中小型物业管理企业资产运营模式研究
陈 鑫
（广东公诚设备资产服务有限公司，广东 广州 510630）
摘 要： 随着我国社会经济的不断发展，中小型物业管理企业面临着新的挑战以及发展机遇。本文立足于提升中小型物业管理企业核心竞争力，对其资产运营模式进行了相应探讨，以期为相关从业者提供可靠参考。
关键词： 中小型物业管理企业；资产运营；核心竞争力
长久以来，我国中小型物业管理企业发展模式、运作模式都较为传统。中小型物业管理企业作为现代管理企业，在市场竞争越发激烈的当下，亟需改变自身的发展经营模式，提升自身的经济效益。传统的中小型物业管理企业资产运营方式日益僵化，已经不适用于当前的资产发展情况。物业管理本身属于微利行业，依靠收取物业费的运作方式已经难以维持生计，进一步发展更是空口白谈。因此，中小型物业管理企业想要提升经济收益，实现现代化发展，就必须调整企业资产运营模式。
一、我国中小型物业管理企业运营中的现存问题
1.创新意识滞后
长久以来，我国中小型物业管理企业创新能力都比较差，中小型物业管理企业在现代企业竞争热潮中始终处于弱势地位，在当前的社会经济环境下面临的问题远多于发展机会。中小型物业管理企业创新意识滞后主要体现在以下几个方面：第一，中小型物业管理企业员工综合素质较低；第二，中小型物业管理企业缺乏现代化服务意识，诸多中小型物业管理企业都是从计划经济体制下的房屋行政管理机构转来，他们对服务行业的了解不够透彻，缺乏为业主提供服务的现代化理念；第三，中小型物业管理企业普遍缺乏先进的技术以及管理方法，房屋设备管理、维修、养护、环境美化涉及到的内容较多，范围较广，而中小型物业管理企业受诸多客观因素影响，如资金、人员等，在技术层面上存在诸多问题；第四，中小型物业管理企业品牌塑造意识比较差，服务质量有待提升，服务稳定性以及一致性不能落实[1]。
与去年的调查相比，其他变化仅有CPA报道的AB Smithers北方木制品公司倒闭。这家工厂在我们去年的名单中仅显示9.7万m3的年产能。
2.管理能力较差
目前，多数中小型物业管理企业向居民提供的服务可大致分为两个类型：第一，针对设备的维修管理，对卫生消防安全的管理；第二，小区内部管理，各项公共物资的协调[2]。但是，目前多数中小型物业管理企业只是高举“业主是上帝”的大旗，在实际工作中却没有体现出应有的服务意识，管理服务能力较差。中小型物业管理企业为业主提供的是无形的服务，服务理念的现代化程度，直接决定了其管理质量、服务质量，决定了中小型物业管理企业未来的发展空间，而在滞后的服务理念影响下，其管理能力也显得不尽人意。
1.6.2 统计分析 将可能的预后影响因素纳入SPSS 19.0进行统计分析，并将统计分析结果定义为以P＜0.05为有统计学意义，以P＜0.01为有显著统计学意义。
二、物业管理和资产运营融合的实际价值
1.物业资产运营内涵
首先，实现对住宅小区商户、停车场的有效运营。中小型物业管理企业通过在住宅区规划高质量的商铺，然后以出售或者外租的形式运营。一方面能够为居民提供更为丰富的配套设施，并且物业管理企业还能够对承租人提出一定的要求，规范其经营行为，提高整体服务水平，为居民构建更为优质的生活环境；另一方面，中小型物业管理企业通过规划更安全、规范的高质量停车场，通过合理的运营方式，通过租赁、出售的方式来获取经济利益。
2.物业管理企业不动产运营措施
资产包含无形资产、金融资产、不动产等，物业资产运营则主要为不同产运营，中小型物业管理企业通过对不动产进行维护、运营，达到获取经济利益的现实目的。总的来说，物业管理企业资产运营可分为两种方式：第一，组织管理视角下的资产运营，组织物业管理企业所持有的不动产，采取长期运作的模式来获取经济利益；第二，投资经营视角下的资产运营，对房地产进行投资，从中获取经济利益。
其次，中小型物业管理企业加强对持有商业楼宇的管理运营，商业楼宇是中小型物业管理企业持有的重要不动产资源。物业管理企业要合理利用商业楼宇，通过充分的市场调研，实现对商业楼宇的合理租售。另外，中小型物业管理企业还可利用这些商业楼宇，自主打造商业品牌，构建一体化的全面服务。
“微利”是中小型物业管理企业发展举步维艰的主要因素，而想要克服该困境，就必须朝着资产运营管理的方向发展。近几年，我国部分先进的大型物业管理企业已经开始逐步探索物业管理企业的资产运作模式，并且在实践中取得了阶段性的成果。物业管理企业在资产运营上有着先天优势，可以利用物业管理企业现有资源开展资产运营工作[4]。一方面，物业管理企业开展资产运营管理业务，能够有效拓展物业管理企业的服务内容，扩大其服务范围，能够更好地为业主服务；另一方面，物业管理企业开展资产运营管理，能够丰富物业管理企业的经济增值点，为其创造出更多的经济利益收入渠道，进而让物业管理企业能够突破长久以来限制其发展的“微利”困境。
观念创新是服务水平提高、经济收益提升的现行主导，是中小型物业管理企业实现现代化发展的基础。受传统观念的束缚，不仅物业管理从业者对物业管理的服务性质没有足够认识，甚至部分业主对其也缺乏应有的了解。这种滞后的传统观念，导致一大批中小型物业管理企业不能处理管理、服务之间的矛盾，不能把握好如何为业主提供更好的服务，而许多人民群众在享受了几十年的政府福利金待遇后，对“服务商品化”现象并不能在短期内快速接受，这就导致中小型物业管理企业资产运营发展困难重重。对此，中小型物业管理企业亟需创新观念，从业主需求以及市场发展规律出发，从新的角度去审视物业服务管理之间的内在联系，通过高质量的服务业务去改变居民观念，用创新方法去解决这些陈旧的问题。
三、中小型物业管理企业发展趋势及对策
(1)企业两化融合绩效持续扩大，两化融合是企业实现长远发展的必由之路 随着企业在两化融合“人”、“财”、“物”等方面投入的不断加大，两化融合的扩大器和倍增器作用逐步显现，关键业务环节集成水平的增强能够带动企业业务效率的大幅提升。尤其在上市企业中，两化融合水平与企业价值呈正相关关系，且这一关系在大型企业中尤为显著。
1.创新观念
最后，中小型物业管理企业尽可能低提高自身服务的质量以及广度，通过高质量的服务内容，构建特色化的服务品牌，向居民提供更加便利的服务，然后再增收合理的物业服务费用[3]。同时，中小型物业管理企业可推出配套的特色化服务项目，让广大业主自行选择，通过“服务商品化”的方式来增加中小型物业管理企业收入。
2.人才建设
21世纪，人才建设是企业发展的核心，中小型物业管理企
业想要突破技术、服务、管理方面的困境，必须对人才培养、人才建设给予足够的重视。中小型物业管理企业必须正确认识到目前面临的挑战以及自身的发展定位，适当调整人才聘用方向，提高人才准入门槛，同时也要引导员工认识到自身的优势以及缺点，让其知晓如何在工作中不断成长。中小型物业管理企业需秉承“以人为本”的理念，通过岗位培训来提高员工专业水准，通过聘请高新专业人才，让其在工作中起到点带面的积极作用，同时也要引导员工做好“职业规划”，提升员工对企业的忠诚度。现代中小型物业管理企业要应用科学的方法，合理规划人才培训组织，让企业内人力、物力资源保持在最佳比例，同时也要在工作中，适当解决员工的心理问题，消除其负面情绪，激发员工的主观能动性。总的来说，现代中小型物业管理企业必须要切实的做好“选人、育人、用人、留人”四个方面的工作，才能够有效提高自身的核心竞争力[5]。
3.品牌建设
中小型物业管理企业想要在市场上站稳脚跟，必须要树立起相应的品牌形象，构建新时代品牌物业企业，构建优秀的品牌化管理小区，这也是我国目前多数中小型物业管理企业的主要发展目标。企业品牌构建最为重要的是要能够体现企业的内涵，体现出物业企业对业主的关怀以及满足。品牌构建的重点就是提高品牌在业主心中的知名度、口碑，最终使其忠诚度得到有效提升。相对来说，品牌知名度的营造较为容易，而口碑以及业主忠诚度的构建，中小型物业管理企业必须要通过高质量的服务，不断满足业主的各种需求，实现业主所关注的价值需求，让其获得物质、精神上的双重满足，从而让其产生相应的依赖感以及好感。对此，中小型物业管理企业必须要提高服务质量，树立起良好的服务形象，提高企业内部的凝聚力。在条件允许的情况下，还可通过承担一定的社会责任，来实现品牌宣传，形象构建，从而获得更多业主的认可以及支持。另外，中小型物业管理企业还要切实的探究业主需求，通过恰到好处的宣传来提高企业形象知名度，通过统一的视觉传达以及理念传播，让业主产生相应的认同感。
四、结束语
综上所述，传统的发展管理运营模式、服务观念，制约着现代中小型物业管理企业的发展。在市场竞争越发激烈的环境下，一些制约中小型物业管理企业发展的问题越发突出，因此，现代中小型物业管理企业亟需转变观念，转变自身发展模式，重视人才培养，才能够在当下的市场环境中站稳脚跟。
做好鸭圈建设。鸭圈在鱼凼之上建设，主要铺设材料为木板与竹条，顶部铺设采用的是彩钢瓦，并设置与田水相连通道，按照每只鸭0.1平方米进行鸭圈建设。
参考文献
[1]朱鸿念，宋玉涛.”互联网+”背景下物业管理企业的发展对策研究 ——以某物业管理有限公司大连分公司为例[J].辽宁经济，2018，（11）：38-40.
[2]张雯.中小型物业管理企业服务创新思考——以千禧物业为例[J].广东蚕业，2017，（12）：92.
[3]吴京华，赵琳琳，代雨宏，等.我国物业管理企业发展现状分析[J].价值工程，2018，（11）：24-25.
[4]李子阳，刘菲.匠心熔铸物业品牌，服务企业改革发展——北京公交集团物业管理发展模式初探（下）[J].人民公交，2018，（8）：76-78.
[5]李子阳，刘菲.匠心熔铸物业品牌，服务企业改革发展——北京公交集团物业管理发展模式初探（上）[J].人民公交，2018，（7）：71-72.
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