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摘要：跟随经济发展的脚步，住宅建设也日益商品化，如何综合利益、环境、生活舒适度等方面的平衡，从采取何种措施形成高标准、高品质并且切实可行的规划设计方案着手，对房地产住宅小区规划设计进行简要的分析。
关键词：房地产；住宅小区；规划设计
前言：改革开放以来，随着经济的不断发展，我国的城市化进程不断加快，房地产项目作为城市基础设施的重要组成部分，得到了很大的发展，旧城改造、新城建设等等，使得城市的面貌得到了极大的改观，提升了人们的生活质量和生存环境。但是社会在进步，人们对住宅小区的要求也越来越高，房地产住宅小区的规划设计也要与时俱进，只有这样才能满足人们的需要，才能实现房地产住宅小区的价值，取得良好的经济和社会效益。而要提高房地产住宅小区规划设计的质量并确保可实施性，就要从项目的品质定位、对原始地形地貌的理解、产品形态布局与社区配套的选取、建筑设计、景观设计及对国家与地方政策法规的熟悉了解等方面着手，多措并举。
一、高品质房地产住宅小区规划设计
（1）准确的房地产住宅小区档次品质定位。项目的档次与品质定位直接决定了项目的成本投入，同时也直接影响住宅的销售价格，但成本的投入与预期的销售价格并非严格成正比，如何对项目进行准确定位则至关重要。对该项目来说，其拥有优越的江、山、湖、林景观资源，交通便捷的区位优势，以及所在城市潜在利好的巨大发展空间，最终将项目定位为“某市首席、区域一流、低密度、低容积率、高绿化率”的城市山水经典大盘，从目前来看所定位的档次标准是非常正确的。
（2）充分的理解原始地形地貌。本项目地形地貌复杂，原始地形高差接近100m，规划设计前首先考虑了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生态环境，例如针对项目内的遗弃水塘改造成景观水系，保留了大量原生态大樟树，其中为了能够保留一棵“一家三口”造型独特年代较长的大樟树，不惜调整建筑单体位置拉大楼栋间距，以上等等因地制宜的举措对项目品质的体现起到了立竿见影的效果。此项目规划设计充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生态在社区中不仅没有遭到破坏，而是形成依山傍水的独特格局，具有很强的标志性和唯一性。
此外，在规划设计前期即进行深入的竖向设计研究及土方平衡计算，而非通常的房地产住宅项目到实施阶段方重点考虑竖向设计的深入研究或忽略此事宜，往往会对项目的开发周期及成本投入造成很大的不利影响。此项目规划设计伊始，即委托专业咨询单位进行专项的土石方平衡测算，经测算项目总体挖方量达260万m3，填方量约为50万m3，在意识到项目土石方工程量及成本太高后，对总平面的竖向设计进行了仔细推敲，对小区园路系统及楼栋单体的竖向设计进行了优化，并调整思路重点在项目的低洼沟壑处布置集中大地下车库，优化后的竖向设计促使项目土石方工程量将减小30万m3以上，不仅大大节约了成本，更提高了项目品质，并确保了可实施性。
（3）合理的产品形态布局和社区配套选取。该项目在产品形态布局上遵循依山就势，景观资源利用最大化的原则。在面临良好的湖面景观或运动休闲果岭景观区域布置双拼别墅或联排别墅，视野开阔，私密性良好；随山势层层递增的园区道路布置多层电梯花园洋房，依次排布，建筑形态富有变化而不失韵律感；在坐拥气势磅礴的江景和气质婉约的山林景观区域布置临江高层，户户观景，比拟空中别墅；同时在地块最内侧高层住宅依山而建，逐渐提高，形成了城市中一道独特的景观天际线。前述产品形态的布局不仅确保了容积率，同时大大提高了项目品质。
在户型方面，本小区在详尽调查的基础上，确定所开发的产品包括双拼别墅、联排别墅、电梯花园洋房、18-33层的高层景观住宅，户型面积区间由60平方米到近300平方米，各种户型需求应有尽有，囊括了市场上大部分物业形态，为客户提供了多种居家选择。
在社区配套设施方面，包括室内恒温亲水景观游泳池、湖畔晨跑道、网球、篮球、羽毛球场、3500余平方米的商务活动中心与健身场所、风情商业广场、亲水平台、滨湖公园、社区服务中心、幼儿园等，让每一位业主不仅拥有恬静安逸的居家生活，还享有便捷、高效、全方位的社区服务。
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（4）人文化的建筑设计。此项目整体建筑形象以巴黎的浪漫休闲文化为基础，以古典主义为蓝本，取用现代建筑设计中简洁而富有逻辑性的体块关系，塑造一种全新的折中建筑形象，同时强调建筑天际的丰富性、美观性，建筑群落的楼层高低起伏，错落有致，恰当地表达了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“欧式古典技法”与“现代技法”相结合的新古典主义，针对古典建筑中的山花尖顶、饰花柱式、通花栏杆、石膏线脚等，加以简化或局部使用，使有着干净利落的体块的“形”和符合经典审美原则的“神”有机结合，现代与古典相融合。同时，建筑设计将地形自然形成的高差有效的利用起来，合理组织车库和部分生活空间，使居住功能更加完善。
（5）生态化的园林景观设计。此项目园林景观取材于地中海的景观设计风格，定位为安养、休闲、浪漫的生态化的花园景观，同时充分利用优越的江、山、湖、林景观资源项目特有优势，形成山水五重奏：第一重开阔大气的滨江景观，第二重碧波荡漾的湖体景观，第三重起伏延绵的运动休闲果岭景观，第四重各具特色的组团景观，第五重绿意盎然的屋顶花园和私家花园景观，将项目景观表现得淋漓尽致。这五重景观通过建筑布局，道路组织，亲水平台，园区会所，休闲步道等要素组织串联起来，形成整体有机的空间效果，为业主提供绝佳的生态居住环境。
（6）充分熟悉和了解国家、地方最新规范、标准及政策。判断一个项目规划设计方案的好坏与是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否顺利通过当地规划部门的行政审批，因此对国家、地方的最新规范、标准及政策的熟悉与了解则至关重要。该项目一个深刻的教训就是在规划设计创作过程中没有充分的了解地方标准、政策，而项目所在城市属于建筑市场管理相当规范的地域，很多地方标准、规定都高于国家的规范、标准、规定，在日照、间距、建筑面积计取、容积率计算、停车位配比与尺寸等技术经济指标方面的规定都高于国家标准，导致本以为可行的规划设计在报建审批过程中进行了反复的调整修改，进而浪费了大量宝贵时间。
（7）此外，一个成功的房地产住宅小区规划设计离不开深入的市场调查、准确的市场定位、精明的策划以及正确的决策等等，而充分的市场调查更包括房地产市场环境调查、市场需求和消费行为调查、房地产价格调查、房地产产品的调查、市场竞争调查等。总之，一个好的规划设计方案是由全方位的人力、物力、财力等多方资源在合理的时间内科学整合的过程。
通过该小区的住宅销售情况及所形成的建筑、景观实体展示情况来看，此房地产住宅小区的规划设计还是十分成功和切合实际的，不仅取得了良好的经济效益，更取得了广泛的社会效益。
二、住宅规划设计应该注意的方面
要想建设成富有特点和具有新颖性的居住小区环境，要注意一下几个方面。①提高住宅小区的容积率。采用一梯及多梯的板式住宅单元组合，随着社会进步和人们追求幸福指数的提高，板式户型因为具有卓越的空间效果和人性化设计，成为了市场的首选和提高生活品质的必然选择。合理应用能够注重板式高层注册形象的暖色调设计和合理布局道路和景观，使小区整体空间景观和小区道路相结合，建立景观通道，形成“骨架明亮、结构清晰、环境优美、空间丰富”的居住生活环境。②合理制定日照与建筑间距。日照间距对保障居民的健康和居住环境卫生、提高土地利用率有着举足轻重的作用。确定合理的日照间距是设计师和科技工作者永恒的追求。一般情况下都是采取按照正午12 时太阳高度角和按照正午前后获得连续的规范日照时数为依据来获得日照间距。增加建筑层数，是加大建筑间距的首选。③科学规划住宅区内空间形态。住宅区内空间形态与城市空间密切关联，对居民生活和城市形态有着重要的影响。所以，科学规划住宅区内空间形态是改善居民生活空间和城市空间的重要组成部分，在住宅小区规划设计中有着非常重要的地位。④合理开发利用地下空间。经济社会迅猛发展，城市人口对各种设施的需求不断增强，导致了城市用地的紧张。而住宅小区是城市的主要用地者，所以无论是政府还是开发商对城市地下空间的重视越来越强，因为地下空间资源可以缓解用地紧张，地下空间成为了现代城市空间发展的方向之一。但是，虽然地下空间开发可以大量节约土地资源，增加住宅小区的容纳力，但是对它的开发也不能是盲目无限制的。因为地下建筑物建成之后，要想再对其进行改造或者改建，难度就会变的很大，也不可能恢复到原来状态，有很强的不可逆性。所以，对地下空间进行开发之前，要利用现在科技手段对地下空间资源和需求状况进行分析，以求科学合理的开发利用小区地下空间资源。⑤住宅单体的建筑设计。在对住宅单体进行设计时，要综合考虑小区容积率、日照间距、建筑间距、空间形态、地下资源等一系列方面，方便居民日常生活和参与各项社会活动。
结束语
从原始地形地貌的利用、产品形态布局与社区配套的选取、建筑设计、景观设计及政策规定的研究等方面对如何形成高标准、高品质住宅小区规划设计方案进行了探讨，表达了观点，提出了自己的见解，但是作者深知，高品质的住宅小区，最根本的是以人为本，只有满足了住户的需求、方便了住户的生活、提高了住户的生活质量，才算是高品质的住宅小区规划设计真正地落在了实处。
参考文献
[1]向鹏程；朱海东.房地产住宅小区规划设计的主题与文化 2015.3
[2]汤学东.房地产住宅小区总体规划设计分析 2017.6
[3]周本勇.房地产住宅小区生态环境规划设计2016.9
论文作者:许惠舒
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第21期
论文发表时间:2018/11/20
标签：住宅小区论文; 景观论文; 规划设计论文; 项目论文; 建筑论文; 空间论文; 房地产论文; 《建筑学研究前沿》2018年第21期论文;