建立与完善我国房地产住宅金融市场，本文主要内容关键词为：金融市场论文,住宅论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006—6152 （2000）02—0046—04
一、房地产市场供需现状分析
1998年，政府取消了福利性实物分房制度，我国的城镇居民住宅供给体制开始向市场化推进，越来越多的住宅进入了房地产市场，当时舆论界普遍认为1999年的消费启动点及新的经济增长点将是城镇居民住宅消费市场的启动与发展。同时，政府也出台了一系列措施支持房地产住宅消费（如《个人住房贷款管理办法》），1999年已过去了，但房地产住宅市场并未真正成为国民经济新的增长点与消费启动点。
从目前房地产住宅市场的现状来看，一方面大量的空置住宅不能进入有效消费市场，积压较为严重，到1998年底积压商品房面积达8000万m[2]，且1999年新开工的经济适用房施工面积1.35亿m[2]，而我国目前城镇居民的人均住宅面积仅为英美等国的1／3，还有325 万户城镇居民人均居住面积不足4m[2]；另一方面，1998年底， 我国城镇居民储蓄存款余额高达5.34万亿元，相当于GDP的60%以上， 这意味着我国居民存在着潜在的对住宅需求的货币基础，但没有转化为有效需求。
从经济学角度来看，一个供需大体均衡的市场，其价格水平应为供需双方均能接受的价格水平，由于我国城镇居民的收入水平一时不会有大的变动，相对较稳定，可以认为，对房地产住宅的需求价格水平，也就是住宅消费者能够接受，或者说承受得起的价格水平也较为稳定，变动较大的是房地产住宅的供给价格水平。目前的实际情况是，我国的住宅价格水平普遍偏高（据世界银行统计，住宅价格与家庭年收入比保持在3～6倍之间，居民才有足够的购房支付能力，而我国大中城市的普遍商品房价格与家庭年收入之比在16～18倍之间），造成价格水平偏高的原因主要有两个方面：一是售价包含了许多不合理因素，如将城市基础设施建设费，水电、供暖、燃气费等打入房价，同时，将一些建设住宅配套设施的商店、学校、幼儿园、人防设施等费用也打入房价。一些部门对房地产业的不合理摊派、收费均被房产商计入房价，使得房价水平居高不下。二是由于1992～1993年的房地产热潮，使得大量房价存在泡沫现象，由于价格刚性的制约，房价易涨不易跌，据统计，1988～1995年，全国商品房平均售价年均上涨19.8%，而同期商品零售价年均上涨12.1%。全国城镇居民家庭收入年均上涨17.9%，房价上涨明显偏高。1997年国家为推进房改，决定降低房价，而有些企事业单位为赶在房改之前突击分房，大量购置商品房，房价又被抬上去了。
二、对策研究
要想解决房地产住宅市场供需失衡问题，除了降低房价，使之降到一个合理水平外，还需借鉴西方国家的成功经验，大力发展房地产金融，建立和完善按揭贷款一级市场和二级市场，增强城镇居民的购买力和银行的贷款力，促进房地产住宅市场的繁荣。
1.按揭贷款——居民住房需求实现机制的最佳形式
在房价与居民平均收入比从16～18倍下降到一个合适的值后，城镇居民特别是青年人要想一次性拿出一大笔现款购房一般仍是不可能的。根据英、美等国房地产住宅市场发展情况及成功经验来看，金融业的参与对实现住宅商品化起着重要作用。金融业、参与房地产住宅市场的重要内容之一是住宅按揭信贷制度的形成。
按揭贷款市场即房地产金融一级市场，购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构（主要是各商业银行）申请贷款，银行对按揭人进行严格审查，其中主要审查贷款与房价比（称为按揭比例）、还款收入比及申请人的信用记录，审查合格后发放贷款，以后，按揭人按合同规定的期限，每月分期偿还利息和本金。
近几年我国商业银行已开办了固定利率按揭贷款，这与我国目前的固定利率制度相吻合，但由于工具单一，按揭比例过低（一般不超过70%，如建行的按揭比例为50%），且由于涉及到银行资产的安全性、流动性和盈利性，一般期限较短，每月还款额较高，对一般家庭来说，承受力仍过大，对刺激住宅需求和活跃住宅市场的作用不大。鉴于此，金融业应提高按揭比例（比如英、美等国高达80%～90%），同时，应根据普通住宅需求者的具体情况，按揭贷款还款期限也应多样化，如美国的按揭贷款还款期限，既有短期的（5～7年），又有中期（10～15年）和长期的（15～30年）。另外，随着我国金融改革的发展，还可采用可调利率按揭贷款工具，并针对不同的人采用诸如按价格水平调整的按揭贷款，累进还款，分享增值和反向年金等按揭工具，逐渐丰富和完善按揭贷款一级市场，使住宅消费能够真正发挥其扩大内需的作用，成为国民经济新的经济增长点。
2.房地产金融二级市场
房地产金融一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债，储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住宅按揭贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大，另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约新产生的利益超过违约所产生的损失时，就会产生信用风险。由于上述原因，银行开办住宅按揭贷款业务的积极性不高，因此要提高银行的积极性，参照国外成熟的作法，就是实行住宅按揭贷款证券化，发展房地产金融二级按揭市场。
房地产金融二级按揭市场是将金融机构的资产——按揭贷款做成资产库，经证券化处理后成为称为转手证券的抵押证券，并发行于供投资者买卖的市场。
房地产金融二级市场对银行化解困境的作用：（1 ）有效地分散和转移风险，
以住房按揭贷款为担保发行转手证券（pass-
throughsecurity）后，集中在银行的按揭贷款风险被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受的范围内。由于转手证券是以一组房地产的组合所对应的住宅按揭贷款集合为标的物，是一种住房按揭贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就被分散了，使得损失得以减少。（2）提高资产的流动性。 转手证券在二级市场上可以很快变现，因而银行面临的流动性约束不复存在，放款期就可大大放宽，这样银行既摆脱了流动性约束，又可通过持有转手证券而保证收益。（3）解决了银行长期资产与短期负债不匹配的矛盾， 为银行获得长期稳定的资金来源提供了渠道。首先，银行出卖其住宅按揭贷款给发行机构获得资金，也可在二级市场上转让持有的抵押证券获得资金。其次，理论表明：金融工具越丰富，储蓄向投资转化也越充分，资源配置效率就越高；转手证券发行越多，用以发放按揭贷款的资金也就越充分，一级市场就会越活跃。可见只有有了二级市场，使按揭贷款证券化，才能使房地产金融一级市场更活跃，从而激活房地产住宅市场，解决房地产市场的供需失衡问题。
3.我国房地产住宅金融市场的模式
根据我国的国情，工、农、中、建等商业银行和人保、太保、平保、泰康四大保险公司均属国有，可把转手证券发行机构和有关的保险机构的功能授予四家商业银行和四大保险公司，这样，中国住宅金融市场模式可设计如下图：
中国住宅金融市场模式图
三、结束语
针对目前房地产住宅市场存在的问题，通过建立和完善房地产住宅金融市场，提高住宅消费者的购买力，使潜在需求转化为有效需求，从而激活房地产住宅市场，可以在一定程度上解决房地产市场供需失衡问题。房地产住宅市场的繁荣有助于进一步扩大内需，带动相关产业的发展，从而拉动经济增长。因此要想使房地产业真正成为新的经济增长点，政府应采取措施，降低房价并大力发展完善房地产住宅金融一、二级按揭市场，以使房地产住宅市场繁荣起来。