摘要：房地产物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，在城市管理中的作用日渐突出。加强房地产物业管理，有利于持续改善市民的生活环境，有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐宜居的社会氛围。深入开展房地产物业管理提质升级工作是落实城市工作会议精神、提高城市宜居性的重要举措，是改善群众住房条件、优化人居环境、提升城市管理水平的重要内容。本文对房地产物业管理存在的问题进行了分析，并提出了解决对策。
关键词：房地产；物业管理；市场经济；问题；对策
物业管理服务品质良莠不齐、专业化物业服务覆盖面较小、物业管理手段和服务内容无法满足业主多层次生活需求等问题依然存在。因此，需要加强对房地产物业的管理水平。
1我国房地产物业管理存在的问题
1.1没有将《物业管理条例》的法制落到实处
没有将《物业管理条例》的法制落实到实处，特别是对于业主不交费的行为，没有一些强制性的有效措施。尽管在《物业管理条例》中规定了业主必须要缴费的行为，但是缺少具体的措施和强制性的措施。举例来说，香港的相关文件对不交纳物业管理费的行为进行了明确的规定，如业主在转让时，必须先将管理费交清，并且还要缴纳相应年限的滞纳金，这是对业主不交费的“杀手锏”。
1.2物业管理公司服务质量不到位
般的物业管理服务，包括各项的安全保卫服务、卫生清洁服务、水电维修服务、园林绿化服务、公用设备设施的维修保养服务、停车场管理服务以及会所服务等，在履行这些服务的过程中，还出现了不能履行职责的行为，如外来人员把关不严，导致在小区里乱派广告的情况，甚至出现有家里被盗、单车丢失的现象；绿化不修剪和施肥、枯枝满树等。
1.3物业管理员工整体素质偏低，影响了物业管理费的收缴
因为物业管理总体而言，从业人才大多来自于下岗的工人、农民工等。文化水平和整体素质较低，对于物业费的收取没有相关的物业管理理论知识，更是没有收取物业费的实践经验。
2物业管理行业发展对策
2.1学法、懂法和守法
物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定内容应尽可能详尽，避免歧义。在合同订立中要明确相关服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件和纠纷处理的方式等。如新接管的别墅项目，开发销售合同中关于前期物业管理的装修条款只约定每户交纳1000元装修垃圾清运费，但按照惯例和以往经验，由于每户建筑面积不同、装修档次周期不同、产生垃圾数量不同，这笔费用是远远不够的。为了避免这种情况，在业主入住时签订相关协议，补充说明规定费用涵盖范围并重新明确具体收费标准和管控要求，避免物业在这项费用上收不抵制。在参与投标、接管项目和提供服务等各个环节中自觉执行物业管理相关法律法规，并充分运用法律武器保护自身的合法权益，切实提高风险防范的法律意识、合同意识、公约意识和服务意识。
2.2建章立制和岗位责任制
物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范能力，通过机制创新、管理创新和科技创新改进经营管理方式，提高管理水平和效率，降低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。管理中要特别注意设施设备的维护保养，禁止带病运行，彻底排除事故隐患；在施工作业现场、保洁绿化消杀等服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。
2.3妥善处理相关主体间的关系
妥善处理与业主的关系。物业服务企业在向业主提供规范、到位、满意服务的同时，应通过业主公约、管理手册宣传栏、手机移动终端等形式向业主广泛宣传物业管理的有关政策、知识，帮助业主树立正确的物业管理责任意识、消费意识和合同意识，使他们既行使好权利，又承担相应的义务，消除业主“只要交了物业费，物业就全包”的管理误区。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆比如我公司一个高档别墅小区专门为业主制定了一本《业主使用手册》，里面涵盖了所有与业主入住园区和日常生活息息相关的服务内容和工作流程，在提供增值服务方面清晰列明哪些服务是免费的、哪些是收费的并明确具体收费标准，避免业主理解异议。
2.4重视宣传
物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，树立企业良好的形象。要与政府部门、行业协会、业主大会和新闻媒体等相关部门建立良好的沟通与协调机制。在风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关协调工作，争取舆论支持，最大限度地降低企业的经济和名誉损失。
2.5物业管理人员同时要加强对物业管理行业的督导，强化行业自律
一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，提出可行性的解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。
二是依法制定物业管理道德规范、物业管理行业的服务收费标准，使企业按能够照行业管理制定的标准去执行，这样便规范和约束了物业管理企业的行为。
三是必须要规模化经营。通过推行企业规模化经营，创造业主和物业管理公司双赢的局面。
四是大力开展培训工作。
五是完善物业管理收费法制环境，促进物业管理向前发展：
①行业主管部门利用政府机关的权力，制订切合实际、可操作较强的法律条文和规章制度，为惩罚业主不交费的行为，提供法律依据；
②一定要推陈出新，与政府职能部门的积极配合，建立物业管理收费的行政保障手段和机制。
六是创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果：
①要通过制订科学、合理的制度，奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；
②要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为“先听取意见，改善服务再收费”。
七是完善小区“造血”功能，为物业长效管理提供动力之源：
①根据物业管理成本大，收费低的实际，建议物价部门提高收费标准；
②要拓宽渠道，增加物业企业的收入来源。
2.6加强政策资金扶持，营造良好创建氛围
完善物业专项维修资金使用的相关政策措施，对于共用部位、共用设施设备维修保养到位的星级物业管理小区，加快办理专项维修资金的使用手续，并按规定全额负担维修费用支出；对于失修失养严重的非星级物业管理小区，由管理该项目的物业服务企业按物业服务合同的约定承担相应的法律责任。各级财政部门加大支持力度，适当安排社区物业管理提质升级启动资金和扶持资金，对成功创建星级物业管理小区、居住区或星级物业管理全覆盖社区的相关单位和个人给予一定额度的物质奖励。
2.7培养专业化人才
设置物业管理企业进入标准，明确行业准入的相关规定，从根本上提高我国物业管理企业水平。有效发挥品牌效应，加强对资源的集约化管理，进而为物业管理的发展提供重要支撑。
3结语
总而言之，进行物业管理的目的，在于通过物业服务的提供而让业主的生活更为和谐、文明、环保、安全、健康和舒适。我国的房地产物业管理，应不断向专业化、综合性进行转变，管理与服务的内容应涵盖物业建设和使用的全过程。随着人民生活水平的日益提高，其物质文化需求也在不断上升，要做好物业管理就必须逐步实现“规范化”服务，不断地促进我国房地产物业管理向着持久、稳步的独立行业发展。
参考文献：
[1]赵阳.浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].吉林建筑大学学报，2015.
论文作者:张玉金
论文发表刊物:《基层建设》2017年第12期
论文发表时间:2017/8/24
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