宋涛[1]2016年在《城市土地储备体制机制研究》文中进行了进一步梳理我国城市化率水平在过去十年中以年均1%的速度快速增加,至2014年已达55%。2014年3月,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式颁布。该规划实施中的重要一环,就是实现城市发展的速度能够满足常住人口和农村转移人口就业、安居和休闲娱乐的需求,由此衍生而来的规模化用地需求也对提升土地储备体制机制的运行效率提出了更高的要求。与此同时,国家近年来倡导的转型发展战略也对当前地方经济发展中普遍存在的土地财政路径依赖提出了变革要求。在这样的背景下,有必要深入探讨现行土地储备体制机制运行中存在的障碍和问题,为土地储备体制机制的完善与创新提供理论依据和对策建议。本文站在土地储备参与主体的视角,紧紧围绕影响土地储备体制机制运行效率的叁方面关键要素展开分析:首先,运用规范分析的方法探讨了土地价格的特点与影响土地供求的因素,并运用实证分析的方法对土地储备价格的形成机制、关键影响因素和空间分布特征进行了探讨。得出的主要结论是现有土地储备价格关系存在扭曲,表现在四个方面:一是土地收购价过低,农民利益未得到充分保障;二是政府通过双边垄断攫取了过高的土地增值收益;叁是开发商基于适应性预期的土地竞买行为,导致了房价、地价的互推高涨,在新的市场环境中,面临的风险逐步加大;四是随着房价走势的日趋分化,土地储备价格间的传导机制开始失灵。其次,在深入分析土地储备体制形成背景与运行中遭遇土地财政特殊动因的基础上,系统探讨了我国土地储备体制的现状与暴露出的问题。得出的主要结论是在地方政府土地财政经济发展路径依赖的影响下,土地储备体制在运行中发生了显着异变,主要表现在五个方面:一是目标功能的偏差与错位;二是法律依据缺位与行政规制随意;叁是实施主体单一与管理组织无序;四是融资渠道方式有限;五是监督评价考核处于空白。接下来,构建博弈模型探讨了政府、农民集体与开发商等土地储备参与主体之间的博弈行为,并通过案例研究的方式分析了政府主导、政府委托开发商和农民集体自主这叁种典型的土地储备运作模式。得出的主要结论为现有以单一主体为主导实施的运作模式更多形成的仍是零和博弈,僵化的运作模式限制了非合作博弈向合作博弈的转换可能与空间。最后,在运用波特五力模型总结当前土地储备领域运行中存在的问题并研判土地储备经济发展未来“新常态”特征的基础上,从回归本位目标、打破政府垄断、扩容建设用地供应、健全土地增值收益分配机制和赋予土地供应的参与权利等五个方面提出了提升土地储备体制机制运行效率的建议。与已有的研究相比,本文的创新主要体现在:一是研究视角的创新,本文尝试站在微观参与主体和产业分析的视角,更为深入和系统地分析了土地储备体制机制运行中存在的障碍。二是研究内容的创新,本文尝试对土地储备运行全程中形成的各类土地价格进行了内涵、形成机制、关键影响因素和价格体系空间分布特征等方面地开拓性探讨,并将作为土地需求方的开发商也纳入到系统研究的框架中。叁是研究手法的创新,在土地储备价格的分析中引入了格兰杰因果检验、特征价格模型、多元回归分析等方法,在土地储备运作模式的分析中运用了博弈建模分析的方法,并尝试探索了多学科的交叉研究。
时保国[2]2008年在《我国城市土地储备制度研究》文中认为我国现行的土地储备制度是政府或政府授权机构依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过依法收回、收购和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储备,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度,是土地使用制度深化改革过程中的制度创新。从几年的实践看来,土地储备制度的实施对于扶持并深化国企改制、规范土地市场运行、保障土地利用总体规划和城市规划的实现、加速城市更新、促进城市建设、激活房地产市场、增加地方财政收入等方面发挥了积极的促进作用。但是,随着实践的不断深入,各方面问题也不断显现,进一步的理论探讨也随之展开。本文在分析城市土地储备制度的内涵及其功能的基础上,论述了国外城市土地储备制度的发展历程,着重分析了我国城市土地储备制度出现的经济社会背景。在归纳我国土地储备制度的初始目标和功能定位基础上,从实践中土地储备制度的效果和影响与初始目标的偏离现象入手,探讨了偏轨原因,并针对性地提出了分阶段建立多层次的目标体系、建立从中央到地方的法律体系、重构土地收益分配格局、建立有效的土地储备制度运行机制等对策。
张丽娟[3]2007年在《基于土地储备制度的城市房地产开发用地供给管理研究》文中指出房地产及其土地问题是当前中国经济发展的焦点和难点问题。围绕这两个问题政府出台了许多相关管理政策,并取得了积极的效果,但尚有许多问题期待进一步解决。比如政府官员腐败、土地收益流失严重、土地利用效率不高、土地储备资金风险加大、房屋拆迁矛盾突出、土地隐性交易猖獗等等。由此,必须研究我国房地产开发用地中上述问题的深层次原因,对现有土地政策和供给管理进行理论与实践研究,提出有效的解决思路与对策。作者从建立与运行土地储备制度的角度,以系统的方法研究我国房地产开发用地供给管理的理论与实践问题。基于土地储备的房地产开发土地供给管理至少应包含以下叁个方面:1)土地储备计划;2)资金来源计划;3)房屋拆迁计划。围绕上述叁个方面的内容,作者在分析土地政策对房地产业影响的基础上,分别研究了在建立与运行土地储备制度的情况下,土地储备制度、城市房屋拆迁管理以及房地产开发用地交易管理有那些不适应,应该作那些改进和创新。如土地储备运行机制和和组织结构、拆迁主体和拆迁程序以及我国转型时期土地储备可采用的融资模式等问题的改进。通过理论研究,结合中国目前土地与房地产市场的实际情况,本文提出了可参考的政策改进建议:第一,加快完善土地储备立法工作,理清房地产开发用地管理政策法规体系,并加大土地违法处罚力度,严格土地市场管理。第二,建立科学的组织管理模式,积极拓展土地储备资金来源,加强土地储备收购,统一市场供应,保持政府对土地市场的绝对调控地位。第叁,重新审视土地储备制度下的城市房屋拆迁制度,改进拆迁管理程序,对被拆迁人进行公平补偿,增加对搬迁损失费的补偿。第四,坚持房地产开发用地出让的“招拍挂”制度,取消经济适用房土地的划拨制度,加强对出让土地使用跟踪和原划拨土地转让管理。作者通过上述研究,尝试解决在土地储备制度下城市房地产开发用地供给面临的一些关键问题,从而促进房地产市场的健康稳定发展。
张洁如[4]2011年在《长沙市土地储备问题研究》文中进行了进一步梳理随着社会主义市场经济体制的建立和土地使用制度改革的深化,土地储备制度作为一种显化国有土地资产的方式,在全国范围内得到推广。土地储备制度有利于加强政府对城市土地市场的宏观调控能力,控制城市用地外延趋势,改善土地供应方式促进房地产经济的健康发展,而且有利于政府提供公共产品和公共服务。城市土地储备制度代表了我国城市土地制度新一轮改革的方向,是城市用地制度的第二次创新。通过探索逐步完善城市土地储备制度,以此提高我国城市土地资源利用的效率和促进城市建设,具有实际意义。我国的土地储备制度是借鉴国外土地储备制度的运作方式,并结合我国具体情况建立起来的,目前尚处于探索阶段,在实践过程中暴露出了一系列的问题,因此有必要对此进行研究,不断完善和改进土地储备制度的建设。本文在介绍分析了我国土地储备制度建立的背景、意义和发展历程以及国内外土地储备制度的发展和现状的基础上,首次对长沙市土地储备中心成立以来土地储备实务进行了全面调查和分析,提出目前长沙市土地储备制度在运行过程中存在土地储备机构定位不明确、相应的法律支撑体系不健全、土地储备运作模式存在弊端、土地储备率不高以及融资风险较大等问题,并对存在的问题进行了剖析,然后总结借鉴国内外发达区域土地储备制度的特点及运行的经验,进而提出应该从构建合理的管理体制、建立地方法规体系以规范土地储备行为、规范土地储备运行模式、创新土地收购方式、拓宽融资渠道等几方面来完善长沙市土地储备制度的思路。
阎明[5]2005年在《城市土地储备与运行研究》文中研究说明起源于上个世纪90年代后期的我国城市土地储备制度是我国经济体制改革大背景下城市土地管理领域开创的一项制度创新,它是在我国土地使用制度改革、土地市场的发展及国有企业改革过程中应运而生的一种土地管理制度。在中央政府的大力推动和地方政府增加地方财政收入双重驱动下,城市土地收购储备制度发展迅速,到目前为止,全国多数城市相继建立了城市土地储备制度。城市土地储备制度的建立,产生了良好的社会效益和经济效益,对于规范和培育土地市场、增加政府的财政收人、促进城市规划的合理实施等都具有十分重要的意义。 作为一种制度,城市土地储备制度的建立与实施在我国尚处于探索阶段,缺乏深入系统的研究,导致各地城市土地储备制度的运作模式、运作效果不一,实施过程中存在着法规不配套、机制不健全等问题,从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。同时,土地储备制度是一项实践性很强的工作,有必要结合各个地方实践,进行分析、总结,探索合理的运作模式。 本文首先在认识国内外土地储备制度研究进展基础上,分析国内外土地储备制度实施的背景、运作模式和实施效果,总结出国外土地收购储备实践对我们的启示;综合运用土地市场理论、市场失灵理论和制度变迁理论等理论,提出了土地收购储备制度的理论依据;并以拥有丰富储备工作经验的上海市徐汇区土地储备实践为例,分析其新的土地储备制度的初期准备过程、制度的建立及运行情况,总结成功之处和不足,特别是运用先进的网络技术、数据库和WEBGIS等信息化手段,提高土地储备的工作效率和水平。并通过对徐汇区土地储备实践的总结,寻求一般规律,从发展和完善本制度的角度出发提出了一系列可行的政策建议。
章福生[6]2001年在《土地储备制度的建立与运行》文中研究说明我国土地经济研究与土地使用制度改革的目标取向是土地市场化。在土地市场化进程中，由于土地使用制度的内在缺陷,出现了一些制度性的失误：土地所有者被虚化，大量土地实际为部门所有，并由此导致土地的多头供应；土地利用停留在粗放式阶段，缺乏有效的机制推动城市存量土地合法入市；土地价格形成混乱，部分土地使用者缺乏有效的经济约束，没有集约化利用土地的内在动力；国家不能垄断一级土地市场，缺乏主动、积极、引导性的干预机制。为了解决上述问题，土地储备制度应运而生。城市土地储备制度，是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。通过土地储备制度，城市存量土地被盘活，所有者权益也得到切实保障；通过土地储备制度，国家可以垄断一级土地市场，保证市场机制对土地的基础性配置作用；通过土地储备制度，国家可以积极主动的对土地市场进行有效干预。在土地储备制度建立与运行中，要解决许多问题。首先是对土地储备制度的认识问题。土地储备制度的直接目标是盘活城市存量土地，成熟土地储备制度的目标是为了实现提高土地市场的运行效率。其次，要建立合理的土地储备制度的利益分配机制和动力机制。土地储备制度存在中央和地方利益分享机制、土地使用制度内利益分享机制、其他改革对土地利益的分享机制。在合理的利益分配机制和动力机制下，制度收益最大，制度建立和运行成本最小。第叁，相关政策法律的支持，尤其是对土地储备机构土地统一收购权的法律支持。当前的政策法律支持层次太低，全国性法律没有明确土地储备制度。第四，土地储备制度运行中的资金需求巨大。有必要成立土地基金，实行土地证券化。
徐华[7]2007年在《中小城市土地储备制度探讨》文中提出土地储备制度作为中国在土地使用制度改革中的制度创新,为优化土地资源配置、促进城市经济发展做出了突出贡献。但目前对于土地储备制度的探讨主要集中在大城市和中心城市,而随着我国经济的发展和城市化进程的推进,中小城市对土地的需求也越来越大。但目前很多中小城市还是在沿用传统的土地使用制度,有的中小城市虽建立了土地储备制度,但其作用的发挥也很有限,因此,很多中小城市的土地市场秩序非常混乱。而从国外发达国家和我国大城市的实践证明,土地储备制度是规范土地市场运行秩序、优化土地资源配置的较优选择。而中小城市与大城市相比,其经济相对不发达、市场机制还不完善、用地观念相对落后、各种配套机制不健全,因此中小城市土地储备制度在各个环节上与现有探讨的大城市土地储备制度存在一定的差异。本文从中小城市与大城市土地储备制度的自身条件差异出发,具体分析中小城市土地储备制度在收购、储备和出让环节上与大城市土地储备制度的差异和自身的运作机制,对中小城市土地储备制度进行理论上的探讨和为中小城市土地储备制度的建立提供一定的借鉴。本文共分为6章.第1章为导论和引言部分。本部分主要阐述了土地储备制度的概念,对国外土地储备制度的发展状况和国内土地储备制度的产生背景进行归纳和总结。第2章分析了中小城市实行土地储备制度的必要性。本部分首先分析当前中小城市实行土地储备制度的现状,并在此基础上分析了中小城市实行土地储备制度的必要性。第3章阐述了构建中小城市土地储备的模式选择。本章主要是针对当前各城市土地储备机构的性质定位模糊提出来的。首先分析了由于土地储备机构性质定位模糊带来的问题,然后提出在中小城市土地储备的模式选择中,应将土地储备机构构建成公司形式的、具有独立法人资格的市场主体,从而解决当前中小城市土地储备中土地储备机构定位模糊所带来的一系列问题。第4章主要对中小城市土地储备中的土地收购环节进行分析。本章首先介绍了土地收购的几种常见形式;其次阐述了土地储备的融资制度。最后本章针对目前对于土地储备数量合理区间的研究的空白点,构建相应的数学模型,对如何使土地储备的数量与市场供给量达到调控地价的最优量进行了初步研究。本章还简述了中小城市土地收购的合理范围。第5章对中小城市土地储备制度中的土地出让环节分析。首先对中小城市土地储备的土地储备环节进行了分析。接着指出了土地出让中以使用权为标的物存在的问题,然后提出了叁种更为合理的土地出让方式。它们分别是:以建设项目为标的物的土地市场化出让方式;预先确定房屋出售价格与以土地使用权为标的物招标相结合出让土地;以“出租”方式出让土地。这部分还对土地储备的补偿安置办法进行了分析。第6章是土地储备的配套措施部分。主要是阐述了土地储备中的政府行为,土地储备中的法律法规问题及土地交易机制的建立和完善。本文的创新点在于:就如何建立中小城市土地储备制度进行了系统阐述;对土地储备量建立了预测模型。
鲁金萍[8]2006年在《我国城市土地收购储备制度运行研究》文中指出城市土地收购储备制度是我国土地使用制度的一项创新,是在我国土地使用制度改革、土地市场发展和国有企业改革过程中应运而生的。在培育和规范土地市场、实现土地利用总体规划与城市规划、实现土地资产的优化配置、推进企业改革、防止国有土地资产流失等方面起了十分重要的作用。我国城市土地储备制度建立的时间较晚,理论研究和实践均尚处于起步阶段,都缺乏深入系统的研究,导致各城市土地储备制度实施过程中存在着无章可循、机制不健全,资金来源渠道单一、制度运行风险较大等问题,影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。因此,深入探讨和研究我国城市土地收购储备制度,分析其存在的问题,提出解决的途径及进一步规范和发展的方向,有着及其重要的意义。本文利用土地供求、委托代理等土地储备的相关理论,从土地储备建立的背景、内涵等入手论述了我国城市土地收购储备制度的概况,介绍了我国城市土地收购储备制度的运行现状、体系、模式,并运用博弈理论对中央政府-地方政府、地方政府-农民等几对利益主体之间的博弈行为进行了分析,对制度运行过程中存在的一些突出问题产生的原因进行了归纳,结合土地收购储备运行实践,分析了土地收购储备制度运行中的一些制度缺陷,针对性地提出土地收购储备制度运行的几大支持体系:法律支持体系、资金支持体系、风险防范支持体系和监督体系等,依此提出了加强政府领导、建立和完善相关机制等制度运行的相应的配套措施,以期对制度今后的顺利运行起到一定参考作用。
覃事娅[9]2011年在《耕地储备理论及实证分析》文中研究指明随着我国经济的快速发展,人口的进一步增加,以及城市化的持续进行,我国耕地数量逐年减少,质量不断下降,耕地环境日益恶化,这种状况已满足不了我国耕地资源可持续开发与利用的要求。因此,有必要对耕地实施储备以增加有效耕地面积,提高耕地质量,改善耕地生态环境,从而实现耕地资源的可持续利用。本论文首次对耕地储备理论进行系统研究,它将具有填补相关研究领域空白的作用；同时可为耕地储备实践提供理论指导,还可为政府相关部门制定耕地储备政策提供科学依据,有利于促进我国经济的发展,对构建和谐社会、节约型社会及实现小康社会均有积极的推动作用。论文以土地供求理论、可持续发展理论、集约经营原理、生态经济理论、系统理论和动态平衡理论作为研究的理论支撑,采用文献资料法、比较分析法、数量经济模型等基本分析方法,在借鉴国内外研究成果的基础上,对我国耕地储备理论进行了深入的探讨,论文的主要研究内容如下：(1)探讨了耕地储备的涵义,对耕地储备进行了分类。在此基础上设计出了耕地储备的叁阶段运作模式：拟储备耕地的准入、耕地储备、储备后耕地的投放利用。(2)分析了耕地价值的内涵,包括经济产出价值、生态服务价值和社会保障价值,介绍了拟储备耕地的六种价格评估方法：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、收益倍数法、置换成本法、长期趋势法；并针对不同的耕地价值构成设计了不同的价格评估方法。(3)在对耕地储备数量影响因素进行综合分析的基础上,构建了不同储备类型的耕地储备数量模型。(4)分析了耕地储备的效益即经济效益、生态效益和社会效益,分别从经济、社会、生态叁方面选取了耕地单产增加率、水土流失面积减少率等24个指标构建了耕地储备效益综合评价指标体系。(5)分析了耕地储备实施过程中的各种风险并提出了风险防范对策。对耕地储备政策进行了研究,并构建了耕地储备的政策保障体系。(6)从政策环境与社会经济目标、运作模式、政府行为特征、补偿性质与补偿依据、储备数量与储备期限、储备效益及储备风险七个方面对耕地储备与城市土地储备制度的异同进行了比较。(7)介绍了湖南省耕地储备体系的建立及运作程序,分析了湖南省耕地储备主要以整理型储备为主、由政府主导政府或企业运作的特点；运用不同的评估方法对湖南省不同等级耕地的不同价值上的价格分别进行了评估,为湖南省确定耕地储备补偿标准提供了参考依据；运用两种方法共同确定了目前湖南省的耕地储备量为30万公顷,为湖南省确定耕地储备量提供了参考；详细分析了湖南省耕地储备制度实施的效果——实现了耕地占补平衡和耕地总量动态平衡；提出了湖南省耕地储备实施过程中存在的主要问题并针对问题提出了相应对策。根据以上研究,论文得出以下结论：(1)现阶段我国的耕地储备应以政府主导型运作模式为主；(2)拟储备耕地的价格评估应根据耕地的不同价值构成采用不同的评估方法；(3)在确定耕地储备量时,可根据构建的耕地储备数量模型或耕地需求量和保有量共同参考确定；(4)不同储备形式的耕地储备效益是不一样的,对耕地储备效益进行评价时,应从耕地储备的经济、社会和生态叁方面的效益出发选择评价因子构建评价指标体系；(5)耕地储备存在一定的风险；(6)应建立耕地储备政策及保障体系来保证耕地储备制度的顺利运行；(7)耕地储备与城市土地储备存在一定差异,但相对成熟的城市土地储备制度的运作可为耕地储备提供一些借鉴。本文设计的耕地储备运作模式、提出运用市场化方法对耕地的非市场价值进行评估、构建的耕地储备数量模型、从多个目标对湖南省的耕地需求量进行预测、从耕地保护的外部性出发来预测湖南省耕地的保有量均具有一定创新性,可为各地耕地储备实践提供一定的理论指导和参考。
郄建勇[10]2005年在《我国土地储备制度运行中的问题研究》文中提出以1987 年深圳市率先拍卖国有土地使用权为标志,我国城市土地使用制度改革开始进行。经过20 多年的探索,我国城市土地有偿使用制度已经建立,城市国有土地市场已经形成。由于我国城市土地市场发育的时间较短,土地市场中存在着诸如土地供应总量失控、土地利用粗放、土地资源浪费严重、国有土地收益严重流失等许多问题。对此,我国许多地方政府不断进行积极地实践探索,土地储备制度正是这些积极探索的成果。自1996 年8 月我国第一家土地储备机构成立于上海市,目前,全国各地已经普遍建立了土地储备制度。我国土地储备制度建立实施至今取得了显着的效果,但是作为一项制度创新,我国土地储备制度在理论上缺乏深入系统的研究,各地土地储备实践中存在着许多问题,诸如土地储备目标体系不完善、土地储备机构性质定位模糊、土地收购行为及土地收购价格内涵界定不清晰、相关配套政策及法律法规不完善、土地储备融资渠道单一导致较高财务风险等问题。诸多问题的存在,极大地制约了我国土地储备制度目标的实现。本文从我国土地储备制度的内涵分析入手,回顾了土地储备制度产生的背景,阐述了土地储备制度实施的积极效果,并对我国土地储备实践几种代表性模式进行比较,然后提出了当前我国土地储备实践中存在的几个重要问题,并对这些问题逐一进行分析,阐述问题产生的原因,提出了解决问题的思路,以期为有关部门决策提供一定的参考。本文第一章首先提出论文的研究背景,阐述了研究的目的和意义,然后对国内外研究现状进行了简要总结,并对论文的结构和研究方法进行了简要的阐述。第二章简述了我国土地储备制度的内涵、产生的背景、实施的积极效果,并对我国代表性土地储备模式进行比较,然后指出了我国土地储备制度运行中存在的一些问题。第叁章对我国土地储备实践中的土地收购性质定位对土地储备制度目标实现的影响进行了分析,然后对土地收购的性质作出定位。第四章对我国土地储备中土地收购价格的内涵作出了界定,提出了土地收购价格评估的初步思路和方法。第五章首先简单阐述我国土地储备中现有及可能的融资方式,然后对土地储备融资的财务风险进行了概率分析,最后提出控制土地储备的融资风险的策略。第六章提出了论文的结论以及相关的建议。
参考文献：
[1]. 城市土地储备体制机制研究[D]. 宋涛. 上海大学. 2016
[2]. 我国城市土地储备制度研究[D]. 时保国. 兰州大学. 2008
[3]. 基于土地储备制度的城市房地产开发用地供给管理研究[D]. 张丽娟. 重庆大学. 2007
[4]. 长沙市土地储备问题研究[D]. 张洁如. 湖南大学. 2011
[5]. 城市土地储备与运行研究[D]. 阎明. 同济大学. 2005
[6]. 土地储备制度的建立与运行[D]. 章福生. 重庆大学. 2001
[7]. 中小城市土地储备制度探讨[D]. 徐华. 四川师范大学. 2007
[8]. 我国城市土地收购储备制度运行研究[D]. 鲁金萍. 新疆农业大学. 2006
[9]. 耕地储备理论及实证分析[D]. 覃事娅. 中南大学. 2011
[10]. 我国土地储备制度运行中的问题研究[D]. 郄建勇. 重庆大学. 2005
标签：农业经济论文; 土地储备论文; 国土管理论文; 制度理论论文; 土地政策论文; 用地性质论文; 国土论文; 经济学论文; 中小城市论文;