（保利云南置业有限公司 云南 昆明 650000）
摘 要
虽然所有房地产企业都知道设计的重要性。但本文作者认为还是有部分房地产企业对此重视程度尚不够。本文尝试用一种简单的表述方式，通过设计的管理影响销售与成本两个方面阐述其对房地产企业的重要性。
关键词:设计的管理，产品（住房）的品质，开发成本。
绪 论
中国的城市化进程在不断加速，高楼大厦如雨后春笋般的冒起。全国大到首都、直辖市、省会城市，小到边陲小镇，每天的面貌都在悄然改变，变得越来越漂亮，越来越有精神，越来越适宜人居住。这里边有政府这位宏伟规划大师的功劳，也有全国劳动人民奋斗的成果，还有房地产企业智慧的结晶。
但是，房地产企业毕竟也是商人。追逐利润是其根本。随着近年全球经济的减速，中国的经济也深受影响。中国房地产市场的供求者房地产企业更是深受打击。很多小的房地产企业已经倒闭或正面临着破产或被兼并的命运。狂风暴雨中，谁能逆势生存，凭什么生存？我的答案：精细化管理！
当然，精细化管理是一门高深的学问。本人才疏学浅，不敢妄论。在此只是浅谈一下容易被忽视的设计的管理的重要性。设计的管理是精细化管理的重中之中！希望引起一些房地产的重视。本文从以下两个方面加以分析：
一、设计的管理决定着最终合格的销售产品的品质
设计的管理决定着最终合格的销售产品的品质，它是房地产企业营销的根本。也许读者你会觉得我这话过于片面，也许你会觉得施工同样重要。我在此强调，它决定着最终合格的销售产品的品质。而施工更多的是依据设计制造合格的产品。
无可争议，在公平的市场环境中，一件产品的优劣决定着它的销售价格和销售量。对于购房者来说，当你选房时，你除了要考虑地段（包括周围的交通、医疗、教育和购物等资源），肯定要考虑产品所在的小区的容积率、绿化率等因素，更要考虑户型、层高、采光等因素。
以住宅产品为例。
其一，购房者买住房是为了住的（即使是纯投资也要考虑作为住房的居住这一基本功能）。居住要考虑空间。较好的量化的空间形式会让人住在里面方便、轻松、舒适。同时从视觉上考虑，人们还需要更多、更大的想象空间。环境景观、人文环境都是必不可少的空间。设计应将现有的文化特点、历史背景及与其相适应的环境有机结合。才可能达到当地人文与环境融为一体，互相依存，相互联系，共享空间。唯有从前期设计入手才能充分考虑到这些。
其二，内在的布局，户型的功能分区，细到一个收纳柜的空间点滴运用。这些必须要交给设计来考虑。
其三，户内的智能化（如声控、光控等防盗措施），小区内的智能化，这些也应从前期设计入手。考虑强电、弱电（光纤）、相关设备的布局及综合运用。
其四，良好的生态绿化环境，才会让人们呼吸到新鲜的空气，人们才会活得健康。这要设计者必须更好的布局楼栋的朝向、合理考虑间距，改善自然通风、卫生条件等要素。
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其五，如果产品的设计人员（某些时候可能是研发人员，下同。）掌握房地产市场导向和住宅产品的发展趋势，将新工艺、新材料、新理念渗透到设计中，可提高住宅产品的技术含量，从而加强产品的市场竞争力，最终还能实现社会效益、经济效益的最大化。
上述几点已充分说明：房地产企业销售的产品，其品质与设计的管理息息相关。只有好的设计管理才有可能有好的产品。不对设计做好管理，不论有多好位置的房源，消费者看到的可能是处处败笔。这样又如何谈取得好的营销业绩！
二、设计的管理决定着开发成本的大小
前文提到对于购房者购房时要考虑的因素，其实还有一点，也是最重要的一个因素未说，它就是：价格。对，价格。如果开发商不注重设计的管理，成本居高难下，试想，你的产品价格能降低吗？反之，如果开发商的设计管理做得非常好，相对于同区位的竞争对手成本要低得多或同价但亮点非常多，你会因为同区位竞争对手的房子好卖而你的房不好卖而着急吗？
1. 设计的管理决定着建安成本的大小
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%甚至不到，但对工程造价的影响可达到75%甚至更多；好的设计，错误自然较少，各专业间的冲突或矛盾也较少，对现场施工管理的进度影响也较少，有利于缩短工期。由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可有效降低工程造价。但是在工程设计中，有不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
有资料表明：层高每下降10厘米，工程造价降低1%左右（对于地下车库增加约20元/平米），墙体材料可节约10%左右；地下室垫层厚度每增加10厘米，地下室综合成本会增加约10元/平米；地下室顶板覆土平均厚度每增加30厘米，地下室综合成本会增加约30元/平米。
上述表明，设计的管理决定着建安成本的大小。所以，各大、中、小房地产企业都在做限额设计工作。当然只有很少企业能落实到实处。其实，要做到这点确实不易。这需要行之有效的措施和强有力的执行力。事实上，我们保利置业集团早已实行了成本分级管控体系（分为两级管控，第一级为强控标准，第二部分为适配标准。其中含九项强控指标及九类适配模块），以此达到限额设计的目的。其他大型标杆企业也在做同样的事。
2. 设计的管理决定着财务成本的大小
设计的管理同样影响着项目财务成本的大小。我们都知道，房地产开发需要自有资金，但更多的还得靠银行贷款。如果设计的管理不当，很可能导致建设项目工期拖延，影响项目的如期交付。这不但影响销售，更会增加资金的成本（利息），甚至还很可能导致既有合同出现违约情况进而支付违约金。至于影响到工程质量那就更不用说了。
3. 影响其他方面：现如今效率就代表效益。好的设计能最大限度的缩短工期，带来的不仅仅是高周转，不仅仅是降低开发资金的成本，同样能有效降低管理成本。更能有效避免市场调控的诸多不确定性风险。更能夺人先机，抢先出货甚至清盘。
4. 设计的管理还会影响到项目交付后的运营成本。这里不再赘述。
综上所述，设计的管理对于房地产企业非常重要，希望房地产企业相关人士都引起重视。希望这篇论文能提醒到一部分房地产企业的决策者——重视设计，就是重视产品的品质，也是重视企业的成本、企业的命脉。希望将来房地产市场中少一些营销者报怨因户型差导致房子不好卖的现象，也希望将来多一些购房者赞扬现在的小区房的设计越来越人性化、越来越好住的声音。
论文作者:余凌志
论文发表刊物:《科技新时代》2019年4期
论文发表时间:2019/6/18
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