摘要：自1988年中国房地产起步发展以来，中国房地产经历飞速发展，在房地产飞速发展的阶段，银行业扮演着至关重要的角色。房地产的走势关系着银行业的健康发展。本文分析了中国房地产的发展情况及存在的问题，阐述了房地产与银行紧密相关的关系，最后提出银行业如何有效应对房地产信贷风险，走可持续发展道路。
关键词：中国房地产；银行业；信贷风险
一、中国房地产的发展阶段
我国房地产大体经历了三个阶段：1990年至1996年为一个阶段，这时消费者仅需要提供一个居所，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，由卖房市场转变为买方市场。
二、目前房地产发展存在的问题
过去10年，是房地产飞速发展的黄金阶段，房地产价格飞速攀升而引发的各类矛盾不断显现。
（一）房地产商品属性与资产属性的矛盾
房地产具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现为使用价值；二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。过去10年，随着中国房地产价格的飞跃式发展，导致房地产自然属性逐渐淡化，房地产变成了投资商品，对于低收入群体已经变成了奢侈品。
（二）供求结构矛盾明显
从2012年至2016年，中高端商品房开发量不断攀升。真正需要住房的刚需群体所能享受的资源严重不足。据有关部门2013年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中，中高端户型已占80.9%。由此看来，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。这就说明，我国的商品房类型比例与市场需求比例极不对称。
（三）房价增速过快与百姓收入的矛盾
以郑州为例，2004年郑州市区房地产价格平均价格为2000元/平米，到2014年，郑州市区房地产平均价格为9000元/平米，10年间，价格上涨幅度为350%，而一线城市增长幅度更高。根据国家统计局公布的官方数据显示，2004年，全国城镇居民人均可支配收入为9421.6元；2014年，全国城镇居民人均可支配收入为20167.1万元，十年来居民收入上涨幅度为114.05%，由此看来房价增速远远高于收入增长，其带来的贫富差距加大等社会矛盾不断显现。
三、房地产市场发展与银行业的关系
（一）与银行信贷政策的关系
银行房地产信贷是房地产市场供应方与需求方资金的主要来源。房地产信贷包括个人住房贷款和房地产开发贷款。前者可以起到促进房地产市场需求的作用，后者可以促进增加房地产供给的作用。当房地产销售增长较快时，个人住房贷款数量就提高，房地产商资金回笼快，就对银行信贷需求减弱。反之，如果房地产市场不景气，个人住房贷款需求减少，房地产出售房屋数量降低，资金不足导致其对房地产开发贷款的需求就增强。根据这个原理，当房价过热时，国家往往通过提高个人住房贷款利率、提高个人住房贷款首付比例，而抑制个人住房贷款的增长，从而抑制房地产价格过热增强。
（二）与银行信贷规模的关系
信贷规模指银行发放贷款的规模，银行对房地产行业贷款越多，就越促进房地产行业的发展，银行信贷与房价存在正向关系，信贷投入促进房价上涨，但房价对于信贷规模的反向影响较小。信贷规模往往根据国家宏观政策要求及银行自身风险评估而确定。
（三）与银行盈利能力的关系
房地产健康发展，可以使房地产商及个人贷款者及时偿还银行贷款，为银行带来息差收益。反之，如果房地产行业不健康发展，会对银行业带来负面影响。市场过热，导致需求非理性增长，形成地产泡沫，一旦泡沫破灭，房地产商和个人贷款者无力偿还贷款，造成银行坏账。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆反之，如果市场过冷，则造成房地产行业需求减少，交易量降低，价格下降，形成实质性通缩，使银行业务量减少，利润降低。所以，房地产行业平衡健康发展才能促进银行业平稳健康发展。
四、中国房地产行业主要金融风险分析
（一）房地产过热，导致土地开发非理性，使房地产信贷非理性增长
长期以来，我国土地实行协议出让制度，这导致房地产管理机构与房地产开发企业信息不对称，很容易在两者之间产生寻租行为。对于房地产开发商来说，房地产市场火爆，谁拥有土地谁就拥有财富，出现疯狂买地、疯狂向银行借贷购置土地的现象。而房地产建设存在一定的周期，盲目借贷开发后，导致供大于求，使房地产价格下跌或停滞，投入成本高于回报，无力偿还银行贷款，对银行带来信贷风险。
（二）房地产商品结构性矛盾引发开发商资金链紧张，导致还款能力下降
近年来，我国房地产受市场土地成本高、非理性炒房、大户型房屋回款快等因素影响热衷开发中高端类型的商品房，而忽视了中小户型及经济适用房的开发。从我国居民住房需求来看，“刚需”仍然占70%以上，中高端类型房产的过度开发，势必将“刚需”人群拒之门外，从而转向租房市场的需求方，最终供给大于需求，导致中高端房屋空置，开发商资金链紧缺，还款能力下降，而结构性矛盾在中小城市尤为严重。
（三）投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不稳定
在房地产信贷中，抵押品清算价值取决于房地产土地性质、土地用途、房地产开发商的投资能力、房地产行业的价格稳定及居民消费水平等。如果房价出现泡沫，房产抵押品价值严重超过市场预期，就导致未来抵押品有可能贬值的危险。当借款人无力偿还贷款时，贬值的抵押品不能保障银行的借款成本，从而为银行业带来金融风险。
五、房地产走势对银行经营的影响
（一）抑制实体经济发展，影响银行业健康发展
房地产市场火爆的时候，银行的信贷支持在很大程度上催生了房价的步步上涨。炒房现象导致了各行业经营者放弃实业，以房地产投资作为保值增值手段，从而又推动房价上涨。当房价泡沫破灭时，银行贷款无法收回，影响银行健康发展。
（二）相关行业萎缩，对银行带来整体信贷风险
房地产行业关系着各个行业，房价降低会导致土地价格逐步降低，同时，与房屋建设相关的建筑、水泥、钢材、物业出租等行业都会受到影响，而各行业都会向银行贷款，多个行业的整体不景气，会影响银行的整体资产质量，即便不出现不良，利润点也会降低。
（三）传统授信风险迫使银行加快转型
整体经济形势的复杂性，实体经济的不景气，使传统授信的不确定因素增多，促使银行加快改革创新，在互联网金融、个人全方位生活金融及物流贸易等方面加快金融渗透。
六、银行应对房地产信贷风险措施
（一）关注宏观经济政策，保持敏锐嗅觉
目前，我国房地产市场的波动主要受国家宏观调控政策的影响，所以，银行业必须要密切关注国家政策和宏观经济走势，关注金融政策变化，对于金融产品及信贷政策做及时调整，才能提前预防风险。
（二）明确信贷定位，保障房地产金融体系的安全
银行业需遵循效益性原则，坚持优质客户发展战略，有甄别地支持发展实力强大、升值潜力广阔的楼盘项目。
（三）加强贷前贷后各流程管理，提高风险防范能力
银行信贷人员要对房地产行业的周期波动及国家经济形势有提前预判，建立科学的信贷分析体系。同时，要设置抵押品价值安全系数，严控押品价值缺口。银行客户经理要深入了解房地产企业的真实状况，提高风险防范及风险把控能力。
（四）创新发展综合金融，拓宽多种融资渠道
目前，房地产开发贷和个人住房贷款主要来源银行的信贷融资，在金融信贷风险隐患加大的时候，应积极拓宽融资渠道，分散房地产信贷风险。如：一是大力推动房地产证券化，向社会众筹资金。二是根据保险资金比较稳定、数额大、运用周期长的特点，引入保险资金直接投资。三是联合政府积极发展产业基金，促进保障房项目建设。四是建立房地产投资基金，吸收长期资金投资于住宅产业。
参考文献：
[1]匡小平，苏南宏，2010年：《商业银行房地产信贷业务风险与控制》，金融论坛
[2]张波，2008年：《银行业的双重转型与全面市场风险》，金融论坛
[3]袁萌萌，2009：《我国房地产金融的风险及防范研究》，《技术与创新管理》
论文作者:刘欣
论文发表刊物:《基层建设》2016年24期8月下
论文发表时间:2016/12/7
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