摘要：房地产企业的发展随着经济的不断发展和进步呈现出多元化的发展趋势，但是随着时代的变迁和经济的发展，房地产企业的发展面临着一些问题，例如资金短缺便是目前我国大多数房地产企业所面临的一个主要发展问题。由于房地产企业是我国经济的重要支柱，国家通过降息和降准的方式对房地产行业的发展进行了调控。与此同时，房地产企业为使得自身内部项目正常的运行会通过加强融资的方式来保证内部项目的正常运行。鉴于此，文章结合笔者多年工作经验，对房地产企业内部控制现状及应对策略探析提出了一些建议，仅供参考。
关键词：房地产企业；内部控制现状；应对策略探析
引言
国内的房地产企业正处于风险与机遇并存的环境中，国有房地产企业要想在激烈的竞争中脱颖而出，必须利用自身的优势建立和完善内部控制体系。加强对企业经营管理的风险控制，最大限度发挥内外部监督职能，并做好基础设施建设，降低企业的运营风险，促进房地产企业可持续发展。
1、房地产企业的特点
房地产企业作为不动产与土地联系十分紧密，且其经营开发具有不可移动性的基本特征，企业在实际经营中表现出产业高价值性、关联性等经济特征。总的来说，房地产企业的特征主要体现在以下几个方面（1）前期投入资金量大。房地产是资金密集型产业，企业的经营管理以及项目实施需要投入大量的资金，其中包括房地产项目开发所需要的土地出让金、区域开发安置金以及项目实施所需要缴纳的税金等，后期建设开发过程中需要投入大量的人、物、财等。因此，房地产企业对资金的需求使投资者入这一行业需要打破资金防线。但不可否认的是，过高的资金投入与潜在的风险成正比例，融资金融政策紧缩、行业不景气、市场信用制度混乱等问题都会给企业的经营带来风险，甚至影响到整个经济市场的安全性。（2）经营活动受行业限制。一方面，房地产市场的规模随着经济发展以及买房需求逐步扩大，企业受到市场的影响也随之升高，在激烈的竞争下，企业经营面临的不确定性主要来源于整个行业的发展；另一方面，房地产行业在国家宏观调控政策下常常受到外部政策环境的冲击，国家抑制房价的增长，同时提高土地购买价格，并限制消费数量。这些行为都会打击到企业的正常发展，整体环境对房地产企业具有最直接的影响力。
2、房地产企业内部控制现状
2.1企业的管理层缺乏建设内部控制的意识
国外房地产企业的蓬勃发展在一定程度上带动了国内房地产企业的发展，但是很多国内的房地产企业是从家族企业发展起来，其经营模式也延续家庭式模式，从管理层到基层都存在一定沾亲带故的关系。以“家庭式”为经营模式的房地产企业往往缺乏建设内部控制建设的意识和观念，企业内部没有形成一个体系完善的管理制度，这使得内部控制管理的体系无法科学、合理的发展下去。
2.2缺乏内部监督机制
由于信息不对称的存在，企业的治理过程中存在着道德风险。管理当局的行为有可能偏离公司价值最大化的目标，从而使股东利益受到损害。公司管理当局可能存在主观上的故意而产生的损害行为，例如公司管理当局在涉及到公司利益的活动中的故意不作为，或者利用公司资源为自己谋取私利等。建立内部监督机制一定程度上可以减轻这种道德风险，保障公司股东的权益。此外，科学的惩罚机制同样重要，否则，即使建立了内部监督机制，也缺乏一定的执行力。
3、房地产企业内部控制问题的应对策略
3.1健全风险管理体系
内部控制工作涉及范围的广泛性、涉及时间的长久性等使其面临较大的执行风险。具体来说，内部控制强调对房地产企业业务的全面管理与调控，这是一项较为繁复的工作。在实际执行过程中难免会因为工作人员能力问题或内外环境的变化等而出现一些偏差，给内部控制的落实带来一定风险。因此，需要健全风险管理体系。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一方面，需要选择科学的风险管理方法，比如利用SWOT风险分析法，对房地产企业的优势劣势、长处短处等进行科学分析，明确容易产生风险的方面、可以增强风险地抵御力的方面等。根据分析结果，制定完善的风险管理制度。另一方面，建立完善的风险预警机制，比如，通过对企业内外环境进行实时监测，了解最新动态，以便内部控制工作人员可以根据环境变化及时调整内控计划和措施，增强内部控制的适应性。当然，这对工作人员的能力要求较高，因而企业需要注重培养工作人员处理突发事件的能力和风险应对能力。
3.2构建良好的内控环境
内部控制工作的所有环节都是在一定环境下进行的，环境就像是内部控制的土壤。处在良好的环境之下，内控工作就能顺利实施，并使其效用得到更好发挥；若是内控环境不符合工作需求，则会成为推进内部控制工作的阻碍，限制内控效用。因此需要构建良好的内部控制环境。首先，房地产企业管理者应该对内部控制予以高度重视，内部控制是符合社会发展趋势的产物，其作用也是经过许多企业检验过的。企业管理者应正确深刻地认识内部控制，树立内控理念，将之作为工作重点进行实施，并将内部控制的思想灌输给企业员工。上行下效，在企业管理者的带领下，全体员工也会对内部控制予以重视。
3.3强化风险成本管控
作为房地产行业房产开发作为主要的工作内容，强化风险管控也是有效降低企业成本的一大手段。通常，有超过80%的房地产建安成本都处在设计阶段，而剩下的招投标、工程变更以及后期施工总体占比也不超过20%。为了不断增进成本控制，在其设计阶段，房地产行业应该在其设计合同里面将其项目的经济技术指标加以明确，然后对其设计单位给出确切的要求。就一些单项设计来说，为了将其做成限额设计，确保其能够在设计阶段就使成本得到有效控制。房地产公司通常需要在项目开始的时候对其做出科学合理的成本预算，确保其能够形成合理、可行且完善的项目目标成本。而在目标成本的框架之下，对其进行招投标与预算管理时，经由年度预算对月度资金计划进行控制和调整，然后对目标成本的执行状况进行管控。除此之外，企业还可以依照实际情况的不同阶段设计不同阶段的成本控制工作体系，确保其成本控制变得愈加具体，同时也使其成本控制方案变得愈加具备可操作性。
3.4提高资金使用效率，提升人员业务能力水平
协同管理体系主要是围绕资金管理形成的，因此企业首先要建立全过程的资金管控机制，根据企业的项目规模、决定材料用量；由财务部门进行市场调研后，确定资金数额；与各部门或单位创建协商机制，弹性地办理和拨付资金。同时企业要建立相应的资金效益评价机制。在事前通过资金贴现的计算减少资金使用的机会成本；在事中利用权变管理理论，识别和评价资金风险概率，计算沉淀成本；在事后通过适应性的反馈，进一步优化资源配置，提高资金使用效率。由于相关理论知识对财务人员的综合素质水平要求较高，因此企业一方面可从会计师事务所等机构引进独立的会计专家，建立企业的财务专家队伍，主要负责以项目为导向，对财务管理和成本控制的协同管理开展全过程的辅助工作，提高项目决策的专业性和客观性。另一方面企业要积极提升内部财务人员的业务能力水平，鼓励财务人员要逐步从从事基础会计核算的财务会计转变为发挥管理决策支持作用的管理会计，利用管理会计的理论方法提升自身的业务能力水平，增强财务管理与成本控制的协同效果。
结束语
综上所述，对于当前的房地产企业来说，为了提高自身的市场竞争优势，增强政策环境适应能力，企业要在保障自身良好的经营与发展的同时，利用财务管理与成本控制的协同发展优势，有效降低经营成本，提高企业的综合效益，促进企业实现长足的发展与进步。
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论文作者:杨妍霞
论文发表刊物:《基层建设》2019年第32期
论文发表时间:2020/4/7
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