房地产开发企业税收审计的重点和方法，本文主要内容关键词为：税收论文,房地产开发企业论文,重点论文,方法论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、房地产开发企业偷漏税款的主要手段
房地产开发的主要程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。如果开发项目在建设中就预售或预租给置业投资者或使用者，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。前期工作主要包括开发用地的范围，规划用途；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计获得规划部门许可；获得建设管理部门的施工许可；安排长期和短期信贷等等。房地产开发企业偷漏税款行为主要发生在前期工作、建设阶段和租售阶段，税种主要集中在营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。常见的偷逃税手段主要有：
（一）获取土地使用权阶段
主要以合作建房的形式偷逃税款。
１．以房换地，纯粹的“以物易物”，以双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。一种是交易双方对各自的应税行为完全隐匿，绕过财务核算，一方不计房地产销售收入，另一方不计转让土地使用权收入，双方共同偷税。另一种是双方协商以极低的价格作价，特别是以兼并国有企业形式取得土地，享受国有企业改制政策，压低价格，不仅偷逃税收，而且导致国有资产流失。
２．利用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，以及以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征收营业税”的规定，将土地归还给国土部门再出让或者虚假出资或中途抽走资金偷逃税款。
（二）建设施工阶段
１．建设方不严格履行委托代征义务，未及时扣缴建安营业税及附加，形成漏税。
２．建设方提供材料（即甲供材方式）价款，未随支付的工程价款一并申报代征建安营业税及附加，形成漏税。
３．长期不办理竣工决算，不体现实现利润，从而不申报缴纳企业所得税和土地增值税。
（三）预售和销售阶段
１．偷逃流转环节税收
（１）收入长期挂往来账或以收抵支，不申报纳税。开发多个楼盘的企业，部分楼盘销售收入不入账，隐瞒收入。少开或不开销售不动产发票，开大头小尾发票，蓄意虚减计税依据。
（２）按揭收入不作为预收账款，而记入短期借款或其他会计科目，不申报纳税。
（３）价外费用和代收代付费用，如“三通”“五通”费、城市基础设施配套费等，不申报纳税。
（４）拆迁安置还房，超面积部分的收入，直接冲减成本，不申报纳税。
（５）违反审批，超面积建房出售收入，不申报纳税。如屋顶加层，转换层出售等。
（６）利用外商政策假合资，偷逃附加税。
２．偷逃企业所得税
（１）收入长期不作为应税收入结转。
（２）利用公共配套工程，全部摊入成本，但后又出租、出售，不作应税收入。
（３）利用两地信息交流不畅跨地区开发，并账造假。
（四）投入使用阶段
１．房屋出租收入，不纳税申报营业税及其附加税。
２．房屋自用、出租，不申报房产税。
二、税收征管漏洞
（一）税收源头控制的全方位监控体系不完善。
税法规定，土地、房屋管理部门应当向税务机关提供土地房屋管理等方面的资料，并有责任协助税务机关做好税收征管工作；土地、房屋管理部门对未依法办理纳税手续的纳税人，采取一定的监督制约措施。这是土地管理部门和房产管理部门支持搞好房地产行业税收征收管理工作的重要环节。但实际操作中，部门之间各处为政的现象普遍存在，工商、土地、房屋、规划、建设管理部门、金融机构等多部门多机构共同组建的税收管理监督信息网络平台处于起步阶段，仅靠税务部门掌握的信息，不能对房地产企业纳税行为从源头上开展全方位的监控。这是房地产开发企业税收征管上最大的漏洞。
（二）税务部门房地产税收征管内部管理存在不足。
第一，税务稽查力度不够，稽查面窄，不能及时有效地查处偷漏税行为。第二，发票管理薄弱，没有完善不动产发票稽核制度。第三，没有细化和规范房地产企业税收征管基础信息的收集管理制度，无法全面掌控房地产企业经营活动。第四，跨地区房地产开发税收的管理和协调不够。
（三）征管方面存在认识上的误区。
部分税务人员认为房地产开发企业的税收，可以集中在工程竣工决算后进行集中清缴，不会造成税款流失，所以日常监管重视不够。
三、审计对策
（一）全面掌握房地产开发企业的销售情况和纳税情况，选择审计的重点企业。
房地产开发企业偷漏税行为普遍存在，税收征管中房地产税收监控体系没有建立，为最有效地减少税款的流失，应从以下两方面入手。
１．收集与房地产税收关联最大的信息数据。第一，收集税务部门税收征管系统全部房地产开发企业的税收申报、缴纳电子数据，发票管理电子数据，税票管理电子数据。第二，收集房地产管理部门房屋登记系统电子数据、房屋交易系统电子数据。第三，收集建设管理部门和统计部门掌握的当地重点房地产企业情况。
２．运用计算机程序，对收集的信息数据进行整理分析，充分运用数据间的关联度，找出涉嫌偷漏税企业名单。
（二）全面掌握重点审计企业的经营活动。
收集房地产行业主要管理部门的立项、规划、土地转让、施工许可、预售审批、售房合同登记、竣工验收和决算等信息，收集土地转让合同、联建房合同、建筑安装合同、拆迁安置补偿协议、房屋租赁合同，以及企业房屋销售台账、会计核算等资料。
通过了解楼盘的类型，土地取得的方式，融资方式，房屋销售方式、面积、销售额，施工建设承包方式等，全面掌握企业的应税行为。
（三）主要偷漏税行为的审计对策。
１．合作建房偷逃税行为的审计对策。
以地换房，“以物易物”形式合作建房。审计中，通过交换双方合同及有关部门的批文，准确判断两方的真正目的，以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋所有权的一方，发生了转让土地使用权的行为；以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权的一方，发生了销售不动产的行为。由此双方都发生了营业税的应税行为。
以不动产投资入股，成立合营企业，合作建房。审计应主要把握是否遵守共负盈亏、共担风险的原则，分清以下情况：第一，共负盈亏、共担风险的，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。第二，以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于将土地使用权转让给合营企业的行为，对取得固定利润或从销售收入中按比例提取收入的一方按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。第三，按一定比例分配房屋，此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股、共同承担风险的不征营业税的行为。首先应对向合营企业转让土地的一方，按“转让无形资产”征税。而对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
同时，正确核定交换的营业额。按《营业税暂行条例实施细则》的第十五条核定营业额：按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；按下列公式核定计税价格，即：应缴税额＝营业成本或工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）
２．建设方不代征甲供材税款及不及时代征建安营业税及其附加的审计对策。
甲供材应税行为的确定：根据纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与建设方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其物质和动力的价款在内的规定，以及纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内的规定，确定甲供材行为。
甲供材价值的确定：建设方每次支付施工方工程款时，依据材料供应结算单标明的价款，或者取得上报建设部门的产值统计表，轧出甲供材价款。
根据工程价款的结算方式准确判定纳税义务发生时间。实行合同完成一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位于月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；实行按工程形象进度划分不同阶段价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间，为与发包单位结算工程价款的当天。
３．销售收入长期挂往来以及销售收入不入账等不申报纳税的审计对策。
查实销售收入。通过房地产管理部门的房地产登记转让网络信息平台，准确取得房屋销售套数、面积，迫使房地产企业全面真实提供销售台账、销售合同和发票，基本确定销售收入。通过拆迁安置补偿协议与还建房面积的对比，确定超面积还房的面积和补收价款；通过预售房审批管理部门的验收评估资料，了解配套房和超面积建房情况；通过实地观察房屋使用情况，进一步判断房屋销售、出租和使用情况。从而，全面核定企业销售收入。
准确把握销售不动产的纳税义务发生时间。在销售不动产以及转让土地使用权方面，纳税义务发生时间与财务制度不完全一致，房地产财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买方时，作为销售实现。而《营业税暂行条例实施细则》作了特殊规定，即凡销售不动产和土地使用权采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因而，只要是房屋出售收入，不论其采取何种核算方式，均应申报纳税。
４．企业所得税和土地增值税偷逃税款的审计对策。
针对长期不办理竣工决算，不结转应税收入，使企业所得税长期不能清算、土地增值税扣除项目长期不能确定，推迟企业所得税和土地增值税的申报缴纳，最终达到偷逃税款目的的问题，审计应按权责发生制和配比原则把全部成本、费用在完工产品和在产品之间分配，以及严格按照税务部门的规定，预征企业所得税和土地增值税。
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