董文烨 张琛
温州市经济建设规划院 325000
摘 要：房地产项目的开发是一项非常复杂的工作，其中包含了许多方面的内容和要点需要我们注意，而可行性研究报告如何编制、又该怎样保证其准确度，一直以来都是我们研究和探索的重要课题之一，可以说这决定着房地产项目的最终开发质量。这篇文章主要以房地产项目可行性报告编制的一些主要节点为分析的对象，提出了资产保全等原则，而后对房地产项目评价的重点难点和评估方法加以探索。
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评价方法
引言
进入二十一世纪以后中国的经济水平不断取得新的发展，城市化进程持续推进，在这种情况下住房建设以及房地产开发事业迎来了发展的全新契机，房地产项目的开发质量不仅仅关系着业主的居住体验，更是关乎到中国社会经济发展健康与否，本课题的研究具有突出的现实意义。
1房地产项目可行性研究报告中的相应原则
1.1保证计算项目的物资出入相等
可行性研究报告的编制是有诸多标准的，其中对于生产型项目的报告编制有独特的的要求，必须要对整个生产流程中涉及到的各部分元素加以初级的恒定计算。严格的按照质量守恒定律，确保最开始投入到生产系统中的物资的质量与最终输出的产品以及废料的质量相同，严格按照质量守恒定律，在可行性研究报告中对各部分的物质资料进行仔细的估算，从而保证可行性研究报告的精确性，把生产系统处理前后的物料和产品的质量加以确认。
1.2确保资金与工程量的对应
投资项目可行性研究报告的编制不是一项孤立存在的工作，它往往和课题研究以及发展研究相联结，二者之间的区别也是比较明显的，投资项目所说的是能够精准的标明初始和结束的投资活动，是一种有针对性的投资。编制可行性报告的时候如果该项目是投资项目，那么就需要在规定的时间之内，找到高质量的建设计划，对囊括的建设标准、建设规模等等也要求能够互相联系。在具体的工作中我们发现很多情况下这一原则很难得到落实，仍旧存在许多不足之处有待解决。第一，具体的工程建造方案和可行性研究报告存在一定的出入，与可行性研究报告的区间出现冲突，这样一来显然是缺乏合理性的，工程建设方案无从得到实现。第二，可行性研究报告中对各项目的费用进行了划分，然而在建设方案中工程内容和工程量比较模糊。最后，项目的可行性研究报告中，把一系列的工程施工内容规定的非常清晰，然而工程的施工时间和施工量没有提及。
1.3资产保全原则
投资估算，顾名思义指的就是以多方面的数据信息为基础，进行的一种对投资项目方案设计进行分析、而后对本项目的实际需要投资款进行估算的造价活动。在活动中，项目自身的工程费用、设施设备的安装、硬件设施的购进等等一系列的内容共同构成了我们所说的房地产项目投资费用。在进行投资估算的时候，最重要的一个原则就是必须要严格遵守资产保全这四个字，也就是说在房地产项目开发过程中所有的资金要素都必须要以资产形式存在，以有形资产和无形资产进行划分。
2房地产开发项目评价的特点和难点
2.1房地产开发项目的特点
房地产开发行业的综合性较强，涉及到的内容比较复杂，在一般行业特点的基础上，还有着其他特点，例如需要投入的资金更多、生产过程复杂而且风险更大以及受到环境的影响比较严重等。房地产开发不同于一般建设项目投资的先投资后生产的方式，而是将生产过程融入到投资过程中，所以，房地产开发项目没有其他环节需要投入资金，各项产品的总成本费用就是房地产开发的总投资。根据相关的制度规定，房地产开发过程中，成本与经营需要的费用的总和就是房地产开发项目的总投资。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产开发投资项目中，财务效益通常可以以销售收入以及财务费用进行概括。我们在实际的工作中一般都会以房地产项目开发工作方式的差异作为分类的标准，房地产开发经营主要可以分成销售、出租或者是租省、租售等混合型的经营管理方法，和普通的项目建设投资有所差别的一系列要点，就是我们在进行房地产项目开发评价的时候必须要考虑到的关键点。
2.2项目评价的难点
通过实际的工作和实践我们不难发现房地产项目的开发始终都是一个极其复杂的、难以理清的工作，其之所以具有如此的复杂性，最主要的原因可以从几个方面理解。房地产项目开发是关乎到国计民生的大事，所以党和国家对其管控往往都非常严格，政策的变动很可能给房地产项目贷款巨大的影响，作为一种周期较长的开发项目，房地产工程的建设在存续期间很容易经历一些政策上的变动，这样一来进行项目评价的难度就大大的提升了。另外，房地产项目开发离不开土地的竞标，而土地方面的操作中很难保证公开透明，这也给房地产项目评价带来了一定的阻碍。
3房地产项目评价的内容与方法
3.1制定设计评价指标
房地产开发项目的设计评价十分重要，我们必须要从多方面进行立体化的考虑和分析，真正的对各个部分的要素进行统筹管理和共性控制，将项目的使用功能不断的改进。项目设计的过程中，往往涉及到许多方面的内容和因素，建筑施工、结构稳定性、防火设计等等都需要综合性的考虑才能最终保证设计水准。建筑方案的设计必须要对项目整体的建设思路、建筑创意、平面美感等加以综合考量，严格按照房地产项目的定位进行设计，持续的提升建筑的应用实效性。
3.2对项目开发工作的综合性评价
项目建设的条件和一些硬性要求是我们必须要考虑的，在此基础上我们还需要考虑到房地产项目的财务方面。房地产项目开发的评价十分复杂，财务评价是其中最不可忽视的一个部分。所谓的财务评价，指的就是以现行的财税体系作为基础，对房地产项目财务收支情况进行分析，并且以分析结果体现出其盈利性、清偿能力以及资金稳定性等等，最终明确房地产项目是否具有财务方面的可行性，及时的考虑到可能出现的风险和不安因素。而综合性评价，指的则是以社会效益为切入点，分析其可能产生的社会经济发展效益以及相关的费用，探究房地产项目的开发是否能为社会发展带来推动力，以此判断其可行性。
3.3制定合理、系统的财务评价指标
上文中我们提到了有关于房地产项目开发财务评价方面的问题，其重要性不必赘述，而其具体进行落实的过程中需要制定一个科学的财务评价指标。在实际的工作中我们发现，许多房地产开发项目的财务评价指标的质量并不尽如人意，缺项漏项的问题十分突出，在这种情况下进行的财务评价质量可想而知。因此，我们必须要针对财务评价指标进行分析和研究。房地产项目经济数据可以分成项目设计规模、经济数据以及财务评价指标三个部分，设计规模主要就是房地产项目的面积、使用面积，而经济数据就是本次建设中总投资的数额等等，而财务评价指标则需要包括项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
结语
总而言之，房地产项目的开发从来都并非易事，想要保证房地产项目开发的经济效益和社会效益，往往都需要经过很长时间的论证和规划以及最终评价，制订可行性研究报告就是其中最重要的一个部分。此外，房地产项目评价也关乎着项目最终的开发品质。文中对此进行了简要的探索，但是其中仍然存在许多不足之处，我们在今后的工作中还需要进一步的进行探讨，为推动中国房地产事业稳步发展做出自己的努力。
参考文献
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[3]黄卫军,钟慧芹.房地产项目设计管理中设计评价的研究[J]. 价值工程，2012(31)
论文作者:董文烨,张琛
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年3月上
论文发表时间:2018/11/19
标签：房地产项目论文; 评价论文; 可行性研究报告论文; 财务论文; 项目论文; 房地产开发论文; 开发项目论文; 《中国住宅设施》2018年3月上论文;