陈太华
重庆市江津区国土资源和房屋管理局 402260
摘要：登记制度作为不动产物权的公示方法，直接关系到不动产物权的取得与行使，为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。但是目前不动产登记较为混乱，主要体现在负责登记管理的部门不统一，土地、房屋、矿产、林业等行政管理部门，都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权，使得登记过程复杂且成本较高。2013 年 11 月 20 日，十八届三中全会后的会议上李克强总理提出 “整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”，民众和媒体马上从中解读出 “反腐”“控房价”等效果，2014 年 6 月将出台相关条例，本文从登记现状、新制度意义和具体做法等角度初探不动产统一登记管理制度，以期切实提高不动产统一登记制度的效率和效果。
关键词：不动产; 登记现状; 统一登记; 意义
一、实行强制登记原则不符合意思自治，与不动产交易的本质相冲突
不动产登记，是由国家设立的不动产登记机构依据当事人的申请、有关机关的嘱托或按照法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿，从而予以公示的活动。不动产登记是服务于不动产交易，以保护不动产权利人的权利、维护不动产交易安全、提高不动产交易效率为目的的市场经济的基础性制度。
在我国以往的不动产登记实践中，由于人们错误地将不动产登记理解为单纯的行政管理措施，因此出现了一些错误的规定。例如，一些法规规章曾强制当事人必须在某一期限内申请登记，并对不申请登记或逾期申请登记的当事人收取逾期登记费。还有一些地方的登记机构禁止当事人撤回登记申请。这样的规定和做法都明显违反了不动产登记法上的申请原则，构成对民事主体行为自由的不当限制。
二、实行所谓的强制登记违反我国《物权法》的规定
首先，我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
从这一规定来看，当事人可以办理物权登记，也可以不办理物权登记。即便是不办理登记，对于不动产物权变动合同的效力也不发生影响。
其次，《物权法》第11条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。从这一条可以看出，《物权法》也是明确承认当事人申请是不动产登记程序启动的一个重要原因。事实上,从外的不动产登记立法来看，也没强制登记的，都明确地将依申请登记原则作为不动产登记的基本原则。例如，德国的《土地登记条例》第13条第1款第1句规定：“除非法律另有规定，仅依申请方可办理登记”。日本的《不动产登记法》第25条第1款规定：“登记，除法律另有规定情形外，除非有当事人的申请或官厅、公署的嘱托，不得进行。”《俄罗斯联邦不动产权利及相关法律行为登记法》第13条第2款规定：“对所有权或者其他物权的第三人权利的限制（负担）
的国家登记可依照权利拥有者或者是取得上述权利的人之动议而进行。如果限制（负担）不是由权利拥有者登记的，对其登记依照本联邦法律之第16条规定的合同与法律行为的登记规则且必须就已经登记的限制（负担）通知权利拥有者（们）时进行。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆国家权力机关和地方自治机关依照法律为了公共利益而规定的对权利的限制（负担）的国家登记，由上述机关动议登记，且必须通知不动产客体之权利拥有者（们）。”我国台湾地区的“土地登记规则”第26 条规定“：土地登记，除本规则另有规定外，应由权利人及义务人会同申请之。”
三、从不动产登记实践来看，强制登记也是根本无法实行的
在我国《物权法》颁布之前，曾有过一些地方对于当事人超过规定的期限不进行登记，在登记时收取逾期登记费。首先，这种对逾期登记的当事人的变相罚款措施是没有任何道理的。当事人在从事不动产交易时，是否登记、何时登记应由当事人自行决定，并不存在必须在多少天之内进行登记的必要。即便是一方不按照约定办理登记，也是违约的问题，既不损害国家利益、社会公共利益，也未损害第三人利益。正因如此，《物权法》颁布之后出台的《土地登记办法》和《房屋登记办法》中，都不再规定当事人必须在多少天之内进行登记。此外，即便是对逾期登记的当事人罚款，也只能在当事人到登记机构来申请登记时进行，根本无法保证当事人一定会来申请登记。如果当事人完全不申请登记，登记机构或其他国家机关也根本没有办法。显然，登记机构不可能主动地去了解每一桩不动产交易，并且在当事人不办理登记时依职权办理登记。
四、不动产登记生效要件主义与对抗要件主义已经产生了民事法律后果上的强制性，无须通过强制措施来迫使当事人登记
《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”登记生效要件主义，就是对物权变动效力实行所谓的“登记强制”。换言之，不登记虽然既不影响当事人之间合同的效力，更不会发生行政法律责任或刑事法律责任，但是，不登记就无法发生当事人预期的物权变动效果（如所有权不转移、抵押权没有产生等）。比如，张三将一套房屋卖给李四，两人签订了房屋买卖合同并且张三将房屋交付给了李四，李四也搬进去住了一段时间。但是，两人没有到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记。虽然，在法律上张三与李四签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是，因未办理登记，故此房屋的所有权仍然是张三而非李四的。在法律上，李四只是债权人而已。张三作为房屋的所有权人依然可以将房屋出售给王五或抵押给银行。当李四因拖欠他人债务而被起诉时，该房屋也可以被法院查封。显然，不办理登记李四就无法得到房屋的所有权，势必要承受巨大的法律上的风险。
如此一来，李四就会有足够的动力主动要求与张三一起办理房屋所有权转移登记。这就是“登记强制”的涵义。不仅如此，对于那些通过合法建造房屋、继承、生效法律文书等不动产交易之外的方式取得不动产物权之人，依据我国《物权法》第31条，也存在登记强制，即这些人必须先将自己已经取得的物权登记到不动产登记簿（即宣示登记），然后才能将该不动产投入交易中并进行相应的登记，否则其与他人的交易均不会发生物权变动的效力。
总之，不动产登记以申请原则为基本原则，充分尊重当事人的自由，并不采取行政强制甚至刑事强制的方式去迫使当事人登记。不动产登记中也有强制，但这种强制只是体现为民事法律效果上的强制，即不登记不发生物权变动的效力。
参考文献:
［1］ 梁慧星 . 中国物权法草案建议稿 ［M］ . 北京: 社会科学文献出版社，2000: 139.
［2］ 蒋晓云 . 论不动产的物权行为无因性与善意取得制度的协调 ［J］． 中国市场，2011 ( 44) .
［3］ 李芬，刘章生，张东祥 . 不动产自动化估价系统研究［J］． 中国市场，2012 ( 6) .
论文作者:陈太华
论文发表刊物:《基层建设》2015年23期供稿
论文发表时间:2016/4/6
标签：不动产论文; 当事人论文; 物权论文; 房屋论文; 权利论文; 效力论文; 李四论文; 《基层建设》2015年23期供稿论文;