住宅政策导向与关键问题，本文主要内容关键词为：导向论文,住宅论文,关键论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1997年1月13日，北京前门饭店还在繁忙的装修中，下午4时，二楼多功能厅，建设部副部长叶如棠开始本届全国建设工作会议的新闻发言，拉开了序幕。晚上七点半，预备会开始，14日上午，侯捷部长向大会做工作报告，经过两天的分组讨论与集中交流，16日下午，各小组汇报本届讨论工作后，会议圆满结束。
侯捷部长报告回顾与展望
回顾九六年，建设部着力完成几方面工作，包括大力推进住宅建设；查处劣质工程加强工程质量管理；规范建筑市场开展工程建设项目执法监察；坚持精神文明建设；参加联合国“人居二”大会；强化宏观管理加强法制建设；实施村镇建设“625”试点工程及实施科教兴业战略等。据介绍，建筑业全年完成总产值比上年增长了4.42%，其中城市建设固定资产投资928亿元，比上年增长14.9%，住宅建设也稳定增长，全年新建城镇住宅3亿平方米，其中安居工程预计全年竣工面积将达2000万平方米。同时，各项改革也取得进展，109家大型建筑公司建立现代企业制度，其中1／3的企业进入实施阶段。另一方面，九六年工作中存在的主要问题是拖欠工程款持续增多，据26个地区7个部门统计，拖欠施工企业工程款已达582.6亿元，建筑困难加大。
对九七年的工作，会议强调，总的指导思想是，认真贯彻党的十四届五中、六中全会和中央经济工作会议精神，按照中央确定的经济工作总体要求，切实推进两个根本性转变，突出抓好发展居民住房、规范建设市场秩序、严格工程质量管理、振兴支柱产业、创建精神文明城镇等关系大局的重点问题，抓机遇、求发展、增效益、上水平，以实际行动迎接党的十五大胜利召开。在九七年重点工作中，首先直接谈到了将住宅建设培育成新的消费热点和新的经济增长点，其次才是工程建设投资效益、规范建设市场及勘察设计市场、创建文明城镇、深化建设企业改革、实施科教兴业、推进法制建设等问题。会议将九七重点工作作为待议文件之一，工作重点之一的住宅建设特别作为会议待议文件之二，由此可知，本次会议的中心议题是住宅建设。
大会分成六个小组讨论侯部长工作报告，包括华北与东北地区的一组，华东与西南地区的二组、中南与西北地区的三组、国务院有关部门的四组、建设部直属研究设计及社团单位的五组及建设部直属院校公司报社出版单位的六组。在分组讨论会上，各组大都围绕将住宅建设变成“两个新热点”的主题进行。
关键问题分析
一、提出主要矛盾
加快住宅建设，培育“两个新热点”，特别是发展住宅消费市场是大会所关注的主要矛盾。大会上，建设部要求各级政府在从经济、社会发展的战略高度来认识住宅建设问题，要将住房改革与工资改革、劳动改革通盘考虑，逐步取消实物福利的住房制度，确立商品房的发展方向。建设部也将从投资结构上，鼓励普通住宅建设，进一步控制高档物业建设。
会议议题中有一个基本前提，建设部认为，启动消费市场除深化房改，发展住宅金融体系外，重要的是合理房价。记者分析，在会议中常用的语言环境中，合理房价的真实含义是清理不合理收费，减免各项税费，如何降低房价的意义。这方面，会议中强调，首先减免流通环节的税收，建设部要求应减免交易过程中居民的契税、个人所得税、土地增值税、投资方向调节税及房产税等。其次要清理建设中的不合理收费及控制商品房价格无序上涨，包括减免地价，分期支付土地出让金，同时也考虑取消商业网点建设费以及人防建设费等费用，对于道路、供排水、供暖、供电、煤气等要分清小区内及小区外不同性质的建设，公益事业的建设原则上不能摊入住宅建设成本，居民拆迁中拆迁户也应合理承担部分安置房的建设金以降低拆迁成本，对于没有法律、法规依据的不合理收费应立刻停止，会议明确提出停止住房建设过程中预征投资方向调节税、所得税、土地增值税等。
另外在强化城市规划，合理节约用地；发展住房金融体系，支持个人购房贷款；采取有效措施消化空置商品房；推动住宅产业现代化；规范中介服务行为；完善房地产法制等方面也做了强调。
记者分析，自去年七月份以来，关于合理房价，盘活存量，启动消费一直是建设部大力提倡的议题，本次年度工作会议中，这个议题再次成为关键内容，由此可见国家对解决百姓住房问题、推动产业发展、促进经济增长的决心与努力。本次会议给人的总体感觉是，新的一年里，各地有关房地产建设、销售及管理的各方面法规政策将会根据本次会议精神做较大调整，同时，应该指出，在政策调整过程中，开发商的危险与机遇是并存的。
二、减免税费问题
新年初，各媒体已经公布取消向开发商的48项不合理收费，在本届会议的新闻发布会上，对于这些费用，建设部副部长李振东谈到，全国各地仅在建设环节上，实际发生的不合理收费达60至180项，建设部房地产司司长谢家瑾补充，取消48项不合理收费是整个过程中的第一步，今后将在取消48项的基础上进一步进行清理。
李振东谈到，从计划经济向市场经济的过渡中，房地产业面临的这些问题都有其历史背景，比如，商业网点配套费就是当初计划经济体制下，为鼓励商业建设而做的一项积极措施，也收到了好成效，但目前商业市场化进程已经基本解决，再收取7%的配套费极不合理。这次没有将它列为首期48项不合量收费当中，是有其复杂性的，但建设部有决心完成这类工作。
李振东谈到在住宅价格的清理过程中，特别是在减免税费的工作中，我们要象解决农民的困难一样努力。正如记者前期专题报道分析的那样，政府方面已将控制房价做为一个紧迫的社会问题来解决了。
三、三个积极性与四方关系
李振东在新闻发布会上介绍，侯部长经常谈到，我们应该充分调动三个积极性来解决目前房地产市场上的价格问题。
其一，充分调动房地产开发商的积极性。
如果一系列政策措施的直接受害者就是房地产开发商，那必然的结果就是没有人再搞房地产开发，房地产开发的市场机制及发展进程就会打破，改革的方向会迷失。所以首先应顾及到房地产开发商的利益。这方面，谢家瑾会下对本报记者解释，有的城市政府已经考虑到将配套、质量、价格条件具备的普通标准商品住宅转换为经济适用房，向中低收入家庭和住房困难户出售，同时，经核定后在财力允许情况下，将以前未减免的税费退还给开发商，或采取挂帐的办法，在其它的开发项目中减免冲抵。一些城市已经实际运作起来了。
其二，充分调动地方政府的积极性。
地方政府收取地价及基础配套设施费用，是用于城市公用设施的建设，在城市建设计划工作中，这部分费用应该保证，减少过高取费的方案应该根据城市具体发展所需资金来制定。
其三，充分调动群众购房积极性。
房地产市场化的发展，在根本意义上是群众参与房地产消费，在这个意义上，降低商品房价格与提高国民收入是一个首要问题。
建设部准备调动这三个方面的积极性是很困难的，三方利益不一，而且各有不同程度的对立和亲和关系，在此意义上，谢家瑾认为，一段时间内一直被舆论界炒热的降低房价，在近期内难有突破，持币买房者还应丢掉幻想，抓紧购买合适的用房。而一些开发商在发表抵制降价的舆论中，将建设部与国务院的声音区别来讲，从这一点看，建设部、地方政府、开发商、购房者就形成了整个局面的四方关系。
四、几个误区
李振东在会上会下都谈到，合理房价，启动市场的宣传很多，但其中有几点必须指出的误区。
其一，房价并不是传媒中讲的那样高。
从建设部调查全国222个重点城市的情况来看，1995年底，各城市平均房价在1000元／平方米的就有124个，占总数的55.81%；1000—1500元／平方米的有71个，占31.98%；1500—2000元／平方米的有17个，占7.66%；2000—3000元／平方米的有7个，占3.15%；而3000元／平方米以上只有三个城市，它们是深圳、北京和广州，占总数的1.35%。深圳平均房价居全国第一，为5438元／平方米；其次是北京为3648元／平方米；第三广州为3347元／平方米；第四为海口仅2686元／平方米；上海排在第六位上，平均房价为2344元／平方米。这里所谓平均房价，是包括城市的远效区县的总体房价平均，并不是城市中心区平均价，因此平均房价低于多城市市区内商品住宅的价格。北京地区包括了大兴顺义等郊县。另一方面，记者了解到，从九六年的房价的情况来看，这种价位与排序的变化不大。李振东副部长认为，启动住房消费还应从推动房改，发展住宅金融，转变人们消费方面共同去做，而不能只盯着降低房价，目前大部分中小城市房价并不过高，不是启动消费的主要问题。
其二，一定程度的空置量是合理的。
从全国每年峻工量来看，目前住宅空置3600万平方米并不是一个很吓人的数字，李振东介绍说，目前空置房只占年峻工量的10%多一点。过去计划经济是分配制度，建多少分多少，永远不够分，没有空置的概念。搞市场经济了，建房后销售也需要时间的，到正式入住有一定空置量并不是大问题，关键看空置率多少。目前房地产业10%左右的空置率，与其它行业比较，并不算高。另一方面，李振东强调，全国5000多万平方米的空置房中，有3600万平方米的普通标准住宅空置，占用了开发企业和银行的大量资金，影响了金融资本的正常流动，政府要采取措施解决这个问题。
其三，并不是每个人都应该买得起房子。
建设部和国家有关部门近期经过对德国住房体系的考查，总结出不少经验，除解决存量房出售问题、启动住房消费等方面，发展住宅建设应发展住宅金融，应在继续抓好住房公积金，开展住房个人抵押贷款的同时，拓展低存低贷的住房储蓄业务。但是，并不是每个人都必须买得起房子，这方面，宣传上的工作不对。在资本主义国家，自有住房的比率也相当少，新加坡搞住房公积金那样成功，才74%左右的自有住房率，而美国仅为60%左右。因此拓展租赁市场也应该是当前的主要工作。另一方面，政府也会通过鼓励个人买房着力解决居民的住房困难，具体做法是为不同收入的人提供不同的房子，对低收入家庭提供安居工程供其租用和购买，对中等收入的人提供微利商品层供其购置，对于高收入阶层的人提供市场价的商品房等。也就是针对我们在“康居道路”栏目所划分的工资阶层、薪金阶层甚至资金阶层提供不同的房子，搞“差序格局”的发展方向。
五、北京特殊性
在华北与东北地区第一组分组会议上，北京市建委主任王宗礼先生谈到北京一些具体问题，基本上回答了北京特殊性问题。
据介绍，北京市中心的房价基本在7000—8000元／平方米左右，三、四环地区的房价在5000元／平方米左右，远郊县差不多为2000元／平方米左右，在大兴县、顺义县等地区都有1500元／平方米的房子，而且还卖不出去，相反，市中心的房子，有多少就能卖多少。从市场价格上讲，北京的特殊性是与众不同。从空置量来讲，北京目前空置商品房为70万平方米左右，而北京仅住宅建设就的峻工量就达800万平方米，实际空置率应低于9%。
从建设成本上分析，建设成本的三大块，即前期费用、工程造价和各种税费来看，北京地区最重也是最难动的就是前期费用，其中关键就是地价和拆迁费用。北京四环地区的地价每亩地就高达50万元，个别地区都在70万—80万元，首都建设又有限高规定，天安门附近不能建高楼还好理解，但崇文区改造中，天坛地区的限高根本就无法进行旧城改造。另一点，容积率偏低还有一个“一比六”的阳光照射问题。而拆迁方面，记者了解到，北京很可能就是谢家瑾提到的“拆一建五还三及四”的城市，据介绍，北京崇文区、宣武区的拆迁中，拆一公顷的土地，就要拆迁200户左右，每户按一个两居室计算，每拆迁一个平方米的土地（非楼面面积），需花费9000元的拆迁费。
关于税费方面，前期出台的48项不合理收费，北京地区几乎没有涉及到多少，而实际上，北京地区经物价局批准的有关建设方面的明文税费就多达79种，近期又要有一个文物保护方面的收费。
另一重要方面，北京已经连续几年住宅建设保持在800万平方米，但九六年的住宅峻工面积已大面积下降，下降率为23%多，但尽管这样，为发展北京住宅建设，97住宅建设峻工还量将努力保持在800万平方米左右。但资金的问题是很令人头痛的，其中，各方面拖欠建设工程款一项，北京就高达40多亿元。资金的不到位加上配套设施的不到位，已经严重影响了住宅建设的进度。
关于北京建筑业的其它方面，虽然总体形势不错，但也应该注意到几点问题，包括区别建筑业与建筑市场来认清现存的一些问题、理清建设部门具体的行政职能、加强一二级建筑企业资质的审核、推进建筑业的市场进程等方面。
记者分析，以上各方面原因，都直接减少北京城区住宅供应量，在北京强劲的需求中，特别是非个人购房的需求，所以出现北京城中心区房价高居不下的现状。
要解决北京特殊化的问题，得从特殊性上着手。