惠州市规划设计研究院 广东 惠州 516001
【摘 要】对惠州市区范围内的五星级酒店进行市场分析，得出供需关系后，对惠城、惠阳、大亚湾、仲恺的五星级酒店进行科学预测，提出相对应的发展策略。
【关键词】酒店；需求量预测；布点；策略
引言
改革开放以来，惠州市社会经济和城市建设取得了长足的发展。惠州市地区生产总值（GDP）由1977年的6.5亿元增长至2008年的1290.4亿元，年均增长率达18.61%。作为中国优秀旅游城市，惠州市1997年至2008年的11年间旅游总收入、接待过夜旅游者两项指标年均增长率分别为32.98%和22.72%。但目前惠州仅拥有康帝国际酒店、罗浮山嘉宝田国际度假会议酒店2家已评的五星级酒店。然而截止2008年，广州拥有8家五星级酒店，深圳拥有10家五星级酒店，东莞拥有18家五星级酒店。与周边城市相比，惠州五星级酒店的建设较为滞后，也与区域经济发展水平不相符。
一、惠州市酒店业发展阶段分析
1、1978年前的缓慢发展期
改革开改以前，惠州市旅游业尚未起步，接待游客数量较为有限，这一时期惠州仅有几家招待所饭店，尚未出现星级酒店
2、1978～1999年的初步发展期
伴随着改革开放，惠州市在社会经济、城市建设、旅游业等方面均取得了长足的发展。1999年，全市星级酒店总量达到14家，但多以三星级以下的低档次酒店为主。
3、2000年以来的繁荣发展期
2000年是惠州酒店业发展的分水岭，星级酒店数量在该年度出现快速的增长，由1999年的14家翻了一番，达到2000年的28家
截止2009年，惠州市已拥有2家五星级酒店，11家四级星酒店
二、惠州市星级酒店发展中存在的问题
1、星级酒店总量在全省处于中游水平
2008年惠州市星级酒店总量63家，仅占全省星级酒店总量的5.4%，在21个地级市中位列第6位，与广州、深圳、东莞等周边旅游业发达城市存在着较大的差距
2、四星级以上酒店所占比例偏低
2008年，惠州市四星级、五星级高档次酒店总量为11家，仅占全市63家星级酒店的17.46%，这一比例不仅远远落后于东莞（45.45%）、深圳（26.57%）、江门（25.00%）、汕头（23.81%）、中山（22.50%）、佛山（21.88%）等城市，甚至未达到全省21.12%的平均水平，在所有地级市中排名第12位。
3、经营规模普遍偏小
客房数超过300间的大型酒店只有2家，约占星级酒店总数的3%；客房数在201～300间的中等规模酒店只有2家，约占3%；客房数在100～200间的较小规模酒店有31家，约占46%；客房数小于100间的星级酒店最多，有32家，约占48%
三、惠州市区星级酒店的分布及特征
1、地域分布较为均匀
以四星级以上酒店（包括已评、未评、在建三类）为例，惠城区拥有12家四星级以上酒店，占总数的54.54%；惠阳区拥有5家四星级以上酒店，占总数的22.73%；大亚湾区拥有3家四星级以上酒店，占总数的13.64%；仲恺区拥有2家四星级以上酒店，占总数的9.09%。
2、各片区星级酒店定位较为鲜明，经济效率整体较好
惠城区是惠州市的政治、经济、文化中心，拥有市区一半以上的星级酒店，且结构体系较为合理。既有高档次的五星级酒店，也有经济型的商务酒店和中低档次的星级酒店，基本能满足不同消费能力的需求。
惠阳区和仲恺区工业基础较好，近年来依托邻近深圳、东莞的区位优势，商务旅游和休闲娱乐旅游取得了较快的发展。两片区的酒店数量以及床位数逐年增加，经济效益普遍较好，已形成星级酒店、商务酒店、娱乐酒店等各类酒店集聚的态势。
大亚湾区以发展滨海度假酒店为主，近年来发展速度有所加快。
四、惠州市酒店业布局的影响因素分析
1、人口密度对酒店业布局的影响
惠州市区现状星级酒店集中分布于惠城区的桥西、江北、河南岸以及惠阳的淡水，这些地区均为人口密度较高的地区，也是现状酒店布局较为密集地区。由此可见，人口密度因素与酒店布局间的相关性较为显著
2、经济因素对酒店业布局的影响
从人均GDP的分区情况可以看出，惠环、陈江、大亚湾的人均GDP最高，新圩、惠环次之，潼湖、横沥、平潭、马安、良井、永湖等地区的人均GDP却处于最低的层次。
从叠加图来看，惠州市区四星级以上酒店与人均GDP间存在着一定的相关性。
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3、交通区位对酒店布局的影响
从酒店的分布与交通线之间的关系来看，惠州市现状四星级以上酒店主要沿惠州大道、仲恺大道和惠南大道分布，轴向分布特征明显，
4、旅游业及景区因素对酒店布局的影响
（1）、惠州旅游业发展状况
惠州市地处珠三角城市群的东部，是联系珠三角东部和粤东地区的区域交通枢纽和重要节点，区位优势明显。惠州市旅游资源富集，层次多样，集观光旅游资源、度假旅游资源、商务旅游资源和文化资源于一身，具备开拓休闲度假旅游、城市旅游、会展/商务旅游、文化旅游以及整合新型生态旅游的潜力，并得“中国优秀旅游城市”称号。
2008年，惠州市接待过夜旅游者807.66万人次，全年旅游业总收入96.55亿元，两项指标分别占全省的4.99%和3.59%。
（2）、旅游景区对酒店布局的影响因素分析
旅游景点由于其自身的特色，加之周边生态环境较为优良，为五星级酒店布局的理想区域。从惠州市现状四星级以上酒店的分布情况看，多数依托市区主要景点布局，其中东江、西湖、区域性山体和温泉资源所在地为酒店分布较为集中的区域。
五、五星级酒店需求量测算
旅游分析法测算，根据《惠州市旅游发展总体规划2008-2020》，至2020年到惠州旅游的游客数量约达4000万人次/年。
技术指标取值：过夜人数占旅游人数的比例取45%；入住五星级宾馆的过夜人数比例取13%；五星级酒店客房出租率60％；五星级酒店规模按每座300-400床位计算。
计算方法：
2020年惠州市年旅游人次：4000万/年
其中过夜游客数：4000*45%=1800万人次/年
入住五星级宾馆人数：1800万*13%=234万人次/年
五星级酒店实际床位数：234万÷60%=390万人次
五星级酒店平均每天接待人数：390万人次÷365=10685人次
五星级酒店总数：10685人次÷400床位/家=36家
10685人次÷300床位/家=27家
根据以上测算方法，到2020年，惠州市五星级酒店数量在27-36家。
六、各片区五星级酒店需求量预测
根据各片区的（生产总值、户籍总人口、人均GDP、人口密度）几项指标，根据其权重关系，由此计算出各片区的五星级酒店数量。
惠城区：是惠州市的政治、经济、文化中心，住宿业以商务酒店为主，既有高档次的五星级商务酒店，也有经济型的商务酒店和中低档次的星级酒店。惠城区五星级酒店需求量为9-13家，考虑到惠城区为惠州市的政治、经济、文化中心，因此将惠城区的五星级酒店需求量在预测基础上上浮30%左右较为合理，即至规划期末惠城区五星级酒店需求量为12-17家。
大亚湾区：以发展海滨度假酒店为主。目前以中低档的海滨度假酒店为主，高档次的度假酒店偏少。大亚湾区五星级酒店需求量为7-10家，惠阳区：商务旅游和休闲娱乐旅游发展迅速。惠阳区酒店数量以及床位数逐年增加，经济效益普遍较好，已经形成星级酒店、商务酒店、娱乐酒店等各类酒店积聚的态势。惠阳区五星级酒店需求量为5-7家，仲恺高新技术开发区：以发展商务酒店为主，目前酒店数量不多，还不能满足各种类型的商务客人的需求。仲恺区五星级酒店需求量为5-7家。
七、发展策略
1、倡导特许经营，引进国内外投资
倡导特许经营等管理方式，引进国内外投资，尤其应重点引进国际知名饭店管理公司（如喜来登、希尔顿、朗廷集团等），运用国际先进的酒店管理技术，加速惠州酒店业与国际接轨。
2、引导差异化定位，避免恶性竞争
通过科学的政策引导和合理的酒店定位，促进差异化竞争和特色化经营。并努力发挥星级酒店行业协会的功能，共享行业信息，引入行业预警机制，促进本行业的科学、健康和可持续发展。
3、结合城市建设，整合现有资源
将五星级酒店建设与旧城改造、房地产开发、自然生态资源的合理利用相结合，不要单纯的为了建设而建设，而要结合城市建设，在整合各类现有资源的基础上，推进五星级酒店的建设工作。
4、完善用地及基础设施配套
五星级酒店用地应享受类似工业园区用地“三通一平”的同等待遇。此外，还用加强道路、给排水、电力、通信等基础设施和市政公用设施的配套工作。
5、严格遵守相关的法律、法规及政策。
五星级酒店的建设应严格遵守相关的法律、法规及政策。如大亚湾笔架山、铁炉嶂建设五星级酒店的建设，应根据《森林公园总体设计规范》，宾馆、饭店、招待所、休养所、疗养院、游乐场等永久性大型建筑，必须建在游览观光区的外围地带，不得破坏和影响公园景观。
6、五星级酒店的布点应遵循市场调配。
五星级酒店的布点应遵循市场、投资商的行为，结合土地的利用情况，本规划五星级酒店的布点可根据市场发展的需求做适当位置上的调整。
参考文献：
[1]周群群.惠州市星级饭店的空间布局及其影响因素分析[J].广东技术师范学院学报，2009（08）
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[3]黄彦婷.周春林；苏州市区星级饭店结构与空间布局研究[J].江苏商论，2009（05）
[4]张玲.广州市星级饭店空间布局分析[J].社会科学家，2007（02）
论文作者:黄广森
论文发表刊物:《低碳地产》2016年第10期
论文发表时间:2016/9/1
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