从经济周期波动看96年房地产市场走势，本文主要内容关键词为：市场走势论文,经济周期论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
〔编者按〕从对中国经济周期波动的分析入手，来看待中国房地产市场发展趋势，是目前房地产理论界对我国房地产市场分析的一个很引人注目的角度。众说纷纭之中，确有许多需共同探讨的问题。在此，刊出本文，供业内人士参考与讨论，欢迎来信来稿发表各自见解。
众所周知，房地产业是国民经济发展的“寒暑表”、“指示剂”，国民经济的发展水平、速度、规模、周期波动的振幅、频率等决定着房地产业发展的水平、速度、规模及其周期波动的振幅和频率。因此，从国民经济周期波动的趋势可以间接预测房地产市场走势。
一、宏观经济周期波动
改革开放以来，我国经济增长速度相当高。据统计，1979—1994年期间，我国国民生产总值平均增长率为9.8%（《中国统计年鉴1995》，P20）。但是经济发展的波动性也很强，1978年以来已经出现四起四落，若以GNP年增长率作为经济增长率，可以绘出经济增长波动曲线图。 样本年为1978—1994年。从1978年至1981年是收缩期，大约经历了3 年；从1981年至1984年为扩张期，经历了3年；从1984年至1986年为收缩期，经历了2年；从1986年至1988年为扩张期，经历了2年；从1988年至1990年为收缩期，经历了2年；从1990年至1993年为扩张期，经历了3年。从1994年开始收缩，据国家统计局的有关资料显示，1995年GNP 增长率预计为10%，呈持续下滑趋势，说明和上述规律基本一致。如按上述经济周期收缩期为2年的话，那么1995年将进入谷底，1996年经济开始复苏，如按收缩期为3年的话，那么1996年将持续下滑进入谷底，1997 年开始复苏。另外如果将经济周期同各次党的代表大会相对照，也就是说政治动员对经济扩张具有强烈的影响作用。（王绍光、胡鞍钢《中国国家能力报告》P102）。95年9月召开了党的十四届五中全会， 通过了《关于制订国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》，这将对经济扩张具有影响作用，并且96年又是“九五”计划执行的第一年，将增加经济扩张的可能性。因此，可以预计96年将结束收缩期出现复苏，但扩张的幅度（经济增长率）不可能很大。
二、房地产市场走势
房地产市场波动情况与宏观经济周期波动趋势基本一致。从全国商品房销售额增长率（见表2）来分析，最能说明这一点。1987年， 深圳率先进行土地使用权有偿出让，房地产市场开始复苏，1988年出现一个高潮，商品房销售比上年增长33.73%。1989 年由于政治风波的影响，房地产市场萎迷，商品房销售额比上年增长11.23%，增长下降了 22.5个百分点；1990年开始回升，比上年增长23.25%，上涨了近12 个百分点；1991年又出现下降，但落幅不明显，仅回落5.4个百分点。1992 年由于小平同志南巡讲话，房地产市场异常活跃，商品房销售比上年增长79.39%，上涨61.49个百分点。1993年又持续上升，比上年增长102.47%，上涨23.13个百分点。（1993 年下半年房地产市场由于受宏观调控的影响，已出现回落，但商品销售额的统计数字是全年的，所以没有显示出来）。1994年房地产市场不景气，销售仅比去年增长17.92%， 回落近85个百分点。这种回落的势头持续到1995年，据有关部门统计，去年1—11月份，商品房屋销售面积比上年同期增长20.1%。 另外从房地产投资增长资料也可以说明房地产市场的波动情况。1992年房地产投资比上年增长117%，1993年比上年增长124.9%，1994年比上年增长41.3%，据国家统计局统计快报表明，1995年1—11月份， 全国房地产投资开发完成1488.79亿元，比去年同期增长27%， 房地产开发投资继续回落，如果按前面预料，宏观经济1996年结束回落开始扩张的话，那么房地产市场将走出低迷，开始出现理性复苏。
但房地产市场以下几个特点应引起注意。
（1）结构调整势在必然。调整房地产投资结构， 加大住宅建设在房地产开发中的比重，不断增大与住宅建设相配套的城市基础设施的力度，以适应我国城市化加速的客观要求。这种调整已经有所表现。
（2）“双重约束”进一步加剧。 我国房地产市场受资源供给约束和需求约束双重制约，一方面土地资源尤其是耕地资源短缺，国家将严格控制土地供给（尤其是耕地）总量，加强土地审批的力度。房地产开发只能走资源节约型的发展道路，充分利用城市现有土地，进行城市用地结构的优化和调整，提高土地利用效益。另一方面，房地产市场潜在需求大，但有效需求不足，主要原因是没有金融部门提供购房贷款，居民尚无力购买商业房。因此应采取“双轮驱动”战略，一方面加速国内金融业与房地产业的融合，加大住房按揭的力度；另一方面，积极引导外资投向，开发经济适用的居民住宅。不断深化住房制度改革，促使存量地产流动。
（3）城市化加速对房地产及配套基础设施的压力越来越大。
（4）居民消费结构的转变，对房地产市场的回升有推动作用。 据统计，1994年个人购买商品住宅占商品住宅销售的54.66%，比1993 年上升5.9个百分点。
表1 GNP增长率表(1978-1994)
年份1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986
增长率 11.0% 7.6% 7.9% 4.4% 8.8% 10.4% 14.7% 12.8% 8.1%
年份1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995*
增长率 10.9% 11.3% 4.4% 4.1% 7.6% 12.8% 13.4% 11.8% 10%
*为估计数
表2 全国商品销售增长情况
年份
19871988198919901991199219931994
销售额 110.09 147.22 168.75 201.89 237.86 426.59 863.71 1018.49
增长率 33.73
11.23
23.25
17.85
79.34
102.47 17.92
资料来源：《中国统计年鉴1995》整理计算