有高投入、难改造的特点，对于成本管控来说，是一项挑战。
1 购物中心改造项目影响成本因素
1.1 项目策划与决策
项目策划和决策阶段的工作是投资项目的首要环节和重要方面，也是进行成本控制的前提，对投资项目能否取得预期的经济、社会效益起着关键作用。购物中心项目投资较大、且多为长期持有经营，如果策划出现失误，则会对投资成本造成重大损失。
1.2项目定位
一个明确的、清晰的、适合自己的定位对一个商业项目至关重要。项目定位需要依据：目标市场及客群，城市消费水平，自身优劣势及未来趋势研究；商圈状况与竞争业态分析；市场品牌信息；营运基础信息、营运报表体系等充分论证而来。恰当的项目定位，对项目成本也有着关键影响。
1.3改造工期
项目改造工期对成本管控有直接影响。对于施工企业而言，施工工期对材料、设备价格、人工工资和违约责任等都有影响。对于业主单位来说，工期对于企业财务费用、租金费用、资金回笼、管理成本等影响很大。对于购物中心改造项目而言，改造工期是影响项目成本费用控制的敏感因素。
2 购物中心改造项目成本控制的常见问题
2.1 改造图纸与实际不符
许多改造类项目，此前已有1个以上的业主进行长时间运营，容易出现现状图纸缺失、不清晰。而设计单位在设计改造图纸过程中，对现状（尤其是机电工程隐蔽部分）不清晰，常常根据经验出图，造成改造图纸与实际不符的情况，发生较多的变更及签证。对改造成本造成较大的损失。
2.2 商铺改造需求不断变化
为节省改造工期，购物中心的招商通常是在改造过程中同步进行，为配合招商，常发生因招商业态与原设计业态不符，而对商铺设施调整改造，从而增加不小的改造费用。
2.3 餐饮改造比重较大
餐饮是当前购物中心里最重要的人流发动机。很难想象，现在没有餐饮店的购物中心将会有多大的人流。但有很多传统的百货商场式的项目，前期建筑未设置烟道、排污池、隔油池等餐饮配套设施。而现阶段进行餐饮改造，往往要付出高额的代价。
3 购物中心改造项目成本控制措施
3.1目标成本管理
根据项目决策阶段的经营指标测算的目标利润，确定目标成本。目标成本管理对项目成本的过程控制起指导作用，使项目成本管理真正做到了项目成本事前规划有目标，过程控制有依据，成本分析有标准；而且成本责任区域明晰后，便于落实分项成本的责任人和考核责任人的工作绩效。最重要的是，面对压价让利白热化的市场环境，推行目标成本管理，有利于增强全体管理人员的成本意识，有利于把握项目投入产出的全局，有利于从机制上保证项目成本在过程中受控。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆目标成本确定工程中，应明确为配合招商进场商铺条件改造、餐饮功能改造等项目的目标成本，便于对此类成本难题进行有效控制。
3.2 设计阶段成本优化
设计阶段是影响项目成本的重要阶段，设计阶段对投资影响可达90%以上。设计阶段控制造价既是必须的又是行之有效的，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。如果在此阶段做好成本优化，才是真正意义上的控制造价。该阶段的造价控制不只是表面意义上的控制估算、概算、预算，而其实际意义在于通过控制造价，达到提高设计质量，降低工程成本的目的，即取得真正意义上的控制造价。设计阶段控制工程造价的主要措施有：设计招标制度的推行，实施限额设计，实施设计质量的奖罚制度等，推行设计监理制度，推行标准设计，提高设计质量，加强施工图的审核工作。
改造类项目设计，应尽量选择项目当地的设计单位。第一时间对现状的情况进行摸排，这个是改造设计的前提，也是一大难点。因现状图纸不全、不清晰等问题。在设计前期，应取得设计单位配合，各专业对改造现场进行实地详细排查，力求清晰改造前情况，图纸中清晰表达改造内容，避免变更签证的发生，从而有效控制成本。
3.3 成本合约规划
合约规划是成本管理中很重要的一个环节，是连接目标成本与动态成本的纽带，通合约规划可以打通成本与采招两个环节的通道，以有效指导和约束采购业务的实施，及时监控目标成本的实施情况。合约规划不是合约部一个部门的事情，需要所有业务部门的全员参与，需由项目经理牵头，组织成本、设计、工程等各相关业务部门的人员共同参与。比如，在合约体系上，采购部门需事先规划合同要分多少类、分多少个合同、每个合同的范围、采购方式、商务条件等；标段划分上，由工程部规划各标段以及场地安排、每类合同的发包范围和预计进场时间等；然后由成本部将目标成本中相对应的费项归集到对应的合同中，确定出该项合同在采购时控制的目标成本。改造类工程的合约规划中，应尤其注意对踏勘现场、拆改、修复等工程内容、承包范围的解释及预判，以避免不必要的签证发生。
3.4动态成本管理
在项目进行过程中，通过《项目动态成本汇总表》能预测项目结束时的最终改造成本，以便对项目基准收益指标及利润率进行过程监控。分析时主要考察动态成本和规划余量：反应项目成本的状态，从总量上将动态成本与目标成本基准值进行比对。通过动态成本实时掌握项目已发生成本与目标成本的差异，建立成本预警机制，为目标成本的实现达成提供保障。从而降低项目经验风险，提供盈利能力。构成动态成本的基础性资料文件，具体包含《合同台账》、《变更台账》、《签证台账》、《结算台账》、《无合同付款台账》、《大型甲供材台账》等，可根据项目管理模式及承发包模式进行灵活调整。
3.5 施工阶段的成本管理
施工阶段的成本管理是改造项目成本管理的重要环节。是对目标成本，设计实现的过程。为了确保施工阶段不超过目标成本要求，施工管理人员应严格按照合同图纸、合约进行现场管理。并认真审核施工过程中发生的经济签证。从而有效的控制工程成本。优化施工方案、建立材料询价制度等现场管理手段有助于控制施工阶段成本，获取更高公司利益。
4 结束语
综上所述，购物中心改造项目成本控制受多种因素的影响，在目前市场经济条件不断变化的情况下，商业公司必须建立科学的成本管理制度。对项目的各项成本费用构成进行有效、准确的测算和分析，加强项目的设计、施工阶段的成本管控，才能在项目改造过程中对成本的有效控制，从而使项目持续良好经营并获得预期的利润。
参考文献：
[1]朱寿新. 关于房地产项目成本控制的几点思考[J]. 市场营销，2015，（05）.
[2]傅振宇. 浅谈设计阶段工程造价的控制，2005，（12）.
[3]崔婧. 商业地产成本管理探析[J]. 现代商贸工业，2013，（22）.
论文作者:马丽萨
论文发表刊物:《基层建设》2018年第10期
论文发表时间:2018/6/11
标签：成本论文; 项目论文; 购物中心论文; 目标论文; 阶段论文; 成本管理论文; 台账论文; 《基层建设》2018年第10期论文;